서울시 용산구 신속통합기획 재개발 (서계동33번지)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 용산구 신속통합기획 선정지 서게동33번지 재개발 사업에 대해 자세히 알아보겠습니다.

서계동33번지 신속통합기획 재개발 기본정보 및 입지 특징

서계동33번지 신속통합기획 재개발 사업지는 서울시 용산구 서계동 33번지 일대 113,279㎡ 부지에 조성되는 재개발 사업으로, 지하 3층~지상 39층, 총 2,691세대(임대주택 582세대 포함) 및 오피스텔 246호 규모로 서울역 일대 최대 단지로 개발될 예정이다. 이 지역은 서울역을 중심으로 다중 역세권에 위치해 지하철 1·4호선, 공항철도, KTX, 경의중앙선, GTX-A, 뛰어난 교통 접근성을 갖추고 있으며, 향후 GTX-B(2030년 개통 예정) 노선과 추가로 신분당선, 신안산선 등 광역 교통망이 더욱 확충될 예정으로 서울시내 최고의 대중 교통망을 갖추고 있습니다. 교육환경도 양호해 도보권 내에 소의초, 환일중·고, 배문고, 청파초 등이 있어 학령기 자녀를 둔 학부모들의 선호도가 좋을 것으로 예상되며, 인접지역 청파1구역, 2구역, 서계동 100-1번지 역세권재개발, 공덕 1,6,7,A구역 등, 개발 압력이 높은 지역으로 개발이 완료될 2030년대 후반 서울 도심권의 고급주거지로 재탄생 될 것으로 전망됩니다. 서울역 일대의 개발호재도 풍부해, 서울역 북부역세권 개발사업은  MICE 시설과 업무·호텔·상업·문화시설이 포함된 최고 40층, 총 5개 동의 복합개발이 계획되어 있어 향후 서계동 일대의 입치 가치를 더욱 높일 것으로 예상됩니다. 이처럼 서계동33번지 재개발 지역의 입지와 개발 호재를 바탕으로 재개발 사업 완료시 서울역 일대의 랜드마크 단지로 자리 잡을 것이며, 마용성 핵심 단지중 하나로 높은 가격대를 형성할 것으로 전망됩니다.

재개발 진행 현황

서계동33번지 신속통합기획 재개발 사업은 2017년 서계동 지구단위계획 결정고시를 시작으로 본격적인 개발 절차가 진행되었습니다. 이후 2022년 12월 신속통합기획 2차 후보지로 선정되었으며, 2023년부터 2024년 4월까지 신속통합기획안이 수립되었습니다. 현재(2024년 5월) 정비구역 지정 및 정비계획 수립(안) 공람공고가 진행 중이며, 2025년에는 정비구역 지정이 예상됩니다. 향후 일정으로는 재개발사업이 평이하게 진행 될 경우, 2026년 조합설립인가 2028년 사업시행인가, 2029~30년 관리처분인가, 2031~32년 이주 및 철거 2036~37년 준공이 예상됩니다. 특이사항으로는 서계동33번지 재개발의 권리산정기준일은 2022년 1월 28일로, 이 날짜까지 건축물 등기가 완료된 경우에만 재개발 입주권을 받을 수 있으며, 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 실거주 목적이거나 서울에 법인을둔 임대사업자에 한정해 거래가 가능하므로, 투자 및 매매를 고려하는 경우 반드시 이 점을 참고해야 합니다. 또한 2025년 신속통합기획 토지거래 허가구역중 조합설립인가를 받은지역은 해제가 된 것으로 보아, 서계동33번지 일대 신속통합기획도 조합설립 이후 토지거래허가구역 해제가 가능 할 것으로 전망됩니다.

투자 관점과 전망

서계동33번 신속통합기획 재개발 선정지는 서울역 서계동 일대의 핵심 재개발 구역으로, 서울역 배후 주거지인 청파동, 서계동, 후암동 일대에서 가장 좋은 입지에 자리잡고 있습니다. 준공이되는 2030년대 후반 서울역 일대 최대 규모의 신축 대단지로 자리잡을 것이며 미래의 가치를 생각하면, 서울시내 초기 재개발 사업지중 가장 좋은 투자성을 지닌 구역이 될 것으로 생각합니다. 특히, 서계동33번지가 포함된 청파, 서계, 후암동 일대는 2030년대 후반 1만세대 이상의 준공이 기대되는 뉴타운급 재개발 사업지로 향후 서울시 용산구의 프리미엄 거주지로 재탄생 할 것으로 전망됩니다. 현재 서계동33번지 재개발사업지 투자를 위한 최소 투자금액은 공동주택기준(다세대, 빌라) 매매가 5억이며, 추정 권리가 2.2억 (공주가*2배), 예상 프리미엄 2.5억~3억 수준으로, 전용 84기준 조합원분양가 14~15억 기준시 총 투자금액은 17억대 수준이 될것으로 추정 됩니다. 2017년 8월 준공된 인근 준신축 서울역센트럴자이 전용84 실거래가 18억 기준 확정수익은 1.0억 이상이며, 준공이 예상되는 2030년대 후반까지의 물가상승과 서울역 일대 최대규모의 신축 단지라는 상징성을 감안할때, 투자 전망은 매우 좋을 것으로 생각합니다. 다만, 재개발 특성상 조합내 이해관계에 따른 갈등, 종교시설의 문제, 부동산 정책의 변화 등 사업기간 내 무수한 리스크가 상존 하는 만큼 투자 시, 사업 지연에 따른 리스크 및 추가 비용 가능성을 충분히 검토하시길 당부드립니다.

글을 마치며

서계동33번지 신속통합기획 재개발 사업은 서울역 중심의 최대 규모 주거단지로 조성되며, 서울역 복합환승센터, 북부역세권 개발, GTX-B 개통 등 다양한 개발 호재에 힘입어 입지 가치가 크게 상승할 것으로 전망됩니다. 2030년대 후반 재개발 사업 완료시 서울역 일대의 최대 랜드마크 단지로 자리잡을 것으로 기대되며, 용산정비창 개발과 함께 도심권 프리미엄 주거지로 성장할 것으로 생각합니다. 다만, 재개발 특성상 조합내 이해관계에 따른 갈등, 종교시설의 문제, 부동산 정책의 변화 등 사업기간 내 무수한 리스크가 상존 하는 만큼 투자 검토시, 출구 전략까지 함께 고민해보시길 당부드립니다. 감사합니다.