서울시 송파구 문정동 재건축 (올림픽훼밀리타운)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 송파구 문정동 재건축 단지인 올림픽풰밀리타운 아파트에 대해서 자세히 알아 보겠습니다.

올림픽훼밀리타운 아파트 기본정보 및 입지특성

올림픽훼밀리타운은 1988년 준공된 38년차 중층 아파트로, 총 4,494세대 규모이며, 용적률 194%, 평균 대지지분 20.4평을 보유해 사업성이 우수합니다. 재건축 후에는 지하 3층~지상 26층, 58개 동, 총 6,620세대로 재탄생 될 예정이며 임대주택 790세대(11.93%)가 포함되고, 세대당 2대의 주차 공간이 마련될 예정입니다. 입지조건으로는 지하철 3·8호선 가락시장역과 SRT·3호선·수인분당선 환승역 수서역이 인접해 편리한 대중교통 환경이 제공되며, 탄천로, 올림픽로, 동부간선로를 통해 서울 및 수도권으로의 자차 접근성도 우수합니다. 또한, 훼미리공원과 탄천이 접해있어 녹지 환경이 쾌적하며, 가락시장 현대화 사업으로 인한 풍부한 상권과 삼성병원, 아산병원, 경찰병원 등 인근 의료시설을 통해 생활 편의성이 뛰어납니다. 교육환경도 우수해 가원초를 비롯해 가원중, 보성중, 문정고, 가락고 등 다양한 학군이 형성되어 있으며, 강남권 학원가 접근성도 양호합니다. 주요 개발호재로는 잠실 스포츠·MICE 복합공간 조성, 삼성역 현대차 GBC 부지 개발, 한강·탄천 수변공간 조성 등이 예정되어 있어 미래가치가 높습니다. 특히, 탄천을 사이로 수서역 환승센터 복합개발사업이 추진 중이며, 신세계백화점(2029년 오픈 예정)과 상업·업무시설이 조성될 계획으로 주거환경이 더욱 개선될 전망입니다. 올림픽훼밀리타운은 교통, 학군, 자연환경, 인프라 모든 면에서 강남권 내에서도 강점을 지닌 입지를 갖추고 있으며, 재건축 후 송파구를 대표하는 핵심 단지로 자리매김할 것으로 기대됩니다.

재건축 진행 현황

올림픽훼밀리타운은 2021년 9월 재건축 추진 준비위원회가 설치되었으며, 2023년 1월 1차 정밀안전진단에서 D등급 받아 재건축 사업이 본격적으로 시작되었습니다. 올림픽훼밀리타운 단지는 서울시 신속통합기획 사업방식을통해 재건축을 추진할 예정이며, 2023년 12월 신속통합기획(동의율63.4%) 접수를 하였습니다. 2024년 11월부터 12월 사이에는 정비계획 수립 및 정비구역 지정(안)에 대한 공람·공고와 함께 주민설명회가 진행 되었으며, 2025년 하반기에는 정비구역이 최종 지정되고 정비계획이 확정될 것으로 예상됩니다. 이후 2026년 조합설립을 목표로 사업이 진행 될 것으로 예상되며, 서울시의 주목을 받는 메머드급 대단지로 우수한 미래가치를 보일 것으로 생각됩니다.

조합원 지위 양도제한 (송파구/투기과열지구)

올림픽훼밀리타운 아파트는 행정구역상 서울시 송파구에 위치해 투기과열지구로 지정되어있습니다. 따라서 도시 및 주거환경정비법 제39조제2항에 따라 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지됩니다. 하지만 법령에 따른 예외 규정에 한하여 양도가 가능합니다. 첫째, 1세대 1주택자로 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주시, 둘째, 사업이 일정 기간 지체될 경우로 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가 각 단계별 고시 후 3년 내 다음 인가를 받지 못한 경우, 관리처분인가 후 3년 내 착공하지 못한 경우, 착공 후 3년 내 준공하지 못한 경우 등이 해당됩니다. 현재 올림픽훼밀리타운 아파트는 조합설립인가 전으로 매매가 행위에 별도 규제가 없으나 2026년 내 조합설립을 목표이며 조합설립 이후 예외사항을 제외한 조합원 지위양도가 원칙적으로 금지될 예정입니다. 따라서 매물 잠김 현상이 심화 될 것으로 예상되며, 거래 가능 물건들 희소성으로 인해 높은 가격 상승 압력을 받을 것으로 생각합니다. 그러므로 올림픽훼밀리타운 아파트에 관심이 있는 분들께서는 조합설립인가전이 매수를 위한 좋은 구간이라고 생각됩니다.

 

 

투자 관점 및 전망

올림픽훼밀리타운 비잠실권 아파트중 송파구 핵심 입지에 위치한 38년차 단지로, 재건축을 통해 총 6,620세대 메머드급 단지로 탈바꿈 될 예정입니다. 상권, 학군, 자연환경, 교통, 의료시설 포함해 서울시내 상위권의 입지 환경을 갖추었으며, 2026년 내 조합설립을 목표로 사업이 진행중입니다. 현재 올림픽훼밀리타운 아파트의 실거래가는 31평 기준 19억 수준이며, 추진위원회 제공 자료기준 비례율 87% 적용시 31평 권리가는 15.7억으로 34평 조합원 분양가 19억~20억 기준, 추가분담금은 4.0억 수준이 될 것으로 예상되며, 총 투자금액은 23억~24억 수준이 될 것으로 추정됩니다. 현재 비교 대상은 헬리오시티, 올림픽파크포레온이며, 이들 아파트의 전용84㎡ 실거래가는 24~25억 수준으로 올림픽훼밀리타운이 재건축이 기대되는 2030년대 후반 최신축인 점과 연식차이를 고려시 올림픽훼밀리타운 아파트의 미래가치는 우수할 것으로 전망됩니다. 현재 올림픽훼밀리타운은 초기 재건축 단계로 사업기간의 예측은 의미가 없으나, 초기 단계이니 만큼 입지가 가진 내재가치 대비 저렴한 가격에 송파구 핵심 입지에 진입이 가능하며 사업이 진행 될수록 높은 프리미엄이 붙을 것으로 예상됩니다. 다만, 사업진행시 고급화 정도, 착공까지의 기간, 부동산 상황에 따라 비례율 및 총 투자금액은 변동될 수 있으니 올림픽훼밀리타운에 관심이 있다면 매수전 충분한 사업성 분석을 해보시길 당부드립니다.

글을 마치며

올림픽훼밀리타운 아파트는 뛰어난 입지 조건과 향후 다양한 개발 호재들로 인해 송파구 내에서도 높은 미래가치를 자랑합니다. 교통, 학군, 자연환경, 의료시설 등 모든 면에서 우수한 조건을 갖추고 있으며, 높은 사업성을 바탕으로 재건축 후 6,620세대의 메머드급 대단지로 변모 될 예정입니다. 특히, 합리적인 가격에 송파구 핵심 입지에 진입 가능하며 시간 투자를 통해 미래 자산 가치를 높일 수 있는 서울시 핵심 재건축 단지중 한곳이라고 생각합니다. 그러나 재건축 사업은 예상보다 긴 시간과 많은 비용이 수반될 수 있기에 재건축 매수전 충분한 사업성 분석 및 리스크 검토를 통해 장기간 끌고 갈 수 있는 자기 확신을 갖으시길 당부드립니다. 감사합니다.