서울시 서대문구 가재울뉴타운 (가재울7구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 서대문구 가재울뉴타운 가재울7구역 재개발 사업지에 대해 자세히 알아보겠습니다.

가재울7구역 재개발 기본정보 및 입지 특징

가재울7구역은 서울시 서대문구 북가좌2동 73-1번지 일대 약 79,240㎡ 부지에 조성되는 주택재개발구역으로, 지하 4층지상 최고 36층, 총 1,506세대(임대주택 209세대 포함) 규모로 개발될 예정이며. GS건설과 한화건설 컨소시엄으로 시공사가 선정되었습니다. 이 구역은 1km 반경내 경의중앙선 가좌역, 6호선·공항철도·경의중앙선 DMC역, 6호선 증산역 등 다양한 대중교통 이용이 가능하며, 특히 DMC 업무지구와 인접해 직주근접성을 선호하는 수요층에게 매력적인 입지입니다. 또한, GTX-A·B노선 환승이 가능한 서울역으로의 접근성도 좋아 강남권 및 주요 업무지구로의 이동이 더욱 편리해질 전망입니다. 학군 환경도 우수하여 북가좌초를 비롯해 가재울중, 명지고, 충암고 등 다양한 학군이 반경 1km 이내에 형성되어 있으며, 완성단계의 가재울뉴타운의 편의시설 및 학원가가 조성되어 있어 쾌적한 정주여건을 제공할 것으로 생각됩니다. 자연환경 측면에서도 뛰어나 대상지 인근에 불광천이 흐르고, 연트럴파크, 경의선숲길 공원을 도보 20분 내외로 이용할 수 있어 쾌적한 생활이 가능합니다. 또한, 인근 서울 서대문구 대표 재개발 사업지인 북가좌6구역의 아크로 하이엔드 브랜드 적용으로 인해 인접한 가재울7구역의 가치 상승이 기대되며, 가재울 7구역은 아파트의 상품성에 따라 북가좌6구역과 함께 서울 서북권의 핵심 재개발 사업지로 자리매김할 가능성이 있을것으로 생각합니다.

 

재개발 진행 현황

가재울 7구역은 2003년 11월 가재울뉴타운으로 지정되고, 2007년 5월 추진위원회 승인으로 재개발을 준비했으나, 2008년 경제위기와 부동산 침체기로 사업이 지연되었습니다. 이후 2022년 8월 조합 설립이 완료되면서 본격적인 속도를 내기 시작했습니다.2023년 2월 정기총회에서는 조합방식을 공동사업자 방식으로 전환하고, 사업시행인가 이전에 시공사를 선정하기로 결정했습니다. 2023년 9월 사업구역 효율화 및 사업성 개선을 위환 촉진계획변경안을 제출해 관련 부서와 협의를 진행했으며, 2024년 9월 도시재정비위원회 심의를 거쳐 10월 변경안을 반영한 재공람을 실시했습니다. 시공사 선정은 2024년 4월 1차 입찰에서 유찰되었고, 6월 공사비를 평당 843.5만 원으로 상향해 컨소시엄 입찰 가능 조건으로 재공고했으나 또다시 유찰되었습니다. 이후 8월, GS건설과 한화건설 컨소시엄이 단독으로 입찰의향서를 제출했고, 11월 시공사 선정 총회에서 GS건설·한화건설 컨소시엄이 최종 선정되었습니다. 향후 재개발 추진일정으로는 2025년 건축심의 2026년 사업시행인가, 2027년 관리처분인가, 2028~9년 이주 및 철고, 2032~3년 준공을 목표로 사업이 진행 될 예정입니다.

 

투자 관점과 전망

가재울7구역은 서울 서북권의 핵심 입지로, 교통, 학군, 자연환경 등 모든 요소에서 뛰어난 장점을 갖춘 재개발 지역입니다. 경의중앙선 가좌역과 6호선·공항철도·경의중앙선 DMC역, 증산역 등 다양한 역세권을 기반으로 여의도, 마포 등 주요 업무지구로의 접근성이 우수하며, GTX-A·B 노선 환승이 가능한 서울역과 연결되어 향후 교통 편의성과 가치 상승 가능성이 더욱 높아질 것으로 보입니다. 특히, DMC 업무지구와 인접해 직주근접성을 선호하는 젊은 수요층의 관심을 끌고 있으며, 강남순환로와 내부순환로와의 연결성으로 자차 이동도 편리합니다. 특히, 가재울7구역은 비슷한 시기에 준공 예정인 증산4구역, 5구역이 포함된 수색증산뉴타운과 DMC권역 차기 대장단지인 북가좌 6구역과 함께 지역 내 시너지를 창출할 것으로 기대됩니다. 두 뉴타운의 확장은 서울 서북권의 주거 환경을 한 단계 끌어올릴 것으로 보이며, 가재울7구역은 고급화 설계와 높은 상품성을 통해 프리미엄 주거지로 재탄생할 가능성이 큽니다. 현재 가재울뉴타운 조합원 입주권 매매가는 7억 수준으로 (추정 프리미엄 2억, 권리가 5억) 전용84기준 조합원 분양가 9.3억 기준 총 투자금액은 11억~12억 수준으로 추정됩니다. 현재 가재울뉴타운 내 전용 84㎡ 시세가 13억~15억 수준인 점을 고려할 때, 가재울7구역 매매시 확정수익은 최소 2~3억 수준을 기대할 수 있을 것으로 보이며, 준공이 예상되는 2030년대 초반까지 물가상승을 고려한다면 안정적인 자산 가치 상승을 위한 좋은 투자처라고 생각합니다.

글을 마치며

가좌역7구역은 가재울뉴타운내 마지막 재개발 사업지로, DMC권역의 우수한 입지와 주변 신축 아파트의 가격 상승 덕분에 투자 가치가 매우 높습니다. 이 구역은 완성형 뉴타운으로서 학군, 상권, 교통 접근성 등 모든 면에서 균형 잡힌 정주 여건을 갖추고 있으며, 2030년대 초반 가재울뉴타운의 유일한 최신축으로 준공시 높은 상징성과 가치를 기대할 수 있습니다. 투자 관점에서 현재 최소 투자금액은 약 7억 원, 총 투자금은 전용 84㎡ 기준 약 11~12억 수준으로 추정되며, 주변 신축 아파트 시세와 비교할 때 확정 수익 2~3억 원 이상이 예상됩니다. 재개발 완료시 가재울 7구역은 북가좌 6구역과 함께 서대문구 DMC권역의 시세를 이끌어가는 랜드마크 단지가 될 것이며 뛰어난 정주여건을 고려시 실거주와 투자 모두에서 좋은 선택지가 될 것으로 생각합니다. 감사합니다.