서울시 송파구 거여마천뉴타운 (거여새마을구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 송파구 강남 마지막 뉴타운으로 불리는 거여마천뉴타운 거여새마을 구역에 대해 자세히 알아보겠습니다.

거여새마을구역 재개발 기본정보 및 입지 특징

거여새마을구역 재개발은 송파구 거여동 549번지 일대 71,922.4㎡ 규모로 진행되는 대규모 주택 사업으로, 건폐율 19.48%, 용적률 282%를 적용해 지하 2층~지상 35층, 총 12개 동, 1,678세대(토지등소유자 약 750명 포함)로 조성됩니다. 삼성물산과 GS건설은 단지명을 ‘래미안·자이 더 아르케’로 제안했으며, 펜트하우스와 스카이라운지, 대형 커뮤니티 시설을 갖춘 강남권 고급 랜드마크로 개발할 계획입니다. 이 지역은 지하철 5호선 거여역(도보 5분)과 마천역(도보 10분) 더블 역세권에 위치해 있으며, 2025년 9월 위례트램이 개통을 앞두고 있어 교통 호재의 수혜가 기대됩니다. 교육 환경도 우수해 마천초, 보성중, 오금고 등 학군이 인접하고, 방이역 학원가와 명문 보인고, 창덕여고 접근성도 뛰어납니다. 하나로마트, 스타필드, 현대시티아울렛 등 다양한 생활 편의시설이 10분 이내에 위치해 있고, 천마산, 남한산성, 성내천 복원 사업 등으로 뉴타운 전체가 쾌적한 주거 환경이 조성될 예정입니다. 인접한 북위례신도시, 감일공공주택지구와 시너지로 지역 가치 상승이 기대되며, 거여마천뉴타운은 총 15,000세대 이상의 규모로 2030년대 초반 개발 완료 시 강남권 유일의 뉴타운으로 자리 잡아 높은 시너지 및 미래 가치를 형성할 것으로 기대됩니다.

재개발 진행 현황

거여새마을구역 재개발 사업은 2021년 3월 공공재개발 2차 후보지로 선정되며 본격 추진되었습니다. 2022년 2월 정비계획 입안 및 사업시행자 지정을 위한 동의율(약 67.3%)을 달성하고, 9월~10월 촉진계획변경 공람 공고를 진행했습니다. 2022년 12월 도시재정비수권소위원회를 통해 재정비촉진구역 지정 및 촉진계획안이 통과되었으며, 2023년 1월 재정비촉진구역 변경이 고시되었습니다. 2023년 6월 주민대표회의 구성을 완료한 후, 2024년 1월 LH와 사업시행협약을 체결했습니다. 이어 2024년 8월 삼성물산·GS건설 컨소시엄이 시공사로 선정되며 단지명 ‘래미안자이 더 아르케’가 확정되었습니다. 향후 일정으로는 2025년 6월 서울시 통합심의 및 사업시행인가를 진행하고, 2026년 관리처분인가 후 2027~2028년 이주 및 철거가 계획되어 있습니다. 최종적으로 2032~2033년 준공을 목표로 사업이 진행될 예정입니다. 거여새마을구역은 공공재개발로 관의 주도하에 진행 되고 있으며 사업지 토지등 소유자와 적절한 협의를 통해 빠른 사업 속도를 보이고 있습니다. 거여새마을 구역이 좋은 추진 성과를 보인다면 공공재개발의 선입견 및 입지는 좋으나 사업성이 떨어지는 구역의 좋은 참고 사례가 될 것으로 생각됩니다.

 

공공재개발 규제사항

거여새마을구역은 2025년 4월 3일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 부동산 매수 시 반드시 토지거래허가를 받아야 합니다. 권리산정기준일은 기존 후보지역은 2020년 9월 21일, 추가 편입지역은 2022년 6월 23일로 설정되었습니다. 권리산정 기준일 이후 발생한 토지 분할, 단독·다가구주택의 다세대주택 전환, 주택 및 건축물 분할로 인한 이른바 '지분쪼개기'는 현금청산 대상이 되오니 주의가 필요합니다. 또한 공공재개발 토지거래허가구역 지정은 매년 1년씩 연장되고 있어, 지속적인 규제 관리가 이루어지고 있으니, 매수에 관심이 있다면 규제 내용을 정확히 숙지하고, 지역을 전문으로 하는 대표 부동산을 통해 내용을 추가로 확인하실 당부드립니다.

투자 관점과 전망

거여새마을구역은 송파구 거여동에 위치해 잠실, 가락, 오금, 방이동 일대 아파트 시세를 일정 부분 추종할 것으로 예상됩니다. 특히 거여마천뉴타운 내 15,00세대의 균질한 실거주 여건, 풍부한 자연환경, 하이엔드 브랜드 단지로 조성되는 점에서 준공 시 높은 시너지 효과가 기대되며, 가격 상단은 송파 남부 재건축 단지(가락프라자, 가락삼환, 가락극동)의 약 90% 수준에 이를 것으로 전망됩니다. 거여새마을구역의 투자 매력은 적은 초기 투자금으로 향후 높은 가치의 아파트로 전환될 가능성에 있으며, 송파 남부 재건축 아파트 대비 60% 수준인 8~9억 원으로 매매가 가능합니다. 현재 조합원 물건의 추정 프리미엄은 2~2.5억 수준이며 전용 84㎡ 조합원 분양가는약 11.5억 (마천 3,4구역+1억) 가정시 총 투자금액은 13.5억~14.0억 원으로 예상됩니다. 인근 거여마천2-1구역 재개발로 조성된 송파 롯데시그니처 전용 84㎡ 매매가가 16억 원대에 형성된 점과 준공시 까지의 인플레이션 및 2030년대 최신축 아파트라는 프리미엄을 고려시 거여새마을구역 충분한 확정 수익을 기대할 수 있는 매력적인 투자처로 생각합니다.

글을 마치며

거여새마을구역은 강남권 유일한 뉴타운으로 자리잡을 대규모 재개발 사업으로, 향후 15,000세대 규모의 고급 주거단지로 조성될 예정입니다. 균질한 실거주 환경과 자연 친화적 요소, 하이엔드 브랜드 단지 개발로 높은 시너지 효과가 예상되며, 송파 남부 재건축 단지의 시세를 추종하면서도 상대적으로 낮은 초기 투자금으로 향후 큰 수익을 기대할 수 있습니다. 또한, 서울시의 교통 호재와 강남 뉴타운이라는 상징성으로 미래 가치 상승이 확실한 투자처로 생각합니다. 감사합니다.