서울시 영등포 재건축 아파트 (여의도시범)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 영등포구 여의도 최대 재건축 단지인 여의도시범 아파트에 대해서 자세히 알아 보겠습니다.

여의도시범 아파트 기본정보 및 입지특성

여의도시범아파트는 서울 영등포구 여의도동에 위치한 1971년 준공된 55년차 아파트로, 현재 재건축 사업이 진행 중입니다. 기존 24개 동, 1,584세대 규모의 13층 중층 아파트로, 전용면적 18평, 24평, 35평, 47평 4개 타입으로 구성되어 있으며, 용적률 172%, 평균 대지지분 18.9평으로 사업성이 우수합니다. 재건축 후에는 지하 4층지상 최고 63층, 총 19개 동, 2,473세대로 탈바꿈할 예정이며 임대주택은 343세대(13.87%)가 포함됩니다. 입지 특성으로는 도보 10분 이내에 5호선 여의나루역과 9호선·신림선 샛강역이 위치해 있으며, GTX-B노선(2028년 개통 예정)과 신안산선(2027~2028년 개통 예정), 서부선(2031년 개통 예정) 등 향후 개통될 교통망으로 접근성이 크게 향상될 예정입니다. 특히 여의도 직주근접 입지로 광화문, 용산, 강남 등 주요 업무지구로의 접근성도 우수하며, 원효대교 및 올림픽대로를 통해 서울 전역으로 자차 이동도 용이합니다. 교육환경으로는 여의도초가 도보권 내에 있어 안전한 통학이 가능하며, 여의도중·여의도고·여의도여고가 인접해 있어 영등포구 내 상위권 학업성취도를 자랑합니다. 또한, 단지 북서측 국제금융로 인근에 학원가가 형성돼 있어 교육 여건이 우수합니다. 자연환경으로는 단지 앞 여의도한강공원을 비롯해 여의도공원이 인접해 도심 속 친환경 생활이 가능하며, 한강변 쪽에 올림픽대로와 강변북로가 없어 영구적인 한강 조망권이 보장됩니다. 생활 인프라도 뛰어나 IFC몰, 현대백화점, 이마트, 가톨릭성모병원 등이 도보권 내에 있으며, 다양한 상업·문화시설 이용이 편리합니다. 여의도시범아파트는 여의도를 대표하는 최대 재건축 단지로서 향후 높은 미래가치가 기대되며, 재건축 이후 서울을 대표하는 랜드마크 아파트로 거듭날 전망입니다.

재건축 진행 현황

여의도시범아파트 재건축 사업은 2017년 5월, 안전진단(D등급)을 통과하며 본격적으로 시작되었고, 같은 해 6월 한국자산신탁을 사업시행자로 지정하면서 추진에 속도를 냈습니다. 그러나 2018년 여의도 통합개발 마스터플랜 이슈로 인해 도시계획위원회 심의가 보류되면서 사업이 지연되었습니다. 이후 2021년, 신속통합기획 방식을 채택하며 다시 사업이 탄력을 받았고, 2023년 5월 정비계획 결정 공람을 진행하며 본격적인 재건축 절차에 돌입했습니다. 하지만 서울시에서 기부채납 조건으로 단지 내 데이케어센터(노인주간보호시설) 설치를 요구하면서 주민 간 찬반 의견이 갈렸고, 이로 인해 정비계획변경이 확정되지 못했습니다. 이에 따라 2024년 8월 주민설문조사를 실시해 주민 의견을 반영한 변경안을 마련했고, 2024년 11월~12월 주민재공람을 통해 최종 의견을 수렴한 뒤 2025년 2월 정비구역지정을 완료했습니다. 향후 일정으로는 2025년 통합심의 및 시공사 선정을 계획하고 있으며, 2026년 사업시행인가, 2027년 관리처분인가, 2028~2029년 이주 및 철거, 2034~35년 준공을 목표로 사업이 진행될 예정입니다. 여의도시범 아파트는 재건축 사업성이 높고, 여의도 최대 재건축 단지라는 상징성이 있어 래미안, 아크로, 디에이치, 써밋 등 하이엔드 브랜드를 앞세운 시공사들의 주목을 받고 있습니다. 여의도시범아파트 매매를 검토 중이시라면 향후 시공사 선정입찰시 세부 조건들을 확인 후 매수를 검토하는 것도 좋은 방법이라고 생각합니다.

 

 

투자 관점 및 전망

여의도시범 아파트는 영등포구 여의도동의 핵심 입지에 위치한 55년차 아파트로, 재건축을 통해 총 2,473세대 신축 대단지로 재탄생 될 예정입니다. 역세권, 학군, 자연환경, 상권, 풍부한 생활 인프라까지 1급지에 어울리는 최고의 조건을 갖추었으며, 2025년 시공사 선정을 목표로 사업 속도를 내고 있습니다. 현재 여의도시범 아파트의 실거래가는 18평 18억, 24평 23억, 35평기준 30억 수준의 호가를 보이고 있으며 평당 0.9억 수준으로 재건축 기대감이 가격에 녹아 있으며, 정비계획안 기준, 34평 총 투자금액은 24~25억(18평 매매 18억+추가분담금 5~6억) 수준이 될 것으로 추정됩니다. 현재 재건축 단지 비교군으로는 방배(신삼호), 개포(경우현, 개포주공6,7단지), 잠실(잠실주공5단지, 장미) 등과 비교할 수 있으며, 여의도시범아파트 매매를 검토중이라면 해당 단지들도 비교 검토 해보기실 당부드립니다. 여의도시 아파트는 재건축 완료 후, 반포 최상급지(원베일리, 디에이치클래스트) 기준 80%이상의 가격대를 형성할 것으로 예상되며, 반포 래미안원베일리 한강뷰가 평당 2.0억 시대를 맞이하고 있는 지금, 한강뷰에 특화 된 여의도시범 아파트가 재건축이 완료되는 2030년대 미래가치 및 투자 수익은 높을 것으로 전망되며, 서울 서남권을 대표하는 랜드마크 단지로 높은 프리미엄과 안정적인 투자 가치를 제공할 것이라고 생각합니다.

글을 마치며

서울 최상급 입지의 재건축 단지는 시간이 지날수록 공급이 줄어들고 희소성이 커지기 때문에 자금이 가능하다면 조금이라도 빨리 매수하는 것이 중요합니다. 하지만 최상급지 안에서도 동일한 투자금액대비 재건축 단지별 수익성이 다르기 때문에, 매수시 본인의 지역 선호도 보다는, 유사급지 재건축 단지의 철저한 사업성 비교 분석을 통한 의사결정이 중요하다고 생각합니다. 각종 제반 비용 및 장특공을 통한 절세 등 한번의 매수가 10년 이상의 시간을 좌우 할 것이므로 철저히 사업성에 의한 의사결정을 하시길 당부드립니다. 감사합니다.