서울시 강남구 도곡동 재건축 (도곡우성)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 강남구 도곡동 재건축 단지인 도곡우성 아파트에 대해서 자세히 알아 보겠습니다.

도곡우성 아파트 기본정보 및 입지특성

도곡우성 아파트는 1986년 준공된 40년차 중층 아파트로, 총 390세대, 용적률 179%, 평균 대지지분 16.3평을 갖춰 사업성이 양호합니다. 재건축 후에는 지하 4층~지상 26층, 7개 동, 총 548세대로 탈바꿈하며, 임대주택 188세대가 포함될 예정입니다. 입지조건으로는 3호선·신분당선 양재역이 도보 7분 거리에 위치해 편리한 교통 환경을 제공하며, 향후 GTX-C 노선 개통 시 교통 여건은 더욱 개선될 예정입니다. 또한 강남대로 및 서초IC가 인접해 자가를 이용한 수도권 및 서울시 전역으로 이동이 용이합니다. 교육 환경도 탁월해 언주초, 은성중, 은광여고를 비롯한 도곡중, 대치중, 역삼중, 양재고, 숙명여고, 중앙대부속고 등 강남8학군 중심에 있으며 대치동 학원가 접근성도 뛰어나 학부모들의 선호도가 높습니다. 자연환경도 쾌적해 싸리고개공원, 매봉산, 도곡근린공원, 양재천이 인접해 있으며, 단지 내 20m의 고저차로 남산과 서달산을 조망할 수 있습니다. 생활 인프라도 풍부해 강남역 상권이 반경 1km 이내에 있으며, 양재 코스트코, 이마트, 하나로마트 등이 차량 10분 내 이용 가능하고, 강남세브란스병원과 강남베드로병원이 도보권에 위치해 의료 접근성도 뛰어납니다. 이치럼 도곡우성 아파트는 강남대로 핵심 입지를 기반으로 교통, 학군, 자연환경, 인프라 모든 면에서 우수환경을 갖추고 있으며, 재건축 후 강남대로를 대표하는 핵심 단지로 자리 잡을 것으로 기대됩니다.

재건축 진행 현황

도곡우성 아파트는 2018년 3월 안전진단에서 D등급을 받은 후, 임시추진위원회를 구성해 2021년 3월 정비계획 제안서를 접수했습니다. 이후 2021년 9월 주민공람 및 설명회를 개최하며 정비구역 지정 절차에 착수하였고, 2023년 4월 도시계획위원회 심의를 통과, 2023년 7월 정비구역으로 지정되었습니다. 2024년 3월 추진위원회 승인을 받았으며 2024년 8월 추정분담금 산출업체 등을 선정하고, 2025년 1월 조합 창립총회를 열어 재건축 초대 조합장 및 집행부를 선임하였습니다. 향후 일정으로는 2025년 내 조합설립인가를 목표로 하며, 2026년 사업시행인가, 2027년 관리처분인가를 거쳐 2028~2029년 이주 및 철거, 2033년 준공을 목표로 사업이 추진될 예정입니다.

조합원 지위 양도제한 (강남구/투기과열지구)

도곡우성 아파트는 행정구역상 서울시 강남구에 위치해 투기과열지구로 지정되어있습니다. 따라서 도시 및 주거환경정비법 제39조제2항에 따라 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지됩니다. 하지만 법령에 따른 예외 규정에 한하여 양도가 가능합니다. 첫째, 1세대 1주택자로 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주시, 둘째, 사업이 일정 기간 지체될 경우로 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가 각 단계별 고시 후 3년 내 다음 인가를 받지 못한 경우, 관리처분인가 후 3년 내 착공하지 못한 경우, 착공 후 3년 내 준공하지 못한 경우 등이 해당됩니다. 현재 도곡우성 아파트는 조합설립인가 전으로 매매가 행위에 별도 규제가 없으나 2025년 연내 조합설립 이후 예외사항을 제외한 조합원 지위양도가 원칙적으로 금지될 예정입니다. 따라서 매물 잠김 현상이 심화 될 것으로 예상되며, 거래 가능 물건들 희소성으로 인해 높은 가격 상승 압력을 받을 것으로 생각합니다. 그러므로 도곡우성 아파트에 관심이 있는 분들께서는 조합설립인가전이 매수를 위한 좋은 구간이라고 생각됩니다.

 

투자 관점 및 전망

도곡우성아트는 도곡동 핵심 입지에 위치한 40년차 아파트로, 재건축을 통해 총 548세대 중규모 고급 단지로 탈바꿈 될 예정입니다. 양재역 역세권, 학군, 녹지, 상권, 풍부한 생활 인프라까지 서울시내 최상급 인프라의 입지를 갖추었으며, 2025년 내 조합설립인가 후 빠른 사업 속도를 낼 것으로 생각됩니다. 현재 도곡우성 아파트의 실거래가는 28평, 31평 기준 19억~21억 이며, 조합설 총회 기준 비례율은 100.1%입니다. 추정 권리가는 28평 19,2억, 30평기준 20.0억으로 34평 조합원 분양가 24억~25억 기준시, 추가분담금은 최소 4억(구30평)~최대 6억(구28평) 수준이 될 것으로 예상되며, 총 투자금액은 25억 수준이 될 것으로 추정됩니다. 현재 강남역, 역삼역 일대 신축 아파트 기준 평당 0.9억~1.0억 (30억~34억) 수준에 거래되고 있으며, 세대수 면에서 열세가 있지만, 2030년대 최신축인 점을 감안할때 도곡우성 아파트의 미래가치는 우수할 것으로 판단되며, 현재 강남권내에서도 저평가를 받고있는 단지로 생각됩니다. 다만, 사업진행시 고급화 정도, 착공까지의 기간, 부동산 상황에 따라 비례율 및 총 투자금액은 변동될 수 있으니 도곡우성 아파트에 관심이 있다면 매수전 충분한 사업성 분석을 해보시길 당부드립니다.

글을 마치며

도곡우성 아파트는 신축이 희소한 도곡1동에 들어서는 대표적인 신축 단지로 2030년대 강남대로 및 양재역 일대를 대표할 단지로 탈바꿈할 전망입니다. 우수한 교통망, 학군, 생활 인프라를 모두 갖춘 핵심 입지에 위치하며 재건축 이후 최고의 직주근접 및 학군을 바탕으로 높은 거주 수요를 받을 것으로 기대되며 단지가 가지고 있는 내재가치대비 저평가를 받고 있는 좋은 사업지라고 생각합니다. 감사합니다.