서울시 용산구 재개발 한남뉴타운 (한남5구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 재개발 대장으로 불리는 한남뉴타운 한남5구역 사업지에 대해 자세히 알아보겠습니다.

한남5구역의 기본 정보 및 위치적 특징

한남5구역은 서울시 용산구 동빙고동 60번지 일대에서 진행되는 주택재개발 사업으로, 총 정비구역 면적은 183,707㎡에 지하 6층~지상 23층 2,592세대 규모로 개발 될 예정입니다. 한남 5구역의 조합원 1,547세대로 전환다세대로 인한30평대 배정이 불가한 특정 물건을 제외하면, 전 조합원이 전용84㎡이상의 중대형 평수로 배정이 가능합니다. 또한 한강 조망권이 뛰어난 한남뉴타운내에서도 한강과 인접한 면적이 가장 넓고, 경사도 또한 가장 완만하며 용산공원을 동시에 조망할 수 있는 뛰어난 환경으로 향후 한남뉴타운의 시세를 이끌어갈 대장 구역이 될 것으로 기대됩니다. 입지 특징으로는 서울 정중앙부 위치하며 서빙고역(경의중앙선) 역세권으로 서울 도심과 강남으로의 접근성이 우수하고, 한남뉴타운 5구역 준공이 될 2030년대에 신분당선(2단계 연장예정)역사가 개통 될 예정으로 강남권과의 연결성이 획기적으로 개선 될 것으로 기대됩니다. 인근에는 우수한 학군과 생활편의시설, 용산국제업무지구 및 이태원 관광특구 등 다양한 개발 호재도 두루 갖추고 있어 실거주 및 투자 모두 서울시내 가장 높은 가치를 지닌 사업지중 하나라고 생각합니다.

 

 

재개발 진행 현황

한남5구역은 2012년 조합설립인가를 받은 이후 다양한 난관을 겪으며 개발을 이어왔습니다. 2018년 대법원의 소송 기각으로 조합장 선출이 무효화되었지만, 같은 해 9월 새로운 조합장이 선출되면서 사업이 본격화되었습니다. 이후 2020년 6월, 한국전력과 협의를 통해 보광변전소 부지를 축소하고 송전선로를 지중화하기로 합의했으며, 이와 관련된 협약은 2022년 12월 체결되었습니다. 2023년 3월에는 약식감평을 통해 추정분담금이 공개되었고, 2024년 4월에는 촉진계획변경과 건축심의를 조건부로 통과하며 사업의 구체적인 윤곽이 드러났습니다. 그러나 시공사 선정 과정에서 두 차례 유찰되며 DL이앤씨와의 수의계약 가능성이 열렸지만, 경쟁 입찰을 요구하는 조합원들의 목소리도 커지고 있습니다. 내년 2월 중하순 예정된 조합장 선거를 통해 새로운 집행부가 구성된 이후 시공사 선정이 진행될 것으로 보이며, 2025년 사업시행인가, 2026년 관리처분인가, 2027~2028년 이주 및 철거를 거쳐 2032년 준공을 목표로 사업이 진행 될 것으로 기대됩니다.

투자 관점과 전망

한남5구역은 서울 재개발 대장 구역인 한남뉴타운에 포함되어 뛰어난 입지와 상징성을 갖춘 지역입니다. 한남뉴타운의 13,000세대 준공을 비롯해 유엔사 부지와 수송부 부지의 하이엔드 주거 복합시설 개발, 용산공원 조성 등 대규모 개발 사업들이 추진되며 시너지를 발휘할 전망입니다. 이러한 미래 가치에도 불구하고, 현재 한남뉴타운 전 구역의 매매 가격은 개발 잠재력을 고려했을 때 다소 저평가된 상태로 보입니다.현재 한남 5구역 조합원 물건 전용 84㎡ 가능 기준 최저가는 약 20억 초반을 호가하며 조합원 분양가를 2구역 기준 19.6억 원으로 가정시 총 투자금액은 약 30~31억 내외로 추정됩니다. 준공 후 시세는 한강과 맞닿은 반포, 잠원 지역 수준으로 예상되며, 한남5구역의 한강 조망 물건은 반포동 래미안원베일리 수준의 호가를 기록 할 것으로 기대됩니다. 한남뉴타운은 투기과열지구로 지정되어 관리처분인가 이후 전매가 금지되므로, 예외 물건의 가격 급등이 예상되며, 관리처분인가 전 매매를 검토하는 것이 바람직합니다. 한남5구역은 현재 사업시행인가 준비단계로 관리처분인가 까지 시간적 여유가 남아 있으나, 사업진행에 따른 단계별 리스크가 사라질 때마다 높은 프리미엄 상승이 예상됩니다. 따라서 한남5구역의 투자를 검토하시는 분들은 가능한 빠른 시기에 물건을 매매하는 것과 투자금에 여유가 있다면 프리미엄이 낮은 대형평수 가능 물건을 매매하시는 것도 좋은 방법이라고 생각됩니다.

글을 마치며

한남5구역은 서울 재개발 대장지로 꼽히는 한남뉴타운의 핵심 지역으로, 한강과 용산공원을 동시에 조망할 수 있는 뛰어난 입지와 풍부한 개발 호재를 자랑합니다. 미래 신분당선 개통과 같은 교통 여건 개선은 물론, 대규모 개발사업과의 시너지 효과로 향후 가치 상승이 기대됩니다. 현재 사업시행인가 전 단계로 매매가 가능하며, 사업의 단계별 리스크 해소에 따라 향후 프리미엄 상승 가능성도 높습니다. 따라서 한남뉴타운의 투자를 고려하시는 분들에게는 지금이 매매를 위한 적절한 진입 시점으로 보이며, 특히 프리미엄이 낮은 중대형 평수 물건은 장기적으로 높은 투자 가치를 누릴 것으로 전망됩니다. 한남 5구역은 누나 가질 수 없는 명품 입지 입니다. 자본금과 시간적 여유가 있다면 정비사업이란 레버리지를 통해 자산 가치 상승에 도움이 될 것으로 생각합니다. 감사합니다.