서울시 종로구 재개발 (사직2구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 종로구 재개발 사직2구역 사업지에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사직2구역의 기본 정보 및 위치적 특징

사직2구역 재개발 사업은 서울시 종로구 사직동 311-10번지 일대 34,619㎡ 부지에 지하 6층 ~ 지상 13층 규모로 574세대가 들어설 예정입니다. 이 중 조합원은 260세대이며, 일반 분양 세대수는 약 220세대로 전체의 약 38%를 차지해 규모는 크지 않지만 사업성은 우수한 것으로 평가됩니다. 시공은 삼성물산이 맡아 '래미안 광화문'이라는 단지명으로 건설 될 예정입니다. 입지조건으로는 단지에서 도보 10분 이내에 3호선 경복궁역을 이용할 수 있고, 반경 1km 이내에는 5호선 광화문역이 있어 대중교통 접근성이 우수합니다. 또한 사직로와 통일로를 통해 자자로 광화문, 시청, 서울역으로의 이동이 편리하며, 시청역에서는 1·2호선도 이용이 가능해 주요 업무지구 직장인들에게 직주근접의 편의성을 제공합니다. 교육 환경도 뛰어나 매동초, 배화여중·고, 대신중·고, 청운중, 이화여고, 덕성여고 등 우수 학군과 경복궁역 인근 학원가가 인접해 있습니다. 의료 인프라도 강북삼성병원과 서울적십자병원이 반경 1km 이내에 위치해 있어 생활 편의성이 높습니다. 따라서 직주근접, 교육, 교통, 생활 인프라를 모두 갖춘 사직2구역은 향후 종로구의 최신축 단지로서 경희궁자이를 이어 프리미엄 랜드마크 단지로 자리매김할 것으로 기대됩니다.

 

재개발 진행 현황

사직2구역 재개발은 2009년 11월 정비구역 지정, 2010년 7월 조합설립인가, 2012년 9월 사업시행인가를 승인받으며 순조롭게 진행되었습니다. 그러나 2016년 서울시 조례 개정으로 사직2구역이 역사문화적 가치 보존 구역으로 지정되면서 2017년 3월 정비구역 해제 및 개발행위제한이 고시되었고, 4월에는 조합설립인가가 취소되었습니다. 이에 조합은 2017년 5월 정비구역 해제고시 무효확인 소송을 제기하였고, 2019년 4월 대법원 최종 승소로 정비구역이 환원되었으며 이후 2022년 4월 시공사 입찰 공고를 통해 12월 삼성물산이 최종 시공사로 선정되었습니다. 단지명은 '래미안 광화문'으로 건설될 예정입니다. 현재 2024년 10월 정비계획 변경안이 조합 임시 총회를 통과 하였으며, 용적률 상향(176% → 216% / 40% 상향), 지하 5층~지상 13층, 574가구로 정비계획 변경을 추진중이며, 향후 추진일정으로는 2026년 관리처분인가, 2027년 이주 및 철거, 2028년 착공, 2032년 준공을 목표로 사업이 진행 중입니다.

 

투자 관점과 전망

사직 2구역은 종로구 마지막 신축인 경희궁자이를 뒤이어, 향후 종로구 시세를 이끌 대장 단지로 예상됩니다. 삼성물산에서 시공 예정이며, 단지명은 '래미안 광화문'으로 도심 최초 하이엔드급 래미안으로 건설될 것으로 기대됩니다. 최근 2024년 8월 래미안원펜타스, 서초그랑자이, 개포디에이치퍼스티어아이파크 등 커뮤니티 및 주차장, 아파트 시설을 조사한 것으로 볼때 강남권 이상의 고급화를 추진 될 것으로 예상되며 경희궁 조망을 기준으로 경희궁자이 시세를(23억) 넘을것으로 기대되는 만큼, 미래가치가 높은 서울시 대표 재개발 구역중 하나입니다. 현재 조합원 물건 최저가는 14억 1건으로 물건 자체가 없는 만큼 프리미엄 추정이 어려우나, 총 투자금액기준으로 인근 북아현 2구역 이상 프리미엄 9억을 적용시, 조합원 분양가 9억기준 총 투자금액은 18억~19억 수준이 될 것으로 예상됩니다. 인근 대장 아파트단지인 경희궁자이 실거래가 기준 확정수익은 4억 이상이며, 2032년 준공까지 물가상승과 덕수궁디팰리스와 같은 프리미엄 고급화 단지 조성시 상징성을 감안하면 높은 미래가치를 보일 것으로 기대됩니다.

 

 

글을 마치며

사직2구역 '래미안 광화문'은 종로구에서 희소성이 높은 신축 단지로, 삼성물산이 시공을 맡아 도심 최초 하이엔드급 래미안으로 조성될 예정입니다. 인왕산과 경희궁 조망권을 갖추고, 우수한 교통 및 교육 인프라를 자랑하는 이 단지는 향후 종로구 및 강북권의 시세를 주도할 대장 단지로 기대됩니다. 특히 경희궁자이 시세를 넘어설 잠재력을 지녔으며, 강남권 고급 단지 수준의 프리미엄 시설을 통해 도심권을 상징하는 고급 주거단지로 변모 될 전망입니다. 이러한 요소들은 사직 2구역의 미래 가치를 높일 것이며 서울 대표 재개발중 하나로 안정적인 투자처라고 생각합니다. 감사합니다.