서울시 강남 재개발 거여마천뉴타운 (마천3구역)

오늘은 서울시 송파구 재개발 사업지, 강남 마지막 뉴타운으로 불리는 1만세대의 거여마천뉴타운, 마천 3구역에 대해 자세히 알아보겠습니다. 

 

마천3구역 재개발 기본정보 및 입지 특징

마천3구역 재개발은 송파구 마천동 283번지 일대 사업면적 133,830㎡를 개발하는 정비사업입니다. 이 구역은 건폐율 22.58%, 용적률 270.29%를 적용해 지하 5층~지상 25층 규모의  25개동 2,365세대 및 부대복리시설을 갖춘 아파트 단지가 조성될 예정입니다. 마천3구역은 GS건설이 시공사로 선정되었으며, 마천뉴타운 최초 스카이라운지 등 최신 설계를 바탕으로 고급화된 단지 조성을 목표로 하고 있습니다. 입지적으로 마천3구역은 마천역(5호선) 도보 5분 거리로 초역세권에 위치하고 있으며, 위례신도시와 생활권을 공유합니다. 또한 송파구 남단에 자리 잡아 위례신도시, 감일지구 개발의 수혜를 볼 것으로 생각되며 인근 천마산, 남한산성, 성내천 복원 사업등 자연환경이 뛰어나고 지역 복원 사업이 완료되면 마천3구역의 정주여건도 크게 개선 될 것으로 생각됩니다. 거여마천뉴타운은 마천1~5구역까지 총 10,000만세대 이상의 미니신도시 조성이 진행중이며 2030년대 전후로 모든 개발 사업들이 하나씩 완료가 된다면 강남 유일 뉴타운으로서 존재감 있는 가격대가 형성 될 것으로 기대됩니다.

재개발 진행 현황

마천3구역은 2008년 정비구역으로 지정된 이후, 13년만인 2020년.6월 동의율 81%로 조합설립인가 고시를 받았으며 2025년 사업시행인가를 위한 정비사업 절차를 진행중입니다. 현재 2024년 상반기 건축심의를 마무리 짓고 GS건설로 시공사가 선정 되었으며. 향후 추진 일정으로는 2025년 사업시행인가, 2026년 관리처분인가를 받고, 2027년착공 및 2030년 준공을 목표로 사업 절차가 진행될 것으로 예상됩니다. 송파구는 투기과열지구로 지정되어 있는 만큼, 도시 및 주거환경정비법(도정법)에 따라 관리처분인가 이후 매매가 제한되며, 조합원 지위 승계는 10년 보유 및 5년 거주 조건을 충족한 경우에만 매매가 가능 하기에, 마천 3구역의 투자를 고려 하시는 분들은 사업시행인가 고시전 가격이 한 단계 상승하기전인 현재 투자하는 것도 좋은 구간이라고 생각 됩니다.

투자 관점과 전망

마천3구역은 송파구의 가장 남단에 자리잡아 송파구의 핵심 지역인 잠실, 가락동, 오금동 일대의 시세를 추종 할 것으로 예상됩니다. 다만, 거여마천뉴타운의 1만세대의 균질한 정주여건 및 뛰어난 자연환경, 높은 상품성을 가진 하이엔드 브랜드의 단지가 건설 될 것을 볼때, 가격의 상단은 가락동 헬리오시티 및 송파 중부일대 재건축 단지인(가락삼익, 한양2차, 오금대림) 될 것으로 생각되며, 가격의 하단은 송파남부 일대 재건축 단지들의 (가락프라자, 가락삼임, 가락극동) 90% 수준의 높은 가격대를 따라가지 않을까 생각 됩니다. 현재 마천3구역의 투자시 장점은 재개발이기 때문에, 적은 초기 투자금액으로 높은 가치의 아파트로 변모 될 물건을 매매할 수 있다는 점이며, 송파남부, 중부 일대의 재건축 아파트 투자시 초기투자금 9억~13억의 갭을 보이지만, 마천3구역은 그 가격대의 절반 수준인 6~7억의 초기 투자금액으로 물건 매매가 가능합니다. 현재 마천3구역의 큰 지분 기준 조합원 물건 매매가는 10억~11억(프리미엄 3억~4억추정) 전용 84기준 조합원 분양가 11억 고려시 총 투자금액은 15~16억 선으로 추정됩니다.

글을 마치며

마천3구역은 거여마천뉴타운 내에서도 가장 큰 규모를 자랑하는 단지로, 초역세권 입지와 뛰어난 자연환경 및 생활 인프라를 갖춘 지역입니다. 성내천 복원 사업과 GS건설의 고급화 설계를 통해 단지의 가치가 한층 더 상승할 것으로 예상됩니다. 준공 후에는 강남권 뉴타운의 랜드마크로 자리매김하며 투자 매력도가 매우 높아질 것입니다. 다만, 공사비 증가 및 설계 변경에 따른 리스크가 존재하므로 신중한 검토가 필요하며 이를 충분히 고려한다면, 마천3구역은 송파구 내에서 안정적인 수익과 높은 성장 가능성을 기대할 수 있는 최적의 투자처로 평가됩니다. 감사합니다.