서울시 노원구 상계뉴타운 재개발 (상계1구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 노원구 재개발 상계뉴타운 상계1구역 사업지에 대해 자세히 알아보겠습니다.

상계1구역의 기본 정보 및 위치적 특징

상계1구역 주택재개발사업은 서울 노원구 상계동 6-42번지 일대에 위치하며, 정비구역 면적 86,432.5㎡에 지하 5층 ~ 지상 최고 25층까지 17개 동, 총 1,388세대 규모로 조성될 예정입니다. 이 중 임대주택은 290세대(임대 비율 20.89%)를 포함하며, 조합원 749세대가 포함됩니다. 시공은 HDC현대산업개발이 맡아 진행되며, 단지 인근에는 4호선 당고개역이 도보권에 위치해 교통이 편리합니다. 2026년 개통 예정인 동북선 경전철은 상계역에서 왕십리역을 연결하며, 왕십리역은 5호선, 분당선, 경의중앙선이 지나는 교통 중심지로 상계1구역의 접근성을 크게 향상시킬 전망입니다. 또한, 2028년 개통 예정인 창동역 GTX-C 노선을 통해 삼성역까지 약 15분 내로 이동 가능해 강남 접근성이 획기적으로 개선됩니다. 신상계초등학교와 불암산이 가까운 등 우수한 교육 및 자연환경까지 갖추고 있어 실거주와 투자 가치에서 높은 평가를 받고 있으며, 향후 상계2구역과 함께 노원구를 대표하는 랜드마크 단지로 자리 잡을 것으로 기대됩니다.

 

재개발 진행 현황

상계1구역 재개발 사업은 2005년 정비구역 지정 이후 본격적으로 시작되어, 2013년 조합 설립 인가와 2020년 10월 사업시행계획 인가 고시를 완료하였습니다. 2021년에는 HD현대산업개발 시공사로 선정되었으며, 2024년 10월에는 설계자와 정비사업전문관리자를 재선정하고 용적률을 기존 215.56%에서 250%로 상향 조정하는 단지 설계 변경을 추진하고 있습니다. 이를 통해 관리처분 인가 이후 세대수는 기존 1,388세대(임대 290세대)에서 1,581세대로 확대될 예정입니다. 현재는 조합원 감정평가를 완료하고 추정분담금 심의를 진행 중이며, 조합원 재분양 신청 절차를 준비하고 있습니다. 관리처분계획 인가는 2025년 5월을 목표로 진행 중이며, 단계적인 사업 추진을 통해 상계1구역은 실거주와 투자 가치 모두를 갖춘 지역으로 새롭게 변화할 것으로 예상됩니다. 향후 추진일정으로는 2026년~27년 이주 및 철거, 2030년~31년 준공을 목표로 사업이 진행 될 것으로 기대됩니다.

투자 관점과 전망

상계1구역은 4호선 당고개역 역세권에 위치한 재개발 대단지로, 신혼부부와 사회초년생 등 상대적으로 자금력이 부족한 젊은 세대에게 높은 관심을 받고 있습니다. 특히 서울시내 주요 지하철 노선인 4호선 역세권에 1군 브랜드단지를 합리적인 가격으로 미리 선점할 수 있다는점에서 사업 단계가 진행 될 때마다 관심도는 더욱 높아 질 것으로 생각합니다. 다만, GTX-C노선 개통되기 전까지는 서울 중심지까지 절대적인 거리가 멀기 떄문에 강남과 여의도까지 대중교통 1시간 이상 소요되며, 실거주시 고려가 필요한부분입니다. 현재 전용 84 조합배정 물건의 가격은 4.5억 (권리가 3.1억, 프리미엄 1.4억) 조합원 분양가 9억기준시 총투자금액은 10억~11억 수준으로 추정 되며, 노원롯데캐슬시그니처(상계6구역 재개발) 전용84기준 실거래가 11억~12억 기준시 안전 마진은 0.5~1.0억 예상됩니다. 서울시내 뉴타운중 초기투자금 2억대로 현재 기준 1억 수준의 안전마진 확보가 가능하며, 물가상승을 감안해 2030년 준공시 3억이상의 차익이 가능할 것으로 기대됩니다. 따라서 상대적으로 적은 자본을 통해 서울시 역세권에 신축 아파트를 원하는 분들 또는 자산 증식이 필요하신 분들에게 상계1구역을 포함한 상계뉴타운은 실거주 및 투자처로 좋은 기회라고 생각됩니다.

글을 마치며

상계1구역은 서울시 노원구 상계뉴타운 재개발 구역으로, 학군, 교통 접근성과 자연환경, 대단지라는 장점을 갖추고 있어 실거주와 투자 가치를 모두 충족하는 사업지로 생각합니다. 향후 설계변경을 진행하여 용적율 상향, 세대수 증가, 사업성 증가가 기대되는 만큼 사업단계가 진행 될 때마다 상계 1구역의 가치는 높아질 것으로 예상됩니다.현재 초기 투자금이 비교적 낮고, 2030년 준공 시점에 높은 가치 상승 가능성이 전망되는 만큼, 자산 증식을 목표로 하는 투자자 및 실거주자를 위한 서울시내 좋은 선택지가 될 것입니다. 감사합니다.