서울시 동대문구 이문·휘경 뉴타운 재개발 (이문4구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 동대문구 이문·휘경뉴타운의 대장 단지 이문4구역 재개발 사업지에 대해 자세히 알아보겠습니다.

이문4구역 기본 정보 및 특징

이문4구역은 서울 동대문구 이문동 일대 14만 9,690㎡의 부지에 진행되는 대규모 재개발 사업지로, 이문·휘경 뉴타운의 마지막 구역입니다. 이문4구역은 지하 5층에서 지상 40층까지, 총 22개 동, 3,628가구로 조성될 예정입니다. 시공사는 롯데건설·현대건설 컨소시엄으로 대형 건설사 참여로 안정적인 사업 진행이 기대되며 위치적으로는, 지하철 1호선 외대앞역과 바로 인접해 GBD까지 30분내 이동이 가능한 직주근접지로 종로·광화문권 직장인들의 꾸준한 수요가 예상 됩니다. 또한 이문·휘경 뉴타운 사업지내 유일하게 초등학교 신설이 예정 되어 있는 초품아로 초등학교 입학전인 영·유아기 가족에게 높은 선호를 보일 것으로 예상됩니다. 이문4구역의 또다른 장점은 4세대 아파트로 특화 설계가 적용 되었으며 대표적으로 1.77대 주차대수, 2.6m천장고, 59타입(4베이), 84타입(5베이), 대형 펜트하우스 13세대 확보, 중랑천 파노라마 조망확보, 오픈테라스 서비스면적추가, 축구장 5개크기 초대형 광장, 17,000평 최고급 조경시설을 확보 등 최고급을 지향하는 하이퍼엔드 이문이라는 썸네일 처럼, 높은 상품성으로 향후 동대문구의 시세를 이끌어갈 단지가 될 것으로 생각됩니다.

 

재개발 진행 현황

이문4구역은 2007 이문·휘경 뉴타운으로 지정된 지 17년 만인 2024년 4월, 동대문구로부터 관리처분계획 인가를 받았습니다. 이는 재개발 사업에서 가장 중요한 사업 단계 중 하나로 사업의 9부능선을 넘어 안정적인 사업단계로 접어 들었으며 현재 조합원 이주비 대출을 완료하고, 24.11월~25.5월까지 6개월간의 이주 일정이 시작 될 예정입니다. 이후 일정으로는 25년말 철거, 26년 착공 및 30년내 준공으로 사업 절차가 진행 될 것으로 예상됩니다. 추가로 조합에서는 24년 10월 임시총회를 통해 설계변경을 진행 하기로 하였으며 지상 1층부의 커뮤니티를 데크층으로 이동시키고, 전용59를 약 500세대 줄이며, 선호 평형인 전용84를 약 500세대를 증가 시키기로 하였습니다. 이에따라 기존 3,628세대에서 3,500세대로 세대수는 소폭 줄어드나 분양 가능한 평수는 1,800평형이 늘어 사업성이 증가할 것으로 예상됩니다. 이문4구역 투자에 관심이 있는 분들께서는, 평형 변경에 따라 기존 전용59 신청 물건중 전용84로 변경이 가능한 물건을 검토해 보시는 것도 좋은 선택지가 될것으로 생각됩니다.

투자 관점과 전망

이문4구역은 이문·휘경 뉴타운의 마지막을 장식할 대장주 아파트입니다. 시공사는 컨소시엄으로 진행되나, 설계 자체는 하이엔 브랜드 이상의 특화 설계로 아파트의 상품성을 극대화 시킬 것으로 예상되며 2029~30년 준공 예정인 동대문구 최신축으로, 대단지 프리미엄이 더해진다면 향후 상급지로 생각되는 청량리 SKY-L65, 청량리6구역, 청량리8구역, 전농8구역과 유사한 시세를 형성 할 것으로 생각됩니다. 현재 이문 4구역의 물건은 전용 84배정 물건 기준 매매가는 9억~10억 (권리가 5~6억), 프리미엄은 5.0억~5.5억이 형성 되어 있으며, 조합원 분양가는 84기준 8.4억으로 총 투자금액은 13.5억~14.0억대로 예상됩니다. 혹시 투자를 검토하시는 분들중 글을 읽고 계시다면 향후 공사비 재협상에 따른 조합원 분담금 증가와, 평당 4천 이상의 일반 분양시 조합의 수익금을 꼭 비교 분석하시길 당부드립니다. 단, 향후 준공시 전용 84기준 18억 이상의 매매가가 형성 될 것으로 예상되며 투자자 입장에서 미래 가치가 충분할 것으로 생각됩니다.

글을 마치며

이문4구역 재개발은 동대문구 이문동 일대의 주거 환경을 획기적으로 개선할 뉴타운의 대장주로 미래가치가 높으며 뛰어난 상품성을 가진 아파트 단지가 조성 될 것입니다. 현재 관리처분인가를 완료하며 사업의 리스크는 상당부분 제거되고, 투자 가치는 남아 있기 때문에 이문·휘경 뉴타운을 고려하는 실수요자 및 투자자 모두에게 이문4구역은 매력적인 선택지가 될 것으로 생각됩니다. 감사합니다.