서울시 강남구 대치동 재건축 (대치쌍용1차)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 강남구 대치동 재건축 단지인 대치쌍용1차 아파트에 대해서 자세히 알아 보겠습니다.

대치쌍용1차 아파트 기본정보 및 입지특성

대치쌍용1차 아파트는 서울 강남구 대치동에 위치한 1983년 준공된 43년 차 아파트로, 현재 재건축 사업이 진행 중입니다. 기존 6개 동, 630세대 규모의 15층 중층 아파트로, 전용면적 31평, 46평, 53평 3개 타입으로 구성되어 있으며, 용적률 169%, 평균 대지지분 22.7평으로 사업성이 우수합니다. 재건축 후에는 지하 3층~지상 49층, 총 6개 동, 999세대(임대주택 132세대 포함) 규모로 탈바꿈하며, 세대당 2.0대의 주차 공간이 확보될 예정입니다. 입지적으로는 3호선 학여울역 초역세권에 위치하며, 남부순환로와 영동대로를 통해 서울 도심 및 외곽 지역으로의 이동이 용이하고, 인근 수서역에서 SRT 이용이 가능해 철도 접근성도 뛰어납니다. 교육환경 또한 대한민국 대표 학군인 강남 8학군에 속해 있으며, 반경 1km 이내에 대곡초, 대진초, 대현초, 휘문중·고, 중동고 등 다수의 초·중·고교가 위치하고 있어 우수한 교육 인프라를 갖추고 있습니다. 특히 대치동 학원가 중심지와도 가까워 최상의 학습 환경을 제공합니다. 자연환경 측면에서도 단지 동측으로 양재천공원과 대치유수지 체육공원이 접해 있어 쾌적한 생활이 가능하며, 은마상가, 롯데백화점, 이마트, 강남세브란스병원, 삼성서울병원 등 풍부한 생활 인프라도 갖추고 있습니다. 더불어 단지 주변으로 대치우성1차·쌍용2차 통합재건축, 은마, 대치미도 등 주요 단지들의 재건축이 진행 중이며, 향후 대치동 일대 재건축이 완료되면 높은 시너지를 낼 것으로 전망되며 압구정, 반포와 함께 서울을 대표하는 고급 주거지역으로 자리 잡을 것으로 생각합니다. 특히, 대치쌍용1차는 대치동 재건축의 신호탄을 알리는 사업속도가 빠른 단지로 49층 랜드마크 단지 조성을 통해, 은마·우성·선경·미도 아파트 재건축 전까지 대치동의 가격을 리딩할 핵심 단지가 될 것이라고 생각합니다.

재건축 진행 현황 (투기과열지구 조합원 지위 양도 제한)

대치쌍용1차 아파트는 2011년 2월 안전진단에서 D등급을 받아 조건부 재건축이 가능해졌으며, 2013년 10월 정비구역으로 지정되었습니다. 이후 2016년 6월 조합이 설립되고 2018년 10월 사업시행인가를 완료하였으나, 재건축 초과이익환수제 우려로 시공사 선정이 지연되었습니다. 이후 현재 조합은 구역 내 층수 변경 등의 정비계획 변경안을 마련하여 2024년 11월~12월 공람공고가 진행 되었습니다. 향후 일정으로는 2025년~26년 시공사 선정 및 조합원 분양신청을 거쳐, 2026년 말 관리처분인가, 2027~28년 이주 및 철거를 진행한 뒤 2032~33년 준공하는 일정으로 사업이 진행될 것으로 예상됩니다. 특이사항으로는, 대치쌍용1차가 위치한 강남구는 투기과열지구로 지정되어 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지되지만, 예외적으로 현재 양도가 가능합니다. 이는 2018년 10월 사업시행인가를 받았음에도 3년 내(2021년 10월까지) 관리처분인가를 신청하지 못했기 때문입니다. 현재 거래 가능한 매물은 조합설립인가에 동의하고 3년 이상 보유했거나, 5년 거주+10년 보유 조건을 충족한 경우에 한정되며, 향후 관리처분인가가 신청되면 매물 잠김 현상은 더욱 심화될 것으로 보이며, 거래 가능 물건들 희소성으로 인해 높은 가격 상승 압력을 받을 것으로 생각합니다.

투자 관점 및 전망

대치쌍용1차 아파트는 강남구 대치동의 핵심 입지에 위치한 43년차 아파트로, 재건축을 통해 총 999세대 신축단지로 재탄생 될 예정입니다. 최고의 학군, 자연환경, 풍부한 상권, 생활 인프라까지 서울 최상급지에 어울리는 조건들을 갖추었으며, 2025년 조합원 감정평가 및 시공사 선정을 목표로 사업에 속도를 내고 있습니다. 현재 대치쌍용1차 실거래가는 31평 기준 실거래가 30억, 호가는 32억 수준을 보이고 있으며 평당 1.0억 수준으로 재건축 기대감이 가격에 녹아 있습니다. 정비계획안 기준, 34평 총 투자금액은 33억(31평기준_31억+추가분담금 2억) 수준이 될 것으로 추정됩니다. 현재 인접한 개포지구 일대 전용84㎡ 신축이 평당 1.0억(34억), 대치동 준신축 래미안대치팰리스 평당 1.2억(40억) 수준을 보이고 있어, 대치쌍용1차 재건축 완료시 최소 래미안대치팰리스 이상의 가격대를 형성할 것으로 기대됩니다. 현재기준 확정 수익은 최소 7.0억 이상이며, 재건축이 완료되는 2030년 중반까지 물가상승 및 대치지구의 49층 최신축인 점을 고려시, 미래가치 및 투자 수익성은 높을 것으로 생각합니다.

글을 마치며

최근, 대치동 일대는 학령기 인구감소 및 신축 아파트의 부재 등으로 반포, 잠원, 압구정 등에 비해 상대적으로 낮은 평가를 받아 오고 있습니다. 하지만 최근 토지거래허가구역 지정 해제로 래미안대치팰리스 전용84㎡ 기준 40억을 돌파하며 작년 12월 대비 5억이상 상승하였고, 잠원동, 반포동 비한강권과 유사한 가격대를 보이고 있습니다. 따라서, 대치동 일대 핵심 아파트 단지들이 모여있는 재건축 단지로 시선이 모이고 있으며, 본인이 시간과 자본의 여력이 된다면 향후 최신축일 될 저평가 대치동 핵심 재건축 우량 자산을 사는 것도 향후 높은 투자 수익을 위한 좋은 방법이라고 생각합니다. 감사합니다.