서울서 서초구 방배동 재건축 (방배13구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 서초구의 전통 부촌인 방배동 재건축, 방배13구역에 대해서 자세히 알아 보겠습니다.

방배13구역 기본 정보 및 입지특성

서울특별시 서초구 방배동 541-2번지 일대에 위치한 방배13구역은 정비구역 면적 129,891.40㎡ 규모로, 지하 4층에서 지상 22층까지 30개 동, 총 2,217세대(조합원 1,530세대 포함)의 대단지 아파트로 개발될 예정입니다. GS건설이 시공을 맡아 ‘방배 포레스트자이’라는 이름으로 탈바꿈할 예정인 이곳은 2호선·4호선 사당역과 방배역을 도보 10분 이내에 이용할 수 있어 서울 전역으로의 직주근접성이 뛰어납니다. 또한, 매봉산을 품은 숲세권에 위치해 쾌적한 자연 환경을 자랑하며, 약 17,000평 규모의 도구머리공원과 방배근린공원을 가까이 두어 공세권의 혜택을 누릴 수 있습니다. 우수한 학군 역시 방배13구역의 강점으로, 방현초등학교, 동덕여중·고를 비롯해 서문여중·고, 상문고, 서울고등학교 등 강남 8학군 내 명문학교와 유명 학원가가 인접해 다양한 가족 구성원의 높은 선호가 예상됩니다. 특히, 2019년 개통된 서리풀터널로 강남과 서초 일대의 교통이 획기적으로 개선되어, 내방역에서 강남·삼성역 일대까지 자차로 이동이 편리해진 점은 향후 방배13구역의 입지 가치를 더욱 높여줄 요인으로 기대됩니다. 현재 방배동은 서초구 내에서 상대적으로 가격이 낮게 형성되어 있지만, 재건축 사업이 활발히 진행 중이며, 정비사업 완료 시 약 2만 세대의 신축 아파트 단지로 변모해 과거 ‘압서방’으로 불리던 부촌 이미지를 되찾을 것으로 전망됩니다.

 

재건축 진행 현황

방배13구역은 2015년 2월 정비계획 및 정비구역 지정이 이루어졌으며, 2015년 11월 조합설립인가를 득하여 동의율 81.2%로 조합이 설립되었습니다. 이후 2017년 상반기 건축심의, 교통영향평가를 통과하고, 2017년 9월 GS건설을 시공사로 선정하였으며, 2017년 9월 사업시행인가고시, 2018년 9월 관리처분계획인가를 받으며 사업의 주요 절차를 완료하였습니다. 다만, 조합취소송 이슈로 사업 일정이 지연되었으며 대법원까지 가는 소송끝에 조합취소 소송건은 일단락 되었습니다. 이후 2021년 3월 이주 및 2023년 12월 철거를 시작하였으며, 정비계획변경안에 따라 2024년 5월 건축위원회 심의를 통과하였고, 2025년 착공을 앞두고 있습니다. 정비계획변경의 주 내용은 방배13구역의 소형 평수를 대폭 줄이고, 조합원이 선호하는 중대형 평형을 확대하였으며, 층수 최고 22층, 평균 18층으로 변경하는 중대 변경 사항으로 대부분의 평형이 변경됨에 따라 2025년 5월 이후 조합원 재분양신청이 진행 될 것으로 예상됩니다. 향후 일정은 2025말착공, 2029년 준공을 목표로 사업이 진행 될 예정입니다.

방배 13구역 재건축 유의사항

방배13구역은 투기과열지구에 속한 지역으로 조합설립이후 조합원 지위양도가 제한됩니다. 따라서 예외 사항이 적용되는 물건들만 조합원 지위 양도가 가능하며 대표적으로 10년 소유 5년 거주한 조합원물건, 각 사업단계별(조합설립, 사업계획인가, 관리처분인가, 착공 등) 3년이상 지체되고 3년이상 소유한 조합원 물건, 금융 및 공공기관 채무 이행을 못해 경매되는 물건 등이 예외 적용을 받을 수 있습니다. 방배 13구역은 관리처분인가 이후 3년이상 착공을 하지 못하였기에, 2025년말 착공전까지 3년이상 소유를한 조합원 물건에 한하여 양도가 가능합니다. 다만, 매수시 유의 사항으로는 방배13구역은 투기과열지구이기에 5년 재당첨 제한을 받습니다. 따라서 기존 투기과열지구내에서 5년내 세대원 전원이 청약당첨 또는 입주권(조합원)을 통해 조합원 분양을 받았다면 자격제한이 되니 참고 부탁드리며, 방배 13구역 투자에 관심이 있다면 매매 물건에 대한 조합의 확인 절차 및 본인의 당첨 제한 여부를 꼼꼼히 검토하시길 당부드립니다.

향후 투자 전망

방배13구역은 방배동 일대의 시세를 이끌어갈 핵심 입지 중하나로 방배6구역(래미안원페를라), 방배5구역(디에이치방배), 방배15구역(시공사선정단계) 함께 대형 아파트단지를 형성할 것입니다. 현재는 빌라, 단독주택 택지이지만 향후 반포 일대의 가격을 빠르게 따라가며 강남 서초구에서도 높은 시세를 보일 수 있는 지역으로 예전의 명성을 되 찾을 것으로 생각됩니다. 현재 방배 13구역의 조합원 물건 최저가는 19억수준이며 (프리미엄 14.5억, 권리가4.5억) 전용84 조합원 분양가 10억 기준시 총 투자금액은 25~26억 수준이 될 것으로 추정됩니다. 인근 방배 5구역(디에이치방배)기준 조합원 매매가가 추가분담금 고려시 평당 1억 수준으로 형성 되어있어 입주가 예상되는 2029~30년 물가 상승을 반영할때 충분한 수익 창출이 가능할 것으로 기대됩니다. 다만, 조합원 분양가는 착공이후 사업 진행 상황에 따라 일정 부분 변동이 가능 하기에 방배 13구역 투자에 관심이 있는 분이라면 철저한 사업성 검토와 자금 유동에 대한 세밀한 계획이 필요할 것으로 생각됩니다.

글을 마치며

방배13구역은 사업의 막바지 단계인 만큼, 진행 과정에서 발생할 수 있는 사업의 리스크는 최대한 제거된 상태입니다. 그 만큼 조합원 물건의 프리미엄이 높게 형성 되어있어 매수자 입장에서 고민되는 구간입니다. 다만 높은 초기투자금, 준공까지 묶여있을 20억 현금의 기회비용 까지 감안하더라도, 평당 1억의 시세를 형성 한다면, 충분한 투자 가치가 있을것으로 생각되며, 방배동 일대의 정비사업이 순차적으로 완료됨에 따라 2만세대 신축 타운의 효과는 방배동의 고급 주거지로서 가치를 더욱 크게 만들 것으로 생각합니다. 따라서 방배13구역은 1급지의 확실한 똘똘한 한채이며, 실거주 및 투자 모두를 만족시켜줄 수 있는 좋은 사업지라고 생각합니다. 감사합니다.