서울시 서초구 방배동 재건축 (방배15구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 서초구의 전통 부촌인 방배동 재건축 사업지, 방배15구역에 대해서 자세히 알아 보겠습니다.

방배15구역 기본 정보 및 입지특성

방배15구역은 서울특별시 서초구 방배동 528-3번지 일대, 사업면적 84,934㎡, 지하 3층~지상 25층 19개동, 총 1,688세대 규모 대단지로 탈바꿈 될 예정입니다. 방배15구역은 주택 재건축 구역으로, 방배5구역(3,065세대), 방배13구역(2,369세대)이어 대규모 단지가 조성될 예정이며 지하철, 2,4,7호선을 품고있는 사당역, 이수역을 도보 7분내로 이동할 수 있어 서울시 전지역으로 직주근접이 가능한 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 특히 2019년 개통한 서리풀터널로 인해 그동안 강남 일대와 서초 일대의 단절된 교통을 이어주면서 내방역에서 강남, 삼성역 일대까지 자차교통이 획기적으로 개선되었고 향후 입지 가치를 더욱 높여줄 요인 이라고 생각됩니다. 또한 방배 15구역은 도구머리공원을 품고 있는 대형 숲세권이며, 전통 강남8학군 답게 서울고, 상문고, 서문여중·여고, 동덕여중·여고 등 남녀 학군 모두 뛰어나 당양한 가족구성들이 높은 선호를 보일 지역이라고 생각됩니다. 방배는 현재 서초구에서 반포, 잠원보다는 상대적으로 가격대가 낮게 형성되어 있지만, 정비사업이 가장 활발한 지역으로 재건축을 진행하는 총 11곳의 정비사업이 완료되면 2만세대 이상의 신축 아파트 지구로 변모해, 현재의 저평가를 해소하고, 압서방이라고 불리던 부촌의 이미지를 다시 찾을 수 있을 것으로 기대됩니다.

 

재건축 진행 현황

방배 15구역은 2011년 정비예정구역으로 재건축 준비를 시작하였으나, 2022년 9월인 11년만에 정비구역 지정이 되었습니다. 이후 공공지원을 바탕으로 조합직접설제도를 활용해 정비구역지정 1년3개월 만인 2023년 12월 조합설립인가를 받았으며 토지등소유자 95%이상의 높은 동의율로 조합설립이 되었기에 이후 사업절차 진행을 위한 동력이 좋을 것으로 예상됩니다. 방배 15구역은 2024년 12월 시공사선정을 위한 현장설명회를 진행하였고, 2025년 상반기 시공사가 선정 될 것으로 예상됩니다. 향후 일정은 2025년 건축심의 2025년말 사업시행인가, 2026년 관리처분인가, 2027~28년 착공 및 2032년 준공을 목표로 사업이 추진 될 것으로 예상됩니다.

방배 15구역 재건축 유의사항

방배15구역은 투기과열지구에 속한 지역으로 조합설립이후 조합원 지위양도가 제한됩니다. 따라서 예외 사항이 적용되는 물건들만 조합원 지위 양도가 가능하며 대표적으로 10년 소유 5년 거주한 조합원물건, 각 사업단계별(조합설립, 사업계획인가) 3년이상 지체되고 3년이상 소유한 조합원 물건, 금융 및 공공기관 채무 이행을 못해 경매되는 물건 등이 예외 적용을 받을 수 있습니다. 추가 유의 사항으로는 방배15구역은 투기과열지구이기에 5년 재당첨 제한을 받습니다. 따라서 기존 투기과열지구내에서 5년내 청약당첨 또는 입주권(조합원)을 통해 조합원 분양을 받았다면 자격제한이 되니 이점 참고 부탁드리며, 방배 15구역 투자에 관심이 있다면 매매 물건에 대한 조합의 확인 절차 및 본인의 당첨 제한 여부를 꼼꼼히 검토하시길 당부드립니다.

향후 투자 전망

방배15구역은 앞서 언급드렸던 것처럼 방배동 일대의 시세를 이끌어갈 대장 입지 중하나로 방배5구역(디에이치방배), 방배6구역(래미안원페를라), 방배13구역(방배포레스트자이)과 함께 대형 아파트단지를 형성할 것이입니다. 현재는 빌라, 단독주택 택지이지만 향후 반포 일대의 가격을 따라가고 강남 서초구에서도 높은 시세를 보일 수 있는 지역으로 부촌의 한축이 될 것으로 생각됩니다. 현재 방배 15구역의 조합원 물건 최저가는 16억~7억수준이며 (프리미엄 9~10억 추정) 전용84 조합원 분양가 16억 기준시 총 투자금액은 26~27억 수준이 될 것으로 추정됩니다. 방배 5구역(디에이치방배) 기준 조합원 매매가가 평당 9천~1억으로 형성될 것으로 예상되기에 충분한 투자가치가 있을것으로 보이며, 입주가 예정 되어 있는 2030년대초 물가상승을 고려시 충분한 수익 창출이 가능할 것으로 기대됩니다. 다만, 프리미엄과 조합원 분양가는 추정치로 일반분양 당시 부동산 상황과 사업 진행에 일정에 따른 사업비 변동이 가능 하기에 방배 15구역 투자에 관심이 있는 분이라면 철저한 사업성 검토와 장기 자금 유동에 대한 철저한 계획이 필요할 것으로 생각됩니다.

글을 마치며

방배15구역은 사업 초기 단계인 만큼, 진행 과정에서 발생할 수 있는 사업성 변동과 리스크를 철저히 검토하는 것이 중요합니다. 특히 조합원 분양가와 프리미엄 등은 추정치로, 향후 부동산 시황이나 사업비 변동에 따라 달라질 가능성이 높기에 투자 전 신중한 사업성 검토와 장기적이고 구체적인 자금 계획이 필요할 것으로 보입니다. 그럼에도 방배15구역은 방배동 재건축 단지 중에서도 대규모 단지로, 방배동 일대의 정비사업이 완료 되면 강남·서초구를 대표할 부촌으로 자리 잡을 것이며 우수한 입지와 개발 잠재력을 바탕으로 향후 높은 시세와 자산 가치 상승을 기대할 수 있어 장기적 관점에서 충분히 매력적인 투자처로 평가됩니다. 감사합니다.