서울시 노원구 최대 재개발 (중계본동 백사마을)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 노원구 중계본동 백사마을 재개발 사업지에 대해서 자세히 알아 보겠습니다.

백사마을 기본정보 및 입지특성

백사마을 재개발 사업은 서울 노원구 중계본동 30-3번지 일대에서 진행되며, 정비구역 면적 약 187,951.7㎡에 지하 4층지상~ 35층, 총 28개동, 3,110세대(임대주택 484세대 포함)로 노원구 최대 규모 신축 대잔지로 조성될 예정입니다. 백사마을의 입지적 특징으로는 지하철 도보권은 아니지만 2~3km 내 7호선과 4호선을 이용할 수 있어 서울중심지로 교통 접근성이 용이하며, 2026년 동북선 경전철이 1km 이내 개통시 왕십리역(2·5호선, 분당선, 경의중앙선 환승)과 연결성이 강화되며 대중교통 접근성이 대폭 개선될 전망입니다. 교육 여건 또한 우수하여 인근 학업성취도가 높은 초·중·고등학교가 풍부하며, 서울 3대 학군중 한곳으로 중계동 학원가를 차량으로 10분 내외에 이용할 수 있어 학령기 부모의 거주 선호도가 높습니다. 거주여건도 금화산과 불암산 둘러싸인 자연 친화적인 입지로 쾌적한 정주 환경을 제공하며, 롯데마트, 홈플러스, 을지병원, 상계백병원 등 다양한 생활 편의시설도 가까워 주거 편의성이 뛰어납니다. 지역 호재로는, 창동 민자역사 개발과 국내 최초 K-POP 공연 전문 아레나(2027년 개장 예정)가 들어서면 창동 일대가 동부권의 문화·경제 중심지로 자리 잡으며, 백사마을 또한 이에 따른 인프라 확충의 수혜를 받을 것으로 생각합니다. 백사마을은 (네이처시티 자이) 재개발 완료 후 서울3대 학군을 이용할 수 있는 노원구 최대 단지라는 상징성과 함께 노원구 시세를 이끌 대장 단지가 될 것으로 기대됩니다.

재개발 진행 현황

백사마을 중계본동 주택재개발 사업은 2008년 1월 개발제한구역 해제 및 지구단위계획구역 결정과 함께 시작되었습니다. 이후 2009년 5월 정비구역으로 지정되었으며, 2017년 7월 SH공사가 사업시행자로 지정되었습니다. 2017년 12월에는 주민대표회의 변경 승인이 이루어졌고, 2018년 11월 건축위원회 심의를 거쳐 2019년 3월 교통영향평가 심의를 통과하며 사업이 본격화되었습니다. 2021년 3월 사업시행계획인가를 받았으며, 2023년 12월 GS건설이 시공사로 선정되어 ‘네이처시티 자이’로 조성될 예정입니다. 2024년 3월 관리처분계획인가가 승인되었으며, 현재 이주는 마무리가 되어가며, 2025년 3월 철거를 시작할 것으로 예상됩니다. 향후 일정으로는 2025년말~2026년 착공을 2029년 준공을 목표로 사업이 진행될 것으로 기대됩니다. 백사마을은 노원구 핵심 입지인 서울3대학군 은행사거리권역의 대규모 재개발 단지로 노원구의 시세를 이끌 것으로 전망되며, 향후 10년내 중계동 일대 3,000세대이상 대단지는 없을것으로 전망되 최신축 및 희소성으로 인한 가격 상승 압력이 높을 것으로 생각합니다.

투자 관점과 전망

백사마을 재개발 사업지는 노원구 최대 규모의 3,110세대의 신축 대단지로 GS건설에서 '네이처시티 자이' 단지명으로 조성될 예정입니다. 교통망은 4호선, 7호선을 버스 환승을 통해 이용이 가능하며 2026년 단지 1km내 동북선 개통 호재도 예정 되어있어 교통망이 대폭 개선될 것으로 기대됩니다. 특히, 백사마을은 서울3대 학군인 중계동 학원가가 위치한 은행사거리 권역에 위치해 있어 신축 대단지가 없는 중계동 일대의 높은 실거주 수요를 받을 것을 예상되며, 신축 희소성에 따른 가격 상승 압력이 높을 것으로 생각합니다. 백사마을은 현재 조합원 수보다 전용 84㎡ 이상 배정 물량이 많아 조합원 모두 중대형 이상 배정이 가능할 것으로 예상되며, 전체 물량중 일반물량이 1,348세대로 43%이상의 비율을 차지하고 있어 향후 사업비 증가나 공사비 인상에 따른 비용이 증가분도 일반분양을 통해 충분히 상쇄할 수 있을 것으로 판단됩니다. 현재 백사마을 전용 84㎡ 조합원 물건은 5.5억(프리미엄 3.1억, 권리가액 2.4억 내외) 수준이며, 전용 84㎡ 조합원 분양가 6.5억 기준 총 투자금액은 9억~10억 내외로 추정됩니다. 인근 지역 신축 아파트 실거래가 11~12억 비교했을 때 1억~2억 원 이상의 확정 수익이 기대되며 노원구 내 서울 3대 학군을 배후로 한 대단지 희소성과 최신 신축 단지 프리미엄 및 준공 시점까지 물가상승을 고려할때, 안정적인 자산 가치 상승이 가능한 서울시 동북권내 좋은 투자처라고 생각합니다.

글을 마치며

백사마을 재개발 사업은 노원구 최대 규모의 신축 대단지로, 서울 3대 학군인 중계동 학원가에 위치해 뛰어난 교육 여건과 높은 실거주 수요를 자랑합니다. 또한, 금화산과 불암산에 둘러싸인 자연 친화적인 환경과 교통 호재가 맞물려 있어 정주 여건이 우수합니다. 특히, 신축 희소성에 따른 가격 상승 압력이 높고, 향후 10년 내 큰 규모의 대단지가 없는 중계동에서 유리한 입지를 차지할 백사마을은 장기적으로 안정적인 자산 가치 상승이 가능 할 것으로 기대됩니다. 감사합니다.