서울시 송파구 재건축 대장 (잠실주공5단지)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 송파구 재건축 대장 단지인 잠실주공5단지 아파트에 대해서 자세히 알아 보겠습니다.

잠실주공5단지 아파트 기본정보 및 입지특성

잠실주공5단지 아파트는 서울 송파구 잠실동에 위치한 1978년 준공된 아파트로, 현재 재건축 사업이 진행 중입니다. 기존 41개 동, 3,930세대 규모의 15층 중층 아파트로, 전용면적 34평, 35평, 36평 등 중대형 위주로 구성되어 있으며, 용적률 138%, 평균 대지지분 23.4평으로 사업성이 우수합니다. 재건축 후에는 지하 4층지상 최고 70층, 총 28개 동, 6,491세대로 탈바꿈할 예정이며, 임대주택은 811세대(12.49%)가 포함되고, 시공은 삼성물산·GS건설·현대산업개발 컨소시엄이 맡을 예정입니다. 잠실주공5단지의 입지 특성으로는 지하철 2호선과 8호선이 만나는 잠실역 초역세권으로, 잠실광역환승센터를 통해 지하철과 버스 간 환승이 매우 편리하며, 단지 규모가 커 일부동에서는 버스를 이용해야 하지만 환승센터가 이를 보완하고 있습니다. 차량 이용시도 올림픽로, 송파대로, 강변북로, 올림픽대로 등 주요 간선도로 접근성이 뛰어나 도심 및 외곽으로의 이동이 편리합니다. 교육환경 역시 우수해 단지 내 신천초를 비롯해 반경 500m 이내에 잠신초, 잠신중, 잠신고가 위치하며, 탄천을 건너 삼성·대치 학군으로의 이동도 용이해 경기고, 영동고, 압구정고, 현대고 등 강남 명문고 진학도 가능합니다. 자연환경으로는 북측 한강공원, 동측 올림픽공원, 남측 석촌호수가 인접해 수변공원 및 녹지공간이 풍부하며, 단지 내 상가뿐 아니라 갤러리아팰리스 상가, 롯데월드몰 등 잠실 일대의 다양한 상업·문화시설 이용도 편리합니다. 잠실주공5단지는 송파·잠실 일대 정비사업의 핵심 단지로, 재건축 후 높은 미래가치가 기대되며 서울시를 대표하는 랜드마크 아파트로 탈바꿈할 예정입니다. 현재 강남, 서초에 비해 상대적으로 매매가 낮게 형성 되어 있는 잠실 일대의 입지 가치를 한단계 도약 시킬 것이며, 재건축 후 서울 아파트를 상징하는 핵심 단지가 될 것으로 기대됩니다.

재건축 진행 현황

잠실주공5단지 재건축 사업은 2003년 12월 추진위원회 승인, 2010년 안전진단 결과 D등급을 받아 재건축 사업이 본격화 되었습니다. 이후 2013년 재건축 조합설립 인가를 받았으나, 2014년 사업시행인가를 앞두고 조합장이 뇌물 혐의로 구속되면서 사업에 차질이 생겼습니다. 2016년 1월 조합장을 재선출하며 조합을 재정비 하였지만, 당시 서울시의 도시재생 위주의 정책기조로 재건축 및 재개발에 대한 정비 사업들이 대거 지연되었습니다. 전환점은 2021년 오세훈 시장 취임 후 마련되었고, 2024 서울도시기본계획 수정으로 재건축 사업에 다시 탄력을 받았습니다. 2023년에는 신속통합기획으로 전환되며 추진 속도가 가속화되었고, 2024년 4월 도시계획위원회 심의를 통과, 2024년 6~7월 정비계획변경 공람을 마친 후 2024년 9월 정비계획변경을 완료했습니다. 이후 일정으로는 2025년 상반기 신속통합기획 통합심의를 거쳐 각종 영향평가를 진행할 예정이며, 2025년 하반기 사업시행인가, 2026년 하반기 관리처분인가 신청을 목표로 하고 있습니다. 향후 일정으로는 2027년~2028년 이주 및 철거, 2029년 착공, 2035~36년 준공이 예상됩니다. 오랜 기간 지연되었던 잠실주공5단지 재건축은 신속통합기획을 통해 본격 추진되고 있으며, 향후 서울 동남권을 대표하는 대규모 주거단지로 거듭날 전망입니다.

 

조합원 지위 양도 금지 (투기과열지구 / 예외사항)

잠실주공5단지가 위치한 송파구는 투기과열지구로 지정되어 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지되지만, 예외적으로 현재 양도가 가능합니다. 이는 2013년 12월 조합설립인가를 받았음에도 3년 내(2016년 12월까지) 사업시행인가를 신청하지 못했기 때문입니다. 현재 거래 가능한 매물은 조합설립인가에 동의하고 3년 이상 보유했거나, 5년 거주+10년 보유 조건을 충족한 경우에 한정되며, 향후 사업시행인가가 신청되면 매물 잠김 현상은 더욱 심화될 것으로 보이며, 거래 가능 물건들 희소성으로 인해 높은 가격 상승 압력을 받을 것으로 생각합니다.

투자 관점 및 전망

잠실주공5단지 아파트는 송파구의 핵심 입지에 위치한 48년차 아파트로, 재건축을 통해 총 6,491세대 매머드급 신축단지로 재탄생 될 예정입니다. 역세권, 학군, 자연환경, 상권, 풍부한 생활 인프라까지 서울시 1급지에 어울리는 최고의 입지 조건을 갖추었으며, 2025년 연내 사업시행인가를 목표로 사업 속도를 내고 있습니다. 현재 잠실주공5단지 아파트의 실거래가는 34평 기준 30~31억 호가는, 32~34억 수준으로 평당 0.9억 수준으로 재건축 기대감이 가격에 녹아 있으며, 입지 면에서 열세를 보이는 잠실래미안아이파크(구_잠실진주) 전용84㎡ 입주권이 추가분담금 포함 평당 1.0억 (35억) 형성 되어있는 것을 볼때, 잠실5단지는 재건축 완료 후 현재기준, 반포 래미안원베일의 80%, 평당 1.3억 이상의 높은 가치를 보이지 않을까 생각해 봅니다. 현재 34평 조합원이 동일 평형 배정시 4억이상 환급금을 받을 수 있어, 전용84기준 총 투자금액은 29억 (매매가 33억-환급금 4억) 수준이 될것으로 예상됩니다. 서울시 송파구내 최고 입지로 재건축 완료 반포 대장아파트의 80%수준 이상으로 가격이 형성 될 것으로 전망되며. 반포 래미안원베일리 한강뷰가 평당 2.0억 시대를 맞이하고 있는 지금, 한강뷰에 특화 된 잠실주공5단지가 재건축이 완료되는 2030년대 미래 전망은 더욱 기대됩니다.

글을 마치며

서울 최상급 입지의 재건축 단지는 시간이 지날수록 공급이 줄어들고 희소성이 커지기 때문에 자금이 가능하다면 조금이라도 빨리 매수하는 것이 중요합니다. 재건축이 진행될수록 매물 잠김 현상이 심화되며, 사업이 본격적으로 가시화될 경우 가격이 더욱 상승할 가능성이 크기 때문입니다. 잠실주공5단지는 재건축 후 송파구 최고 인프라와 신축의 희소가치를 누릴 수 있으며 현재 34평, 32~34억 수준으로 42평을 추가분담금 없이 배정 받을 수 있는 투자성 까지 고려 할 때, 서울시내 미래가치가 높은 최고의 투자처로 생각됩니다. 감사합니다.