서울시 송파구 재개발 거여마천뉴타운 (마천4구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 송파구 재개발 사업지 마천4구역에 대해 자세히 알아보겠습니다.

마천4구역 재개발 기본정보 및 입지 특징

마천4구역 재개발 사업지는 송파구 마천로61마길 12-10 일대(마천동 323번지) 6만 653㎡를 대상으로 재개발되는 지역입니다. 이 구역은 건폐율 22.68%, 용적률 297.71%를 적용해 지하 3층~지상 33층 규모의 공동주택 10개 동 1,372세대 및 부대복리시설을 신축할 예정이며, 송파구에서는 첫 현대건설의 하이엔드 브랜드인 디에이치가 적용되 "디에이치 클라우드" 단지명의 고급화 설계가 진행 될 예정입니다. 현대건설은 한남3구역을 설계한 세계적인 건축회사인 SMDP와 협업에 단지 디자인 고급화를 진행하며, 70M문주, 1.7대의 주차공간, 14개소의 프라이빗 가든, 9m높이의 그랜드 커뮤니티, 가족풀(수영장), 루푸탑 바를 품은 스카이커뮤니티2개소 등 송파구 첫번째 디에치브랜드 단지로 최고의 사품성을 만들 계획을 가지고 있습니다. 입지적 측면에서 마천4구역은 마천역(5호선) 도보 5분내 초역세권에 위치해 서울 강남 일대 접근성이 좋고, 송파구 남단에 위치해 위례신도시와 생활권을 공유하고 있으며, 송파와 위례의 완성형 생활 인프라를 그대로 누릴 수 있어 실거주 만족도가 상당히 높을 것으로 예상됩니다. 또한 마천4구역은 15,000세대의 거여마천뉴타운의 랜드마크가 될 것으로 예상되기 때문에 투자에 있어서도 좋은 선택지가 될 것으로 생각됩니다.

 

재개발 진행 현황

마천 4구역은 2008년 정비구역으로 지정된 이후, 2015년 조합설립인가, 2021년 사업시행인가 및 시공사 선정을 거쳐 2024년 1월 30일 관리처분인가를 받으며, 정비구역 지정 16년 만인 2024년 8월부터 이주를 시작했습니다. 본 사업은 총 1,372세대의 아파트 건립을 목표로 합니다. 이 중 임대주택 및 장기전세주택은 307세대, 조합원 분양은 701세대, 일반 분양은 357세대로, 일반 분양 비율이 약 25~30%에 이르러 조합의 수익성 향상에 기여할 것으로 생각됩니다. 단, 송파구는 투기과열지구로 지정되어 있어, 도정법에 의해 관리처분인가 이후 매매 금지가 적용되고, 조합원 지위 승계는 10년 보유 및 5년 거주 조건을 충족한 경우에만 가능합니다. 이러한 조건으로 인해 거래가 제한되지만, 조합원 지위 승계를 통해 투자할 수 있는 물건을 확보할 경우, 강남3구내 15,000세대의 유일한 뉴타운 개발 지역으로 역세권 입지와 현대건설의 고급 브랜드 적용 등을 통해 향후 높은 가치 상승이 기대는 재개발 사업지입니다.

투자 관점과 전망

현재 마천4구역의 조합원 분양가는 84㎡ 기준 약 10억으로 산정이 되어 있으나, 하이엔드랜드 고급화를 위한 설계 변경에 따라 1억이상 조합원 분담금 인상을 고려 해야 됩니다. 투자자 입장에서 전용84 물건 기준 매매가 10억(P5~6억), 추가분담금 6억정도를 예상시 총 투자금액의 규모는 16억 이상의 수준이 될 것으로 생각됩니다. 현재 송파구내 직접 비교 가능 물건은 송파시그니처롯데캐슬로(거여2-1구역, 22년 신축) 전용84 기준 16억대의 매매가 형성 되어있습니다. 해당 단지와 비교시 마천4구역은 하이엔드 브랜드라는 상징성과 상품성의 차별화, 2030초 최신축이라는 점을 고려할때, 최대 15~20%의 가격차이가 발생할 것으로 생각됩니다. 현재 기준으로 신축이 준공 되어있다면 18억~19억 정도 시세가 형성 될 것으로 예상 되며, 인근 신축대비 최소 2~3억정도의 확정 수익을 가져갈 수 있는 좋은 투자처라고 생각됩니다. 다만, 관리처분인가 이후 중대한 설계 변경 진행시 사업 지연이 발생할 수 있는 가능성이 생기며, 착공 이후 공사비 인상 등에 대해 시공사에 대한 조합의 협상력이 떨어질 수 있기 때문에, 반드시 투자로서 마천4구역을 검토중이라면 리스크에 대한 충분한 인지와 검토가 필요할 것으로 생각됩니다.

글을 마치며

마천4구역은 강남3구 내 유일한 뉴타운으로, 하이엔드 브랜드와 특화 설계가 적용된 고품격 단지로 조성될 예정입니다. 뛰어난 입지와 상품성으로 미래 가치가 높아 주목받고 있지만, 공사비 상승과 설계 변경에 따른 사업 지연 등 리스크도 존재합니다. 그러나 이러한 요소를 신중히 검토하고 대비한다면 강남권 내 뉴타운으로서 희소가치와 함께 안정적인 수익을 기대할 수 있는 매력적인 투자처로 평가됩니다. 감사합니다.