서울시 동대문구 청량리 재개발 (청량리6구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 동대문구 청량리역 북측 일대 최대 규모의 재개발 사업지인 청량리 6구역에 대해 자세히 알아보겠습니다.

청량리6구역 재개발 기본정보 및 입지 특징

청량리6구역은 서울시 동대문구 청량리동 205번지 일대 약 83,883.1㎡ 부지에 조성되는 청량리역 기준 북측 청량리·제기 구역 중 최대 규모의 주택재개발 구역으로, 지하 3층~지상 22층, 총 21개 동 1,493세대의 대단지로 개발될 예정이며 시공사는 GS건설이 맡아 ‘자이 더 로얄포레’로 개발 될 예정입니다. 전체적인 아파트 분양 구성으로는 총 1,493세대중 조합원 717명, 임대주택 254세대, 일반분양은 조합원 1+1을 감안시 500세대 전후로 비율은 33%이상의 높은 사업성을 보일 것으로 예상됩니다. 입지조건으로는 청량리역과 도보 10~12분 거리로 1호선, 경춘선, 경의중앙선, 분당선 등 주요 노선이 연결되는 동북권 최대 환승역을 이용할 수 있으며, GTX-C·B 노선(2028년, 2030년 예정), 면목선, 강북횡단선 등 추가 교통망 확장으로 강남, 여의도 등 주요 업무지구 접근성이 크게 개선될 전망입니다. 또한, 고려대역(도보 5~7분) 이용이 용이하며 개발이 예정된 동북선을 통해 왕십리역(5호선, 분당선, 경의중앙선)과의 연결성도 개선 될 예정으로 최고의 교통 환경을 갖출 것으로 기대됩니다. 롯데백화점, 롯데마트, 청량리 재래시장 등 풍부한 생활 인프라와 홍릉그린공원이 제공하는 숲세권, 서울성심병원, 고려대학안암병원 등 의료 인프라가 더해져 주거 환경이 뛰어나며 다만, 정비사업이 진행 중인 청량리 일대 특성상 학군 형성이 미흡한 점은 실거주시 고려사항으로 생각됩니다. 이처럼 천지개벽 중인 청량리 일대 대단지 규모인 청량리 6구역은 최대 개발 수혜지며탁월한 입지로 동대문구를 넘어 강북권역을 대표하는 랜드마크중 하나로 성정할 것으로 기대됩니다.

재개발 진행 현황

청량리6구역 재개발 사업은 2008년 11월 정비구역지정 이후 부동산 경기 침체 및 금융위기로 사업이 지지부진했으나, 청량리 일대의 개발 호재 및 조합원들의 적극적인 성원으로 2019년 5월 조합설립인가를 받으며 사업이 재개되었습니다. 이후 2021~023년 까지 사업시행계획 인가를 위한 교통영향평가, 환경영향평가 등 건축심의를 진행한 끝에 2024년 11월 사업시행인가를 득하였습니다. 향후 일정으로는 2025년 종전자산평가 및 조합원 분양신청, 2026년 관리처분인가, 2027~8년 이주 및 철거 2031~2년 준공 목표로 사업이 진행될 것으로 예상됩니다.

 

투자 관점과 전망

청량리6구역은 서울 청량리 북측 최대 규모의 재개발 사업지로, 탁월한 입지와 개발 잠재력을 바탕으로 투자 가치가 높은 지역으로 평가받고 있습니다. 동북권 최대 교통환승센터 청량리역과 도보 10~12분 거리에 위치하며, GTX-C,B 노선(개통 예정), 면목선, 강북횡단선 등 추가 교통망이 확충될 예정이고. 또한, 6호선 고려대역(도보 5~7분)과 고려대역을 환승으로 개발 중인 동북선(예정)을 이용하면 왕십리역과의 연결성도 대폭 개선 될 예정입니다. 이러한 개발 사업이 하나씩 완료 될 때마다 청량리의 입지 가치는 빠르게 상승 할 것으로 생각합니다. 현재 청량리 6구역의 조합원 물건은 8.5억(프리미엄 2.0억, 권리가 6.5억)으로 조합원분양가 9.3억 + 착공시 물가상승분 1.0억 고려시 총 투자금액은 12억 전후 수준으로 추정 됩니다. 준공 후 시세는 인근 롯데캐슬 L-65 (17~18억)와 래미안크레시티(16억) 사이 수준의 가격대를 형성할 것으로 예상되며, 현재 기준 최소 3억 이상의 확정 수익을 가져 갈 수 있을 것으로 추정 됩니다. 또한 청량리 6구역은 제기, 청량리 일대의 희소한 대단지 프리미엄과 준공시 까지 동북선, GTX 등의 개발 호재, 지속적인 물가상을을 감안하때 2031년~2년 입주시 까지 안정적인 시세 상승이 가능 할 것으로 기대됩니다.

글을 마치며

청량리6구역 재개발은 "교통망"이란 단어 하나로 정의 될 수 있을 정도로 서울시내 교통 여견이 가장 뛰어난 지역이 될 것이며, 교통망 개발이 완료되는 2030년대에는 교통 뿐만아니라, 생활, 주거, 학군 등 많은 부분이 획기적으로 변모 되며 청량리역에 대한 이미지가 현재의 왕십리역처럼 중상급지 이상의 프리미엄을 갖춘 지역이 될 것으로 기대됩니다. 따라서 5년~10년이상 시간을 투자할 수 있는 분들께서는 중장기 투자처로 청량리역 일대도 정비사업 투자의 좋은 선택지가 될 것이라고 생각합니다. 다만, 재개발 사업은 정비사업중 난이도가 높으며, 예상치 못한 일정 지연, 비용 상승, 정책변화 및 부동산 시황 변동의 리스크가 따를 수 있으므로 실제 투자시 까지 신중한 투자 판단을 하시길 당부드립니다. 감사합니다.