서울시 성동구 금호동 재개발 (금호16구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 성동구 금호동 일대 자리잡은 금호21구역에 재개발 사업지에 대해 자세히 알아보겠습니다.

금호 16구역의 기본 정보 및 위치적 특징

금호16구역 주택재개발사업은 서울시 성동구 금호동2가 501-31번지 일대 27,485㎡ 부지에 지하 8층~지상 16층, 총 10개동, 595세대 규모의 아파트로 재탄생할 예정이며, 현대건설이 시공을 맡아 조성될 에정입니다. 조합원 물량 411세대를 포함해 임대주택 120세대(임대주택 비율 20.16%) 구성 되어 있습니다. 금호16구역 입지조건으로는 5호선 신금호역, 3호선 금호역이 도보권 내에 있어 서울 3대 업무지구(강남,광화문,여의도) 모두 30분내에 이동이 가능하고, 금호사거리를 통한 강변북로 및 강남권 진입이 용이해 차량 이용시에도 우수한 교통망을 이용 할 수 있습니다. 또한, 교육환경도 양호하여 금호초등학교를 도보 2~3분 거리에 통학이 가능하며, 영유아기 자녀를둔 가정에서는 초등시기까지 자녀를 양육하기 최적의 입지라고 생각합니다. 생활 인프라도 풍부하여 왕십리, 청계천 이마트, 롯데마트(행당역점), 갤러리아백화점, 동대문 현대백화점, 엔터식스, 금남재래시장 등이 차량 10분 내외 거리에 있어 쇼핑 및 여가 생활이 편리하며, 한양대학병원, 순청향대학병원, 서울대학병원 등 의료시설도 10~15분 내에 위치해 있어 우수한 거주 환경을 제공합니다. 금호16구역은 자연환경도 뛰어나 단지뒤 응봉근린공원과 남산둘레길 산책로를 통해 쾌적한 정주여건을 제공하고 있으며, 지대가 높은 특성을 살려 일부 세대에서는 한강 조망 프리미엄을 누릴 것으로 기대됩니다. 이러한 입지적 장점과 미래 발전 가능성을 바탕으로 금호16구역은 2030년 성동구를 대표하는 직주근접 주거단지로 자리 잡을 것이며, 향후 서울 도심 내 프리미엄 거주지로서 높은 가치가 기대됩니다.

재개발 진행 현황

금호16구역 주택재개발사업은 2005년부터 2010년까지 조합설립과 사업시행인가까지 빠르게 진행되었으나, 일부 조합원의 반대로 2010년 사업시행 무효 판결을 받으며 사업이 장기간 정체되었습니다. 이후 2016년 1월 사업시행계획을 재수립, 2019년 11월 조합설립인가를 재득하며 사업이 다시 속도를 내기 시작했습니다. 2021년 12월 사업시행변경인가를 받았으며, 이후 정비계획변경에 따라 2024년 1월 사업시행변경인가를 승인받았고, 4월에는 관리처분인가까지 완료하며 사업의 9부능선까지 넘은 상태입니다. 현재는 2024년 하반기 이주를 시작으로 2025년까지 철거를 마치고, 2026년 착공, 2027년~2028년 일반분양, 2030년 준공을 목표로 사업이 진행되고 있습니다.

투자 관점과 전망

금호16구역은 신축이 희소한 금호동, 옥수동일대에 2030년 최신축으로 2025년내 철거를 마무리 짓고 2026년 착공을 들어 갈 것으로 예상됩니다. 금호16구역이 조성되는 금호동, 옥수동 일대는 3호선, 5호선 라인으로 서울시 고소득 직장들이 분포한 3대 업무지구를 30분내 모두 이동이 가능하며, 한강, 남산, 서울숲이라는 서울시내 최고의 자연환경 인프라를 모두 누릴 수 있어 중산층 직장인들이 거주 선호도 및 만족도가 매우 높은 핵심지 입니다. 이러한 선호도는 인근 아파트가격에 그대로 반영되어 전용84㎡기준 신축 및 준신축 기준 옥수동은 20억~23억, 금호동은 19억~21억 수준의 호가를 보이고 있습니다. 다만, 옥수, 금호동 일대의 2020년대 준공된 최신축 단지는 없으며, 왕십리 일대의 행당7구역(써밋)을 제외하면 2020년대 신축도 없기 떄문에, 2030년 준공이 될 금호16구역의 희소성 및 신축 프리미엄은 매우 높을 것으로 판단됩니다. 현재 금호 16구역의 전용84㎡ 조합원 물건은 초기투자금액 7억~8억, 프리미엄 6.5억~7.0억 수준이며 조합 분양가 건설비 인상을 감안해 8.6억 고려시 총 투자금액은 15억~16억대가 될 것으로 예상됩니다. 인접한 7~10년차의 금호파크힐스, 신금호파크자이 매매가 18억~19억 수준의 실거래가를 보이고 있어 84타입 기준 최소 3억 이상의 확정 수익을 가져 갈 수 있을 것으로 생각됩니다. 2030년 초 금호16구역 준공 시점 부동산의 사이클은 알 수 없으나, 인플레이션에 따른 화폐 가치 하락과 준공 시점에 금호, 옥수동 일대의 최신축이라는 점을 고려할 때 미래 가치는 더욱 커져 있을 것으로 기대됩니다.

글을 마치며

금호 16구역은 성동구 금호동의 일대의 희소성이 높은 최신축으로서 한강 조망권, 우수한 교통 인프라, 생활 편의성을 갖춘 우수한 주거 단지로 개발 될 것이며, 준공 후 지역 시세를 리딩할 핵심 아파트로 성장 할 것으로 기대 됩니다. 다만, 현시점에 금호 16구역을 판단할때, 높은 임대비율(20%), 중소형단지(595세대), 언덕지형 등이 반영되 프리미엄이 낮게 형성 되어 있으며, 인근 신축 아파트 대비 확실한 가격의 장점이 있는 저평가 구간으로 생각되기에 투자 매력도가 높은 곳으로 생각합니다. 다만, 재개발 사업은 착공 이후에도 다양한 변수와 사업 지연의 리스크가 항상 존재 하는 만큼 금호16구역 투자 및 실거주에 관심이 있다면 사업지에 대한 충분한 사업성 분석후 매매를 검토하시길 당부드립니다. 감사합니다.