서울시 성동구 재건축 사업지 (응봉1구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 성동구 재건축 사업지 응봉1구역에 대해 자세히 알아보겠습니다.

응봉1구역 재건축

응봉1구역 재건축 기본정보 및 입지 특징

응봉1구역은 서울시 성동구 응봉동 193-162번지 일대에 위치한 재건축 사업지입니다. 해당 사업지는 저층 주택, 빌라,다세대가 혼재된 사업지로 재개발 사업지라고 생각할 수 있으나, 아파트로 둘러 쌓인 환경으로 정비 기반시설이 양호해 재개발이 아닌 재건축으로 진행되는 사업지입니다. 응봉1구역의 사업 부지는 약 3만 9,465㎡로, 현재 용적률은 203.61%로 책정되었으나, 조합은 설계 변경을 통해 용적율 20%p를 증가시키며 최대 550세대, 지하 5층에서 최고 지상 27층 높이의 아파트로 계획중이고, 설계 변경시 고급화를 적용해 다이닝이 가능한 스카이커뮤니티, 전용59이상 4bay 평면 적용, 펜트하우스 12세대 추가, 한강 조망 세대수 50% 증가된 191세대에서 274세대로 변경 등 현대건설의 플러스프로젝트가 진행중입니다. 현대건설은 플러스프로젝트를 유엔스튜디오와 함께 진행하여 응봉1구역을 한강변 랜드마크 디자인 단지로 조성할 계획입니다. 입지적 특징으로는 경의중앙선 응봉역 도보 3분 거리의 초역세권 입지와 더불어, 남쪽으로는 한강뷰와 서울숲을 조망할 수 있어 자연환경이 뛰어나며 단지 바로 옆에는 응봉산 근린공원이 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다. 또한 성동구내 최선호 학군인 응봉초등학교와 광희중학교를 단지 앞에 품고있는 초중품아로 교육 환경이 뛰어나고, 성수대교를 통한 강남 접근성도 우수합니다. 이 외에도 한양대학교병원, 엔터식스, 이마트 등 대규모 생활 편의시설 들이 다양하게 자리 잡고 있어 입주 후 생활 인프라 만족도가 매우 높을 것이며, 성동구내 응봉대림1차 아파트와 함께 고급화 주거벨트를 형성하며 옥수동의 시세를 따라 갈 수 있는 가치 상승이 높은 지역으로 생각합니다.

 

 

 

응봉 1구역 재건축 진행 현황

응봉1구역 재건축 사업은 2011년 정비구역으로 지정된 이후, 2016년 조합설립인가, 2023년 4월에는 사업시행인가를 획득하며 재건축의 7부 능선을 넘어 사업의 후반부로 달려가고있습니다. 최근 앞서 언급 드린 설계 변경을 통해 용적률이 기존 203% 대비 약 20% 증가하며, 최고 높이 27층으로 변경하는 설계안이 추진 중이고, 설계 변경 및 고급화로 인한 건설비 증가가 예상되지만, 아파트 가치의 상승분이 더욱 높을 것으로 예상됩니다. 특히 최근 높은 경쟁율로 분양을 마친 행당7구역의 일반분양 가격인 평당 약 6천 수준으로 응봉1구역도 분양이 가능할 것으로 예상되며, 고급화에 따른 공사비 상승분을 일반 분양으로 어느정도 상쇄가 가능 하지 않을까 생각됩니다. 현재 관리처분인가 준비를 위해 종전 자산평가가 진행중이며 조합원에게 가장 중요한 자산평가 단계에서 큰 이슈가 없다면 빠르게 사업진행이 가능할 것으로 예상됩니다. 시공사로 선정된 현대건설이 안정적인 사업 추진을 위해 이주비 대출과 사업비 조달을 책임지고 있으며, 고급화 설계 변경이 추진 되는 구역으로, 한강과 서울숲 영구조망이 가능한 프리미엄 입지인 만큼 현대 건설의 하이엔드 브랜드인 디에이치 적용도 검토 될 수 있다고 예상됩니다.

투자 관점과 전망

현재 응봉1구역의 조합원 분양가는 84㎡ 기준 약 11,8억 원으로 산정이 되어 있으며, 투자자 입장에서 전용84기준 물건 13~14억(프리미엄 6억~7억), 추가분담금 5억정도를 예상시 총 투자금액의 규모는 18억 수준이 될 것으로 생각됩니다. 현재 성동구내 직접 비교 가능한 물건은 행당7구역(호가 22억), 서울숲리버뷰자이(호가 21억), 성수동 서울숲아이파크리버포레(호가 28억) 정도가 있으며, 응봉1구역이 현대건설 하이엔드 브랜드인 디에이치를 적용 받고, 서울숲, 한강 영구조망의 프리미엄을 생각해볼때 응봉1구역 준공시, 서울숲아이파크와 행당7구역 사이의 가격인 20억 중반대 이상의 시세가 형성 될 것으로 예상됩니다. 장기적인 관점에서도 구역이 맞 닿아 있는 응봉대림1차 아파트의 재건축 설계안 처럼 46층 1,300세대 대단지로 조성이 된다면, 응봉동 일대가 성수동, 옥수동에 이은 성동구내 최선호 고급주거지로 변모 할 것이며, 응봉동 도보 7분거리 서울숲 삼표부지에 서울시 랜드마크 조성 사업인 GFC 글로벌 미래업무지구 완공시 응봉동 일대가 재평가 되며 가장 큰 수혜를 받을 것으로 생각됩니다. 따라서 지금 시점에 응봉1구역을 포함한 응봉동 정비사업지를 선점하는 것은 사업이 대중의 눈에 가시화 되기전 시간레버리지를 통해 자산가치를 극대화 할 수 있는 좋은 투자 방법이라고 생각됩니다.

글을 마치며

응봉1구역은 서울 한강변의 프리미엄 입지와 현대건설의 하이엔드 브랜드를 적용 받을 수 있는 고급화 설계로 높은 성장 가능성을 지닌 재건축 사업지입니다. 초역세권, 한강뷰, 서울숲 등 뛰어난 생활환경과 초중을 품고있는 교육 인프라를 갖추고 있으며, 높은 일반 분양가를 통한 사업성 보존과 향후 예상 시세를 고려할 때 투자 가치가 매우 높습니다. 성동구내 성수동을 제외한 개발 호재가 가장 많으며 안정적인 시세 상승이 예상 되기에 향후 가치 상승을 고려한다면, 지금이 최적의 투자 시점이지 않을까 생각해 봅니다. 감사합니다.