서울시 용산구 청파동 재개발 (청파2구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 용산구 신속통합기획 후보지 청파2구역 재개발 사업에 대해 자세히 알아보겠습니다.

청파2구역 재개발 기본정보 및 입지 특징

청파2구역 신속통합기획 재개발 사업지는 서울시 용산구 청파동1가 89-18번지 일대 82,558.4㎡ 부지에 조성되며, 지상 최고 25층, 총 20개 동, 1,905세대(임대주택 407세대 포함) 규모로 계획되어 있습니다. 청파2구역의 입지조건으로는 서울역과 숙대입구역을 중심으로 지하철 1·4호선, 경의중앙선, 공항철도, KTX, GTX-A, GTX-B(2030년 개통 예정), 신분당선(예정), 신안산선(예정) 등 서울시내 최고의 대중교통 환경을 자랑하며, 서울 주요 업무지구로의 직주근접이 뛰어나 재개발 이후 많은 직장인들의 선호 주거지로 재탄생 될 것으로 기대됩니다. 교육환경도 양호하여 청파초, 배문중·고, 선린중·고, 용산고가 위치하며, 연세대, 이화여대, 서강대, 홍익대 등 주요 대학들도 인접해 있어 학령기 자녀를 둔 학부모들의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다. 생활 인프라 측면에서도 서울역 롯데아울렛, 롯데마트, 숙대입구역 상권 등 다양한 편의시설과 강북삼성병원, 서울백병원, 연세대세브란스병원 등 충분한 의료 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 개발호재도 풍부해 인접한 세계동 33번지 신속통합기획(2차, 2,691세대) , 청파1구역, 청파동·후암동 역세권재개발, 후암1구역, 공덕 재개발, 서울역 북부역세권 개발사업 등 개발 완료시 총 10,000세대 가까운 미니 뉴타운으로 거듭날 것이며 향후 서울 도심의 고급 주거지로 일대가 변모할 것으로 기대됩니다.

재개발 진행 현황

청파2구역 주택 재개발사업은 2021년 12월 신속통합기획 재개발 후보지로 선정된 이후 본격적으로 사업이 추진되고 있습니다. 2022년 4월 정비계획 수립용역이 착수되었으며, 2023년 10월~11월 정비구역 지정 및 정비계획 수립(안)에 대한 공람공고가 진행되었습니다. 이후 2023년 12월 주민설명회를 거쳐, 2024년 3월 용산구에서 서울시로 정비계획 결정 및 정비구역 지정 결정을 요청하였고, 2024년 7월 서울시 도시계획위원회 심의를 통해 수정가결되었습니다. 이어서 2024년 8월~9월 정비계획 결정 및 정비구역 지정을 위한 재공람공고를 거쳐, 2024년 11월 정비구역 지정이 최종 결정·고시되었습니다. 현재 2025년 조합설립인가를 목표로 사업이 순조롭게 진행 중이며, 2025년 조합설립인가 기준 2036~37년 준공이 될 것으로 전망됩니다.

 

투자 관점과 전망

청파2구역 신속통합기획 재개발 사업지는 서울역 청파동 일대의 핵심 재개발 구역으로, 서울역 배후 주거지인 청파동, 서계동, 후암동 일대에 가장 좋은 입지중 한곳에 자리잡고 있습니다. 준공이 기대되는 2030년대 후반 서울역 일대 신축 대단지로 자리잡을 것이며 미래의 가치만 봤을때 서울시내 초기 재개발 사업지중 가장 좋은 투자성을 지닌 구역이 될 것으로 생각합니다. 특히, 청파2구역이 포함된 청파, 서계, 후암동 일대는 2030년대 후반 1만세대의 준공이 기대되는 뉴타운급 재개발 사업지로 향후 서울시 용산구의 프리미엄 거주지로 재탄생 할 것으로 전망됩니다. 현재 청파2동 재개발사업지 투자를 위한 최소 투자금액은 공동주택기준(다세대, 빌라) 매매가 6.5억이며, 추정 권리가 4.4억 (공주가*2배), 예상 프리미엄 2.1억 수준으로, 전용 84기준 조합원분양가 13.8억 기준시 총 투자금액은 16억~17억대 수준이 될것으로 추정 됩니다. 2017년 8월 준공된 인근 준신축 서울역센트럴자이 전용84 실거래가 18억 수준이며 준공이 예상되는 2030년대 후반까지의 물가상승과 서울역 도심일대의 최신축 대단지라는 상징성을 감안할때, 투자 전망은 매우 좋을 것으로 생각합니다. 다만, 재개발 특성상 조합내 이해관계에 따른 갈등, 종교시설의 문제, 부동산 정책의 변화 등 사업기간 내 무수한 리스크가 상존 하는 만큼 투자 시, 사업 지연에 따른 리스크 및 추가 비용 가능성을 충분히 검토하시길 당부드립니다.

글을 마치며

청파2구역 신속통합기획 재개발 사업은 서울역 도심권내 핵심 주거단지로 조성될 예정이며, 서울역 복합환승센터, 북부역세권 개발, GTX-B 개통 등 다양한 개발 호재에 힘입어 입지 가치가 크게 상승할 것으로 전망됩니다. 사업 초기이니 만큼 낮은 초기투자금액으로 서울 주요 입지에 진입이 가능하지만 재개발 특성상 조합내 이해관계에 따른 갈등, 종교시설의 문제, 부동산 정책의 변화 등 다양한 리스크가 상존하는 만큼 청파2구역을 포함한 서울역 일대 초기 재개발에 관심이 있는 분들께서는 철저한 사업성 분석과 신중한 의사결정이 필요합니다. 감사합니다.