서울시 용산구 재개발 한남뉴타운 (한남3구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 재개발 대장으로 불리는 한남뉴타운 한남3구역 사업지에 대해 자세히 알아보겠습니다.

한남3구역의 기본 정보 및 위치적 특징

한남3구역은 서울시 용산구 한남동 686번지 일대에서 진행되는 한남뉴타운 및 서울시내 최대 규모의 주택재개발 사업으로, 정비구역 면적 386,364.5㎡, 지하 7층~지상 22층, 총 5,988세대 규모로 조성됩니다. 조합원 수는 3,857명이며, 임대주택 1,100세대를 포함해 임대 비율은 약 18.37% 추정되며, 시공은 현대건설이 맡아 ‘디에이치한남’ 으로 조성될 예정입니다. 한남3구역은 북쪽으로 남산, 남쪽으로 한강을 끼고 있어 배산임수의 입지를 갖추었으며, 구릉지를 활용해 한강을 남쪽으로 바라보는 뛰어난 조망권과 뉴타운내 가장 많은 세대수가 한강 조망을 가질 수 있는 프리미엄 단지가 될 것으로 기대됩니다. 교통도 우수해 경의중앙선 한남역, 지하철 6호선 이태원역을 이용할 수 있는 더블 역세권이며, 2030년대 신분당선(2단계 연장) 개통으로 강남과의 대중교통 연결성이 획기적으로 개선될 예정입니다. 또한, 강변북로와 연결되는 서빙고로, 한남대교·반포대교 접근성이 좋아 차자를 이용해 서울 주요 업무지구로 이동이 편리합니다. 인근에는 용산국제업무지구, 이태원 관광특구, 용산공원 개발 등 대형 개발 호재들이  있으며,13,000세대의 한남뉴타운 준공과 함께 시너지를 내면, 사업이 마무리 될 것으로 예상되는 2030년대 초 서울시를 대표하는 부촌으로 재탄생 할 것으로 기대됩니다.

재개발 진행 현황

한남3구역은 2003년 11월 뉴타운으로 지정된 후, 2012년 9월 조합설립인가, 2019년 3월 사업시행인가를 거쳐 구역지정 20년만인 2023년 6월 관리처분인가를 받았습니다. 현재는 8,584세대 중 8,412세대의 이주 및 공가 처리가 완료되 98% 이주율을 보이고 있으며 2025년 5월까지 이주 완료 및 부분 철거가 진행될 예정입니다. 한남3구역의 핵심 이슈는 촉진계획변경에 따른 설계변경과 이에 따른 조합원 재분양신청이며 2024년 3월 촉진계획 변경안이 공람공고 되었으며, 이후 건축심의를 거쳐 사업시행변경인가 절차를 밟게 됩니다. 사시변경 완료이후 조합원 재분양신청은 권리가액 높은 순으로 평형 배정이 진행될 예정이며, 이후 관리처분변경인가를 완료한 뒤 2027년 착공, 2031~2032년 준공을 목표로 사업이 진행 될 것으로 전망됩니다.

투자 관점과 전망

한남3구역은 한남뉴타운 내 최대 규모의 재개발 사업지로, 서울 도심과 강남을 연결하는 서울 정중심부 위치하며, 한강을 남쪽으로 바라 볼 수 있는 최고의 조망권을 갖추 고 있습니다. 또한 한남뉴타운 13,000세대의 준공과 인접한 용산공원 조성, 유엔사 부지 개발, 수송부 부지의 하이엔드 복합시설 조성 등이 완료되면 서울시를 대표할 수 있는 부촌으로 재탄생 될 것으로 기대됩니다. 현재 한남3구역 전용84㎡ 배정 가능한 조합원 물건은 매매가 30억 수준으로, 프리미엄은 15~6억 수준이며, 조합원 분양가 16억~7억 고려시 총 투자금액은 32~33억 수준이 될 것으로 추정됩니다. 한남뉴타운은 사업속도, 조망 등 각 구역의 특색이 분명 하기에 4개 구역의 총 투자금액은 현재기준 유사한 수준으로 형성되어 있으니 참고하시길 바랍니다. 준공 후 예상 시세는 한강 조망이 가능한 반포, 잠원 지역의 주요 단지들과 비슷한 수준이 예상되기에 현재 저평가 구간으로 생각됩니다. 특히, 한남3구역은 구릉지 지형을 활용해 뉴타운 내 가장 많은 세대가 한강 조망을 확보할 것으로 기대되며, 반포, 잠원 일대의 시세를 참고 해보면 한강 물건의 프리미엄은 비한강조망대비 20%이상 높은 가격에 거래되고 있어 한강조망에 강점이 있는 한남뉴타운의 가치는 앞으로도 더욱 높아 질것으로 생각합니다. 특이사항으로 한남3구역에 매매에 관심이 있는 분들께서는 현재 뉴타운 전체가 투기과열지구(용산구)로 지정되어 있고, 한남3구역의 경우 2023년 관리처분인가를 받아 조합원 전매가 금지되어 있으므로, 거래가 가능한 예외 물건의 경우 가격이 빠르게 상승하고 있는점 참고하실 바랍니다.

글을 마치며

한남3구역은 서울 재개발 대장지인 한남뉴타운의 중심 사업지로, 한강과 남산을 동시에 조망할 수 있는 뛰어난 입지와 풍부한 개발 호재를 갖추고 있습니다. 특히, 용산공원 조성, 유엔사 부지 개발, 수송부 부지의 고급 주거 복합시설 등이 예정되어 있어 향후 시너지 효과가 클 것으로 예상됩니다. 한남3구역은 현재 관리처분인가 후 촉진계획변경을 통해 조합원 재분양신청이 진행 될 예정이며, 사업 진행에 따른 단계별 리스크가 상당부분 해소됨에 따라 높은 프리미엄을 형성하고 있습니다. 특히, 한강 조망 물건은 다른 평형대비 더 높은 프리미엄을 기록할 것으로 보이며, 사업이 완료된 후 반포, 잠원 등 한강변 주요 지역과 유사한 수준의 시세가 형성될 전망입니다. 따라서 한남뉴타운 투자를 고려하는 분들에게는 지금이 매매를 위한 적절한 구간으로 보이며, 특히 한강조망이 가능한 중대형 평수의 물건은 장기적으로 높은 투자 가치를 지닐 것으로 기대됩니다. 감사합니다.