서울시 서대문구 주택 재건축 (홍제3구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 서대문구 주택재건축 홍제3구역 사업지에 대해 자세히 알아보겠습니다.

홍제3구역의 기본 정보 및 위치적 특징

홍제3구역 주택재건축사업은 서울시 서대문구 홍제동 104-41번지 일대 27,284.6㎡ 부지에 지하 6층지상 23층 규모로 총 11개 동, 634세대가 들어설 예정이며, 이 중 임대주택은 78세대(12.3%)를 포함하고 있습니다. 조합원은 424세대이며, 현대건설이 시공을 맡아 '무악재역 힐스테이트'라는 단지명으로 건설될 예정입니다. 입지조건으로는 단지에서 도보 5분 이내에 3호선 무악재역을 이용할 수 있는 초역세권 입지를 자랑하며, 광화문, 시청, 종로는 20분, 압구정, 신사 등 강남권으로는 30~40분 내 이동이 가능해 도심권 및 주요 업무지구 접근성이 뛰어납니다. 또한 내부순환로, 강변북로, 북부간선도로 접근성이 우수하고 서울역이 가까워 시내외 이동이 편리합니다. 교육 환경은 공은초, 인왕초, 신영중, 한성과학고 등이 도보권에 위치해 있으며, 서대문독립공원, 인왕산, 안산, 북악산, 북한산, 백련산 등 풍부한 자연환경도 누릴 수 있습니다. 생활 인프라는 하나로마트, 강북성심병원, 서울적십자병원, 세브란스병원 등이 반경 1km 이내에 위치해 생활 편의성도 높습니다. 또한 홍제3구역은 현재 비규제지역으로 조합원 지위양도가 가능하며, 향후 강북순환선이 2028년 완공 예정으로 교통 인프라가 더욱 강화될 전망입니다. 이처럼 홍제 3구역은 뛰어난 교통망과 양호한 기반시설, 상대적으로 균질한 주거환경으로 인해 재건축 완료후 경희궁자이 시세를 빠르게 추종하며 서대문구내 핵심 단지중 하나로 발돋움 할 것으로 기대됩니다.

홍제3구역 재건축 진행 현황

홍제3구역 주택재건축사업은 2010년 10월 정비구역 지정, 2011년 10월 조합설립 인가, 2019년 2월 사업시행 인가를 거쳐, 2020년 6월 조합원 동의율 93.8%로 현대건설을 시공사로 선정하였습니다. 이후 2022년 10월 관리처분인가 고시가 이루어졌으며, 2024년 8월 이주 시작, 2025년 상반기 철거 예정입니다. 향후 일정으로는 2026년 착공, 2030년 준공을 목표로 사업이 진행될 예정입니다. 다만, 홍제 3구역에 관심이 있는 분들이라면 현재 사업지내 종교시설 이전 및 보상문제로 인한 일정 지연 리스크와 조합원 분양가 상승에 대한 충분한 검토 후 의사결정을 하시길 당부드립니다.

 

투자 관점과 전망

홍제3구역 주택재건축사업은 뛰어난 입지와 정주 여건을 바탕으로 서대문구 내 핵심 단지로 성장할 잠재력을 갖추고 있습니다. 홍제3구역은 3호선 무악재역 초역세권에 위치해 광화문, 강남, 여의도 등 3대 업무지구로의 탁월한 접근성으로 주요업무지구 고소득 직장인들의 지속적인 유입 및 선호 거주지가 될 것으로 예상됩니다. 또한 독립문역~무악재역으로 이어지는 뛰어난 주거 균질성은 경희궁자이(교남동)의 고급 주거지의 이미지를 이어받아 향후 서대문구내 신축벨트 및 선호 거주지로 발돋움 할 것으로 기대됩니다. 현재 홍제3구역내 조합원 매물은 없는 상태이나, 최근 거래기준 조합원 프리미엄은 3억~3.5억 수준이며, 건설비 협상에 따라 전용84 조합원분양가 9.7억 기준시 총 투자금액은 13억~14억 수준이 될 것으로 추정됩니다. 현재 인접 신축 (서대문푸르지오센트럴파크) 기준 전용84 매매가는 15억 수준으로, 현재 기준 확정이익은 1.0~.1.5억 수준으로 예상되며, 2030년 최신축으로 3호선 초역세권의 뛰어난 입지를 고려하면 투자 및 실거주 모두를 충족할 수 있는 좋은 사업지라고 생각합니다.

글을 마치며

홍제3구역은 뛰어난 교통망과 우수한 생활 인프라로 서대문구의 핵심 재개발 단지로 주목받고 있습니다. 3호선 무악재역 초역세권에 위치해 주요 업무지구와의 접근성이 우수하고, 강북순환선 개통으로 교통 인프라는 더 강화될 예정입니다. 주변에는 풍부한 자연환경과 우수한 학군이 있어 주거 편의성이 높습니다. 2024년 이주 시작, 2025년 철거 예정으로 빠르게 진행 중이며, 2030년 준공을 목표로 현대건설이 시공합니다. 조합원 프리미엄은 3억~3.5억, 전용 84 조분가 9.7억원, 총투자금액은 13~4억으로 예상되며, 준공 후 홍제, 무악제역 일대의 대장 단지로 높은 미래가치가 예상 됩니다. 감사합니다.