서울시 성북구 장위뉴타운 재개발 (장위15구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 최대 뉴타운, 장위뉴타운 장위15구역 재개발 사업지에대해서 자세히 알아 보겠습니다.

재개발 사업지 정보 및 교통 입지 특성

장위15구역은 서울 성북구 장위동 233-42번지 일대에 위치하며, 정비구역 면적 약 187,669㎡ 부지에 지하 8층~지상 36층 규모로 총 38개동, 3,300세대(임대주택 828세대 포함)로 조성될 예정입니다. 6호선 상월곡역이 인접한 초역세권 단지로, 월곡초등학교와 월곡중학교에 가까워 학세권 프리미엄을 갖추었으며, 오동공원, 청장산, 북서울꿈의숲과 같은 풍부한 자연환경을 누릴 수 있어 쾌적한 정주여건을 갖추고 있습니다. 더불어, 하나로마트(월곡점), 홈플러스(월곡점), 이마트(미아점), 현대백화점 및 롯데백화점 등 다양한 생활 편의시설과 경희대병원, 삼육서울병원, 고려대안암병원 등 의료시설도 가까워 주거 편의성이 뛰어납니다. 장위 6구역은 교통편의성, 학군, 편의시설, 의료시설, 자연환경 등 쾌적한 거주여건을 갖춘 서울 대표 재개발 사업지이며 초역세권의 입지로 재개발 완료가 예상되는 2030년대 초반 장위뉴타운(2.4만세대) 대장 구역으로 자리 잡을 것으로 예상됩니다.

재개발 진행 현황

장위15구역 재개발은 2010년 4월 재정비촉진구역 지정 이후 2022년 조합설립 인가전까지 사업이 지지부진 하였으며, 2022년 3월 조합설립 이후 사업이 본격적으로 진행되기 시작하였습니다. 2023년 3월 용적율 상향 및 중대형 평수 증가 등 사업성 개선을 위해 촉진계획변경안을 준비 하였으며, 2024년 5월 서울시 도시재정비위원회를 개최하고 장위15 구역에 대한 재정비촉진계획 변경(안)을 통과시켜, 지상 최고 36층 3,300세대의 장위뉴타운 최대 규모 사업구역이 확정되었습니다. 향후 사업진행 일정으로는 2025년 건축심의, 2026년 사업시행인가, 관리처분인가 2027년 관리처분인가, 2028~29년 이주 및 착공, 2033~34년 준공을 목표로 사업이 추진 될 것으로 예상됩니다.

투자 관점과 전망

장위15구역은 3,300세대 규모의 장위뉴타운 최대규모의 단지로 건립될 예정이며 6호선 상월곡역 초역세권, 동북선(2026년) 도보 10분, GTX-C, 광운대역세권 개발 등 대규모 교통·개발 호재 중심에 있어 투자 가치가 높습니다. 다만, 정비구역해제(18년) 및 정비해구역해제 취소 배법원 승소(21년) 사이에서 사업이 진행된 장위 15-1구역 가로주택정비사업 및 그사이에 준공이된 신축빌라 현금 청산에 대한 이슈로 향후 사업이 지연 될 수 있는 리스크가 있으니 장위 15구역에 투자에 관심이 있는 분들께서는 참고하시길 바랍니다. 현재 장위15구역 조합원물건 최저가는 3.6억 (추정 프리미엄 2.0억 / 권리가 1.6억), 전용84기준 조합원 분양가 9.5억 기준시 총 투자금액은 11억~12억 내외가 될 것으로 예상됩니다. 최근 분양을 마친 장위자이레디언트 및 푸르지오라디우스파크의 입주권 실거래 가격이 13억 수준인걸 고려시, 최소 2~3억의 확정수익을 가져갈 수 있을 것으로 생각되며, 해당 지역 전체가 좋아지는 뉴타운인 만큼 향후 2033년~24년 준공시까지 물가 상승에 따른 안정적인 가치상승이 가능할 것으로 생각되며 초기투자금 2억대로 서울시 뉴타운에 진입할 수 있는 좋은 기회라고 생각합니다.

글을 마치며

장위15구역은 서울 성북구 장위뉴타운 내 최대 규모(3,300세대) 단지로, 6호선 상월곡역 초역세권에 위치하며 동북선(2026년 예정), GTX-C 노선 등 교통 호재와 학세권, 공세권 등 뛰어난 정주 여건을 갖추고 있습니다. 특히 장위뉴타운 전체가 2.4만 세대의 대규모 주거단지로 탈바꿈하는 가운데, 장위15구역은 2030년대 대장 구역으로 자리할 가능성이 큽니다. 초기 투자금이 2억대로 진입 문턱이 낮고, 완공 시점인 2033~34년까지 물가 상승과 함께 안정적인 가치 상승이 기대됩니다. 최근 분양된 인근 단지 실거래가와 비교할 때 최소 2~3억 이상의 확정 수익이 예상되며, 서울 최대 규모의 뉴타운 재개발 사업지로서 투자와 실거주 모두를 만족할 수 있는 좋은 선택지라고 생각합니다. 감사합니다.