서울시 마포구 아현뉴타운 재개발 (염리4구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 마포구 아현뉴타운 염리4구역 재개발 사업지에 대해 자세히 알아보겠습니다.

염리4구역 재개발 기본정보 및 입지 특징

염리4구역은 서울시 마포구 염리동 488-14번지 일대 약 48,423㎡ 부지에 조성되는 주택재개발구역으로, 지하 3층~지상 최고 35층, 총 12개 동, 1,158세대(임대주택 279세대 포함) 규모로 개발될 예정입니다. 이 구역은 지하철 2호선 이대역 초역세권에 위치해 대중교통 접근성이 뛰어나며, 신촌로와 대흥로가 교차하는 중심부에 자리 잡아 광화문, 시청, 종로, 여의도 등 주요 업무지구와의 접근성이 우수합니다. 직주근접성을 선호하는 젊은 층의 수요가 풍부하며, 강변북로와 내부순환로 등 주요 간선도로와의 접근성도 양호해 서울 중심지 및 외곽으로의 이동이 용이합니다. 교육환경 역시 뛰어납니다. 구역 내 한서초, 숭문중·고가 도보권에 위치하며, 반경 1km 이내에 서울여중, 창전중, 한성고, 숭문고 등 다양한 학군이 형성되어 있습니다. 북측으로 이화여대, 연세대, 동남측으로 서강대 등 명문대학이 가까워 학군 및 학습 여건이 우수합니다. 또한, 동측으로는 전통시장인 아현시장, 북측으로는 이대 상권이 자리하고 있으며, 현대백화점(신촌점), 신세계백화점(본점), 롯데백화점(본점) 등 대형 쇼핑몰과 이마트, 롯데아울렛 등 다양한 생활 편의시설이 인접해 있어 풍부한 상권을 자랑합니다. 염리4구역은 아현뉴타운에 마지막 노른자 재개발 사업지로, 극심한 지분 쪼개기에도 불구하고, 주변 신축 아파트들의 높은 가격 상승으로 인한 개발 압력으로, 주민들의 재개발 사업지가 강한 구역입니다. 현재 주변 가격은 마프자, 마래푸, 마그자, 마더클 전용84 호가기준 22억~25억 수준으로 형성하고 있어, 주변 높은시세를 감안해 빠른 사업진행이 가능할 것으로 생각되며, 재개발 준공 이후 아현뉴타운의 대장 입지로 가격 천정을 높여줄 것으로 기대합니다.

재개발 진행 현황

2015년~2016 정비구역 및 촉진구역 해제 이후 재개발사업 재추진 논의가 시작되었으며, 2020년 8월 주민들의 사전타당성 요청을 통해 본격적으로 재개발사업이 재개되었습니다. 같은 해 11월, 정비계획 및 정비구역 지정을 위한 사전타당성조사 용역이 착수되었고, 2021년 6월~7월 주민의견조사 결과 동의율 76.4%를 기록하며 정비계획 및 정비구역 지정 절차가 본격화되었습니다. 이후 2022년부터 2024년 6월까지 서울시 자문을 거쳐 정비계획이 수립되었고, 2024년 12월부터 2025년 1월까지 정비계획수립 및 정비구역 지정에 대한 공람이 진행되었습니다. 2025년 1월 공람이 종료된 후 주민 의견을 수렴해 마포구의회 의견 청취와 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 2025년 중 정비구역 지정이 될 것으로 기대됩니다.

 

투자 관점과 전망

염리4구역은 마포 지역의 마지막 핵심 재개발 구역으로, 뛰어난 입지와 주변 신축 아파트의 높은 시세로 인해 투자 매력도가 매우 높습니다. 찌분 쪼개기로 사업성이 다소 떨어지나, 염리 4구역은 아현뉴타운에서 가장 좋은 입지로 준공이되는 2030년대 아현뉴타운의 독보적인 최신축으로서 미래의 가치를 생각하면, 서울시내 초기 재개발 구역 중 투자 및 실거주 모두 좋은 투자처가 될 것으로 기대됩니다. 특히, 염리 4구역이 포함되어있는 아현뉴타운은 완성형 단계의 뉴타운으로서 대흥역 인근 학원가를 중심으로 선호도가 높은 학군이 형성 되어 있으며, 주변상권, 대학병원, 대형마트, 백화점 등 생활 편의시설과 핵심 업무 지구로의 높은 접근성, 쾌적한 주거환경 등 서울시내 가장 균질한 정주 여건을 보이는 대표지역 입니다. 현재 염리4구역의 투자를 위한 최소 투자금액은 공동주택기준(다세대, 빌라) 매매가 7억이며, 추정 권리가 4.5억~5억 (공주가*2배), 예상 프리미엄 2.5억~3억 수준으로, 전용 84기준 조합원분양가 16~17억 기준시 총 투자금액은 19억~20억 수준이 될것으로 추정 됩니다. 2025년 1월 인근 신축 마포프레스티지자이 전용84 실거래가 23억 기준 확정수익은 4억 이상이며, 준공이 예상되는 2030년대 중반까지의 물가상승과 아현뉴타운의 최신축의 상징성을 감안할때, 투자 전망은 매우 좋을 것으로 생각합니다. 다만, 재개발 특성상 조합내 이해관계에 따른 갈등, 종교시설의 문제, 부동산 정책의 변화 등 사업기간 내 무수한 리스크가 상존 하는 만큼 투자 시, 사업 지연에 따른 리스크 및 추가 비용 가능성을 충분히 검토하시길 당부드립니다.

 

글을 마치며

염리4구역은 마포구 아현뉴타운내 마지막 재개발 사업지로, 우수한 입지와 주변 신축 아파트의 높은 시세 덕분에 투자 가치가 매우 높습니다. 이 구역은 학군, 상권, 교통 접근성 등 모든 면에서 균형 잡힌 정주 여건을 갖추고 있으며, 2030년대 중반 시점 아현뉴타운의 유일한 최신축으로 준공시 높은 상징성과 가치를 기대할 수 있습니다. 투자 관점에서 현재 최소 투자금액은 약 7억 원, 총 투자금은 전용 84㎡ 기준 약 19~20억 원으로 추정되며, 주변 신축 아파트 시세와 비교할 때 확정 수익 4억 원 이상이 예상됩니다. 다만, 재개발 특성상 조합 내 갈등, 종교시설 문제, 정책 변화 등 다양한 리스크를 동반할 수 있으므로 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 그럼에도 염리 4구역은 재개발 완료시 아현뉴타운과 마포구의 시세를 이끌어가는 랜드마크 단지가 될 것이며 미래가치를 볼때 투자와 실거주 모두에서 최고의 선택지가 될 것으로 생각합니다. 감사합니다.