서울시 성동구 금호동 재개발 (금호21구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 성동구 금호동 일대 자리잡은 금호21구역에 재개발 사업지에 대해 자세히 알아보겠습니다.

금호21구역

금호 21구역의 기본 정보 및 위치적 특징

금호 21구역은 서울 성동구 금호동3가 1번지 75,447m2에 일대에 대규모 아파트를 짓는 재개발 사업으로, 토지등 소유자 845명으로 구성되며, 재개발을 통해 1,219세대의 지하 4층에서 지상 20층의 아파트로 재탄생 될 예정입니다. 조합은 24년 9월 정비구역 지정 1년만에 조합설립인가를 받은 후 현재는 설계 업체를 선정하고 사업성 개선을 위해 당초 1,219세대수를 1,400세대 이상으로 늘릴 계획을 준비하고 있습니다. 금호21구역의 입지적 특징으로는 서울시 정중앙에 위치하고 있으며, 동호대교를 사이에 두고 압구정과 맞닿아 있고, 좌측은 옥수동과 한남동, 우측으로는 성수동이라는 부촌에 둘러쌓여있어 향후 인근 지역 개발에 따른 큰 낙수효과를 크게 받을 것으로 예상됩니다. 또한 금호21구역은 지리적으로 한강과 맞닿아 있고, 사업지역이 54m의 구릉지라는 특성을 활용하여 한강 영구 조망이 가능할 것으로 예상되며 한강 조망이 가능한 프리미엄은 사업지의 가치를 극대화 시킬 것으로 판단됩니다. 금호21구역은 재개발 이후 3호선 금호역과 5호선 신금호역을 도보 5~7분 내에 갈 수 있는 초역세권으로 3대 업무지구를(강남, 광화문, 여의도) 30분대에 이동이 가능한 최고의 직주근접 주거지가 될 것이며 고소득 대기업, 전문직 직장인들의 높은 수요를 통해 현재, 옥수동 신축 아파트들과 더불어 성동구 일대의 아파트 가격을 이끌 수 있는 대표 단지가 될 것으로 예상됩니다.

재개발 진행 현황

금호 21구역은 과거 2013년 토지등 소유자의 갈등으로 정비구역 해제라는 아픔이 있었으나, 2023년 9월 정비구역으로 지정된 이후 1년만인 2024년 9월 조합설립인가를 받았으며, 현재는 조합 집행부가 구성된 상태입니다. 조합 설립 과정에서 주목할 점은 전국 최단 기간인 단, 32일 만에 주민 동의율 75%를 달성하며 과거 정비구역 해제 때와는 달라진 주민들의 단합력을 확인 할 수 있있고, 서울시에서 장려하는 조합직접설립제도를 통해 해 추진위원회 구성 생략과 정비계획수립 비용을 시와 구에서 지원 받아, 시간과 비용을 모두 절감하는 효율적인 조합 집행부의 모습을 확인 할 수 있었습니다. 현 조합장님의 목표는 절대적인 "정비사업의 속도"이며 조합의 단합력을 이끌어낸 집행부이니 만큼 앞으로 남은 시공사선정 및 사업시행인가 절차도 빠르고 효율적으로 진행 시킬 것으로 기대됩니다.

투자 관점과 전망

금호 21구역은 조합설립이후 시공사 선정을 앞두고 있습니다. 금호동 일대의 마지막 금싸라기 땅인 만큼 현재 써밋, 르엘, 오티에르, 아크로, 래미안 등 대형 건설사들이 하이엔드 브랜드와 함께 고급화 전략을 제안 하고 있으며 건설사 수주 경쟁도 치열 할 것으로 예상됩니다. 이러한 하이엔드 브랜드의 고급화 전략은 당장 건축비 상승에 따른 조합원 부담이 증가 될 염려가 있으나, 아파트의 가치를 크게 향상 시키고 높은 일반 분양가를 책정 할 수 있어 조합원에 이익을 가져다 줄 것으로 예상됩니다. 현재 금호 21구역의 조합원 물건은 조합 추정 권리가(감정평가금액)보다 +3억 정도 프리미엄이 형성 되어 있습니다. 추정 권리가 4.5억 이상의 괜찮은 물건들은 현재 매매가는 7.5억 수준이며 향후 84조합원 분양가를 13억으로 추정시 총 투자금액은 16억선으로 현시점 옥수파크힐스, 래미안옥수리버젠 수준의 매매가를 예상하면 84타입 기준 최소 +3억 이상의 확정 수익을 가져 갈 수 있을 것으로 생각됩니다. 2030년초 금호 21구역 준공시점 부동산의 사이클은 알 수 없으나, 인플레이션에 따른 화폐 가치 하락과 준공 시점에 인근 지역의 최신축이라는 점을 고려할 때 미래 가치는 더욱 커져 있을 것으로 예상됩니다.

글을 마치며

금호 21구역은 성동구 금호동의 마지막 한강변 인접 재개발로서 한강 조망권, 우수한 교통 인프라, 생활 편의성을 갖춘 고급 주거 단지로 개발 될 것입니다. 이로 인해 향후 주거 환경 개선 및 큰 폭의 지역 가치 상승이 기대 되며 현시점 프리미엄이 낮게 형성 되어 있기 때문에 투자자 입장에서는 투자 매력이 높은 곳으로 생각됩니다. 다만, 재개발 사업은 다양한 변수와 사업 지연의 리스크가 항상 존재하는 만큼 사업지에 대한 충분한 사업성 분석과 철저한 자금 계획 수립이 필요하며 최선의 선택을 위해 비슷한 입지의 다양한 지역도 함께 비교 해보시길 당부드립니다. 감사합니다.