서울시 용산구 후암동 재개발 (동후암1구역)

서울시 용산구 신속통합기획 선정지중 남산 자락에 위치해, 서울시의 상징인 남산의 입지적 희소 가치를 누릴 수 있는 동후암1구역 재개발 사업에 대해 자세히 알아보겠습니다.

동후암1구역 기본정보 및 입지 특징

동후암1구역 신속통합기획 선정지는 서울시 용산구 후암동 30-2번지 일대 104,070㎡ 부지에 조성되는 재개발 사업으로, 지하 7층~지상 11층, 총 1,820세대(토지등소유자 1,337명 포함) 규모로 개발될 예정입니다. 이 지역은 서울역을 중심으로 지하철 1·4호선, 공항철도, KTX, 경의중앙선, GTX-A 등 다양한 노선이 집결된 다중 역세권에 위치하고 있으며, 향후 GTX-B(2030년 개통 예정), 신분당선, 신안산선 등 광역 교통망까지 더해지면 서울시내 최고의 교통 편의성을 누릴 수 있는 입지를 갖추게 됩니다. 도보권 내 후암초를 비롯한 교육 인프라와 서울시 상징인 남산공원을 품고있는 자연환경 등 도심 속 쾌적한 정주여건이 조성 될것으로 기대됩니다. 또한 인접한 후암1구역, 동후암2·3구역, 서계동, 청파동 일대 재개발이 활발히 추진 중이며, 서울역 북부역세권 개발사업은 MICE 시설, 업무·호텔·상업·문화시설이 포함된 최고 40 규모의 복합단지로 조성될 예정으로 일대의 미래 가치를 크게 끌어올릴 전망입니다. 동후암1구역은 남산 자락 아래 최고급 주거지로 재탄생 될 것으로 기대되며, 서울역 일대 재개발 중에서도 입지 조건과 사업성이 우수한 핵심 사업지로 생각합니다.

재개발 진행 현황

동후암1구역 신속통합기획 재개발 사업은 2023년 재개발 추진위원회가 구성되며 본격적인 개발 절차에 들어섰고, 동의율 70%를 초과 달성해 서울시 신속통합기획 접수를 완료했습니다. 이후 2024년 6월 신속통합기획 후보지로 선정되었으며, 동시에 도시관리계획 변경안이 고시되면서 남산경관관리구역 내 고도제한이 기존 20미터에서 45미터로 완화되어 최대 15층까지 건축이 가능해졌습니다. 이로 인해 향후 세대수 증가 및 사업성 개선이 기대되고 있습니다. 사업진행 일정으로는 2026년 내 조합설립을 목표로 추진중이며 동후암1구역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 실거주 목적이거나 서울에 법인을 둔 임대사업자에 한해서만 거래가 가능하니 사업지에 관심이 있는 분들은 이 점을 유의하시기 바랍니다. 다만, 신속통합기획 사업지는 조합설립인가 이후 토지거래허가구역에서 해제된 사례를(신당10구역) 참고할 때, 동후암1구역 역시 조합설립인가 이후 토지허가구역에서 해제 될 것으로 전망되 향후 매매 여건이 개선 될 것으로 예상됩니다.

투자 관점과 전망

동후암1구역은 서울역과 남산 사이에 위치한 입지적 희소성과 2024년 고도제한 완화를 통해 사업성 개선이 가능한 재개발 예정지로, 향후 서울역권 재개발 중에서도 주목받는 고급 주거단지로 부상할 전망입니다. 서울역을 중심으로 한 GTX-A·B, 신안산선, 신분당선, 공항철도 등 광역 교통망과 서울역 북부역세권 개발, MICE 복합단지 조성 등 대규모 도시 개발 호재들이 집중되며, 남산조망과 도심 자연환경, 교육·생활 인프라까지 고루 갖춘 쾌적한 정주여건을 기대할 수 있습니다. 2026년 조합설립시 토지거래허가구역 해제 가능성까지 높아지며 거래 활성화도 기대됩니다. 인근 시세와 향후 분양가, 프리미엄 등을 고려할 때 총 투자금액은 현재기준 전용 84㎡, 약 17~18억 중후반대로 예상되며, 준공이 기대되는 2030년대 중반 높은 미래가치를 형성할 것으로 전망됩니다. 다만, 재개발 특성상 사업 지연 및 비용 증가 등의 리스크도 상존하는 만큼 사업지에 꾸주한 관심을 가지고 적절한 대응이 필요할 것으로 생각합니다.

글을 마치며

동후암1구역 신속통합기획 재개발 사업은 서울역 및 남산자락 일대에 조성되는 대규모 고급화 단지가 될 것으로 예상됩니다. 서울역 일대의 복합 개발의 시너지도 중요하지만, 남산이 가진 상징성과 가치 하나만으로도 충분한 사업성 및 미래 가치가 담보 될 것으로 생각합니다. 한강과 남산을 누릴 수 있는 입지는 제한 되어있고, 현재 한강의 가치가 부각되고 있는만큼, 남산과 조화롭게 건축될 수 있는 고급화단지가 탄생 된다면 프라이빗과 희소성을 동시에 누릴 수 있는 서울시 랜드마크가 단지가 될 것으로 전망됩니다.