서울시 송파구 잠실동 재건축 대어 (잠실우성1·2·3차)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 송파구 잠실동 잠실우성123차 재건축 단지에 대해서 자세히 알아 보겠습니다.

잠실우성123차 아파트 재건축 기본 정보 및 입지 특성

잠실우성1·2·3차 아파트는 송파구 잠실동에 위치한 1981년 준공된 대단지 아파트로, 총 1,842세대, 26개 동, 최고 15층 규모로 구성되어 있습니다. 평균 대지지분은 약 16.32평으로, 용적률 170%를 적용받아 재건축 여력이 높은 단지입니다. 재건축이 완료되면 지상 최고 49층, 15개 동, 총 2,680세대(임대주택 342세대 포함) 규모로 탈바꿈할 예정이며, 송파구내에서도 손꼽히는 대규모 커뮤니티 시설이 들어설 예정입니다. 단지는 지하철 2호선·9호선 종합운동장역 초역세권으로 대중교통 접근성이 매우 뛰어나 잠실, 강남, 여의도 등 주요 업무지구로 20분 내외에 이동할 수 있으며, 올림픽로, 탄천로, 동부간선도로와 연결되어 서울 전역으로 편리하게 이동할 수 있는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 또한 단지 서측에 잠실공원, 북동측에 아시아공원이 위치해 도심 속에서도 풍부한 녹지 환경을 제공하며, 서측으로는 탄천이 흐르고 있어 재건축이후 탄천 조망과 강남구 삼성동 일대의 시티뷰를 동시에 누릴 수 있는 단지가 될 것으로 기대됩니다. 교육 환경 또한 뛰어나, 단지 내에서 아주초등학교를 도보로 이용할 수 있는 초품아 단지이며, 잠실중, 잠신중, 신천중 등 우수 학군이 가까워 학부모들의 선호도가 높습니다. 생활 인프라도 잘 갖춰져 있어 코엑스몰, 롯데백화점, 현대백화점 등 다양한 쇼핑 시설과 삼성서울병원, 연세대강남세브란스병원 등 의료 시설을 대중교통으로 10분 내에 이용할 수 있습니다. 재건축이 완료되면 잠실 지역의 대표 랜드마크 단지로 자리 잡으며, 교통, 학군, 상권, 녹지 환경을 모두 갖춘 높은 주거 만족도를 제공할 것으로 기대됩니다.

재건축 진행 현황

잠실우성123차 아파트 재건축 사업은 2011년 7월 조건부 재건축 D급 판정을 받고, 2015년 12월 정비구역으로 지정되었습니다. 이후 부동산 경기 침체로 사업이 지연되었고, 구역지정 6년만인 2021년 6월 조합설립인가(동의율 94.32%)를 받으며 속도를 내기 시작했습니다. 2024년 1월 주동 15개로 축소, 최고 170m 49층의 단지로 정비계획변경을 완료했으며, 2024년 9월 시공사 선정을 위한 1차 입찰에는 GS건설 단독입찰로 유찰 되었으나, 2025년 상반기 2차 입찰을 진행 중입니다. 이후 재건축 일정은 2026년 사업시행인가, 2027년 관리처분인가를 거쳐, 2028년 이주 및 철거, 2029년 착공, 2032~2033년 준공을 목표로 사업이 진행될 것으로 기대됩니다.

 

시공사 선정 입찰 현황

잠실우성123차 아파트 재건축 시공사 선정 과정은 2024년 9월 23일 1차 입찰 공고로 시작되었습니다. 입찰은 일반경쟁입찰 방식으로, 최소 2개 건설사가 참여해야 하며, 사업 방식은 도급제로, 평당 공사비는 880만 원으로 설정되었습니다. 2024년 9월 30일 현장 설명회에는 GS건설, 현대엔지니어링, 롯데건설 등 9개 건설사가 참석했으나, 10월 17일 마감된 입찰 참여 확약서 제출에서는 GS건설만 단독으로 확약서를 제출하였습니다. 삼성물산과 현대건설은 입찰 조건이 까다롭다는 이유로 참여하지 않았습니다. 이에 조합은 1차 입찰 유찰 후 입찰 조건을 완화하고, 평당 공사비를 920만 원으로 상향(총공사비는 1조 6,198억 원에서 1조 6,934억 원으로 증가)하며, 책임준공확약서 조건도 일부 완화했습니다. 이로 인해 더 많은 건설사의 참여를 유도할 수 있도록 2차 입찰 공고가 진행되었습니다. 책임준공 조건은 시공사가 제안서에 포함하는 방식으로 변경되었으며, 조합원 투표를 통해 경쟁 입찰 방식을 채택하기로 결론 지었습니다. 2차 입찰 마감일은 3월4일로 GS건설 외 삼성물산, 현대건설 등 탑티어 건설사들의 경쟁구도가 펼쳐질지 관심이 집중 될 것으로 기대됩니다.

재건축 매수시 유의사항

잠실우성123차 아파트는 서울시 송파구에 위치하 투기과열지구로 도시 및 주거환경정비법 제39조제2항에 따라 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지되지만, 10년 이상 소유 + 5년 이상 거주하거나, 조합설립인가 후 3년간 사업시행인가 미신청, 사업시행인가 후 3년간 착공 지연, 착공 후 3년간 준공 지연 등 사업 지연 요건 충족 시 양도가 가능합니다. 현재 잠실우성 아파트는 2021년 6월 조합설립인가 이후 2024년 6월까지 사업시행인가 신청을 하지 못해 예외 요건이 적용되며, 조합설립에 동의한 1세대 1주택자로서 10년 이상 보유 + 5년 거주자 외 조합원 중 3년 이상 소유자는 지위 양도가 가능하니 매수전 꼭 조합에 승계 가능여부를 필히 확인 하시길 당부드립니다.

 

투자 관점 및 전망

잠실우성123차 아파트 재건축은 송파구의 핵심 재개발 단지로, 교통, 학군, 상업시설, 녹지 환경을 모두 갖춘 송파구에서도 가장 우수한 입지 특성을 자랑합니다. 특히, 종합운동장역(2,9호선) 초역세권으로 잠실, 강남, 여의도로의 접근이 용이하고, 탄천 및 잠실공원 등 풍부한 녹지 환경을 제공합니다. 재건축 후 49층 규모, 2,680세대 대단지로 탈바꿈하며, 잠실스포츠, MICE복합 공간 조성사업, 삼성역 GBC 부지 개발 등 주변일대 대규모 개발 계획이 맞물려 시너지 효과를 낼 것으로 기대됩니다. 현재 시공사 선정이 진행 중이며, 2차 입찰에서 삼성, GS, 현대건설 등 탑티어 대형 건설사의 경쟁 입찰 구도가 예상됩니다. 향후 사업이 완료되는 2030년대초 교통과 생활 인프라를 모두 갖춘 고급 주거지로서 실거주 및 투자 모두를 만족시킬 수 있는 좋은 단지가 될 것으로 생각합니다. 현재 조합원 매물은 최저가는 31평 호가 25.5억수준이며 31평 → 34평 배정시 추가분담금 4억~5억선이 추정되며 총 투자금액은 30억 수준이 될 것으로 추정됩니다. 2030년초 준공시점 물가승을 고려할때 송파구 잠실동 최고의 입지를 총 투자금액 30억에 매매 하는 것은 2025년 반포 원베일리 전용84기준 60억(최고가) 대비 합리적인 선택이 될 것이라고 생각합니다.

글을 마치며

잠실우성123차 아파트 재건축은 송파구의 뛰어난 입지와 대규모 개발 계획이 맞물려 있어, 실거주와 투자 모두에서 큰 잠재력을 가지고 있습니다. 교통, 학군, 상업시설, 녹지 등 다양한 혜택을 누릴 수 있는 이 단지는 2030년대 초에 준공될 예정이며, 탑티어 건설사들의 치열한 경쟁 속에 시공사가 선정 될 것으로 기대됩니다. 주변 대규모 개발과의 시너지 효과가 예상되며, 30억 원 수준의 투자금액으로 송파구 최고의 입지를 매입하는 것은 매력적인 선택이 될 것입니다. 장기적인 가치 상승을 예상할 수 있는 잠실우성123차 아파트 단지의 사업단계가 진행 될 떄 마다 부동산 시장의 큰 관심을 일으킬 것으로 기대합니다. 감사합니다.