서울시 송파구 남부권 문정동 재건축 아파트 (가락현대1차)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 송파구 남부권 문정동 일대 재건축 단지인 가락현대1차 아파트에 대해서 자세히 알아 보겠습니다.

가락현대1차 아파트 재건축 기본 정보 및 입지 특성

가락현대1차 아파트는 송파구 문정동에 위치한 중층 아파트로, 10개 동, 최고 14층, 총 514세대로 구성되며, 31평형 228세대와 44평형 286세대 모두 계단식 구조입니다. 평균 대지지분은 20.25평, 용적률은 179.9%로 재건축 여력이 높습니다. 재건축 후에는 지하 4층지상 21층, 총 8개 동, 842세대(임대주택 125세대 포함) 규모의 중규모 단지로 조성될 예정입니다. 입지 특성으로는 3호선 경찰병원역 도보권에 위치해 있으며, 3호선·8호선 가락시장역과 5호선 개롱역이 반경 1km 이내에 있어 뛰어난 대중교통 접근성을 제공합니다. 또한, 수서역까지 약 10분 소요돼 SRT 이용이 가능하며, 잠실·강남 주요 업무지구로 20~30분 내에 이동할 수 있고, 송파IC와 서하남IC를 통해 외곽으로의 이동도 편리합니다. 문정초등학교 도보권, 보인중·송파중·가원중 등 상위 학군과 문정고·문현고·가락고 등 다수의 우수 학교를 품고 있으며, 방이동·대치동 학원가로의 접근성도 뛰어납니다. 또한, 가락시장과 인근 역세권 상권을 손쉽게 이용할 수 있고, 개롱근린공원, 장지공원 등 도심 속 풍부한 녹지 환경을 제공합니다. 가락극동, 가락미륭, 가락삼환, 가락프라자 등 인근 단지들의 재건축 진행으로 주거 인프라와 개발 시너지가 기대되며, 교통·학군·상권·녹지·직주근접성을 모두 갖춘 이 아파트는 재건축 완료 후 높은 주거 만족도를 제공하며 송파구 문정동의 핵심 단지로 자라리 잡을 것으로 기대됩니다.

재건축 진행 현황

가락현대1차 아파트는 2013년 11월 안전진단에서 D등급을 받아 조건부 재건축 대상으로 선정되었습니다. 2017년 11월 재건축 정비구역으로 지정된 후, 2018년 7월 추진위원회 설립 승인을 받았으며, 2019년 7월 조합설립인가를 완료했습니다. 이후 정비계획 변경 및 사업시행계획 승인을 위한 심의 절차를 진행하며 신속한 사업 추진이 기대되었으나, 조합 내부 갈등으로 일정이 지연되었습니다. 2023년 11월 조합 집행부 해임총회를 통해 기존 집행부가 해임되고 직무가 정지되었으나, 새로운 집행부가 구성되면서 안정세를 되찾았습니다. 2019년 조합설립인가 후 약 3년 7개월이 지난 2023년 2월에는 건축심의를 완료했으며, 2024년 7월 환경영향평가서를 제출한 상태입니다. 향후 일정은 2025년 상반기 시공사 선정, 하반기 사업시행계획 인가, 2027년 관리처분계획 인가, 2028~2029년 이주와 철거, 2033년 완공을 목표로 진행되고 있습니다.

 

재건축 매수시 유의사항

가락현대1차 아파트는 서울시 송파구에 위치하 투기과열지구로 도시 및 주거환경정비법 제39조제2항에 따라 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지되지만, 10년 이상 소유 + 5년 이상 거주하거나, 조합설립인가 후 3년간 사업시행인가 미신청, 사업시행인가 후 3년간 착공 지연, 착공 후 3년간 준공 지연 등 사업 지연 요건 충족 시 양도가 가능합니다. 가락현대1차는 2019년 7월 조합설립인가 이후 2022년 7월까지 사업시행인가를 받지 못해 예외 요건이 적용되며, 조합설립에 동의한 1세대 1주택자로서 10년 이상 보유 + 5년 거주자 또는 3년 이상 소유자는 지위 양도가 가능합니다.

투자 관점과 전망

가락현대1차 아파트는 재건축 이후 2030년대 중기 서울남부(문정,가락) 일대의 최신축 단지로 비슷한 시기의 재건축 준공이 예상되는 가락삼환, 프라자, 극동, 미륭까지 총 4,000세대의 송파 남부권의 신축 벨트로 문정동 및 가락동의 시세를 이끌어 나갈 핵심 단지입니다. 입지적 가치도 3,8호선의 역세권, 방이, 대치학원가 이용, 문정초등학교 도보, 보인중·송파중 등 학업성적이 우수한 학교를 품고 있으며, 상권 및 근리공원의 녹지환경도 뛰어나 서울시에서 선호도가 높은 실거주 여건을 제공하고 있습니다. 일대가 신축 벨트로 바뀌는 2030년대 뛰어난 정주여건은 더욱 개선 될 것이며 서울시내 핵심 선호 지역이 될 것으로 기대됩니다. 현재 전용84 조합원 물건은 14억으로, 인근 사업속도가 빠른 가락프라자, 가락삼환과 유사한 추가분담금 4억~5억 수준을 고려했을 때 전용84 기준 총 투자금은 18~19억 수준으로 추정됩니다.

글을 마치며

가락현대1차아파트는 재건축 후 송파구 남부권을 대표하는 랜드마크 단지로 자리잡을 가능성이 높습니다. 우수한 입지와 재건축을 통해 최신 단지로 탈바꿈하며, 2030년대 입주 예정인 4,000세대 이상의 송파 남부권 대규모 재건축 단지들과 함께 시너지 효과를 발휘할 것으로 기대됩니다. 이러한 입지와 환경적 이점은 중장기적으로 높은 가치를 형성할 잠재력이 크며 앞으로 재건축 진행 과정에서 더욱 주목받는 단지로 성장할 가능성이 커, 실거주와 투자를 고려하시는 분들께 적합한 선택이 될 것으로 보입니다. 감사합니다.