서울서 양천구 신정뉴타운 대장 (신정4구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 양천구 신정뉴타운 대장 구역인 신정4구역 주택 재건축에 대해서 자세히 알아 보겠습니다.

신정4구역 기본 정보 및 입지 특징

신정4구역 주택재건축사업은 서울시 양천구 신정동 1200번지 일대에서 진행되며, 총 82,071.7㎡의 정비구역에 지하 5층~지상 23층, 14개동, 1,713세대 규모로 조성될 예정입니다. 시공사는 대우건설로, 목동 최초로 푸르지오의 하이엔드 브랜드인 ‘써밋’이 적용되며, 단지명은 '목동 아스트랄 푸르지오 써밋'으로 확정되었습니다. 입지적 특징으로는 300m 이내에 2호선 신정네거리역, 반경 1km 이내에 5호선 신정역이 위치한 더블역세권 입지로, 도보 5분~7분 이내에 두 개 노선을 이용할 수 있어 교통 접근성이 뛰어납니다. 특히, 신정4구역의 가장 큰 장점은 명문 학군을 갖춘 목동 학원가를 편리하게 이용할 수 있다는 점으로, 신남초·중, 양강초·중, 신서고 등 인근 학교뿐만 아니라 강신중, 진명여고, 목동고 등 목동 학군의 혜택을 누릴 수 있습니다. 또한, 하나로마트를 비롯해 이마트, 현대백화점, 코스트코, 고척아이파크몰 등 다양한 생활 편의시설이 가까워 주거 편의성이 우수하며, 자차 10분 거리에는 이대목동병원과 서울시서남병원이 위치해 우수한 의료인프라 및 안정적인 정주여건을 제공합니다. 더불어, 단지 반경 500m 이내에는 계남제1근린공원의 둘레길이 잘 조성되어 있어 도심 속 친환경 생활이 가능하며, 재건축 완료시 목동 재건축 전까지 양천구내 신축 랜드마크 단지로 자리 잡을 것으로 기대되며, 향후 목동 재건축에 따른 이주수요로 인해 가격상승에 대한 미래 동력도 좋을 것으로 기대됩니다.

신정4구역 주택 재건축 진행현황

신정4구역은 2017년 10월, 신정4재정비촉진구역으로 명칭이 변경되며 정비구역으로 지정된 이후 빠르게 사업을 추진해 왔습니다. 2018년 추진위원회 승인, 2019년에는 조합설립인가고시가 되었으며, 안정적인 주택 재건축 추진을 위해 공동사업시행자 방식을 도입해 2023년 7월 대우건설을 공동사업시행자(시공사)로 선정하여 사업 추진의 안정성을 높였습니다. 2024년 7월에는 조합설립 5년만에 사업시행인가 고시가 완료되었고, 2024년 하반기 감정평가, 2025년 2월 조합원 분양신청까지 완료되 재개발, 재건축 사업지중 안정적인 사업 속도를 보이고 있습니다. 향후 추진 일정으로는 2025년 관리처분계획 수립 및 2026년 관리처분인가를 준비중이며, 2027년~2028년 이주 및 철거를 거쳐 2032년 준공을 목표로 사업이 진행될 예정입니다.

신정4구역 건설 계획 및 금융조건

신정4구역 재건축은 양천구 최초로 대우건설의 하이엔드 브랜드 ‘써밋’이 적용된 랜드마크 단지로 조성됩니다. 20m 이상의 레벨 차와 60% 이상 암반층을 가진 특수 지형으로, 검증이된 대우건설의 암반 공사 기술력을 적용해 안정적이고 신속한 사업 추진이 기대됩니다. 세계적인 설계사 JERDE와 협업하여 차별화된 외관 디자인을 도입하고, 단지 내 계남공원의 자연을 담은 조경 특화와 749평 확장된 커뮤니티 공간을 통해 최고급 주거환경을 제공합니다. 또한, 스카이라운지를 포함해 스카이커뮤니티6개소, 프라이빗 스파, 복층 체육관, 골프연습장, 키즈·실버클럽 등 하이엔드 커뮤니티 시설이 마련되며, 삼성·LG IoT 스마트 시스템, 층간소음 저감 바닥, 실내 공기청정, 음식물 쓰레기 이송 시스템 등 최첨단 주거 시스템이 적용됩니다. 주추시설은 호텔식 드롭오프존, 세대당 1.5대 주차, 주거·상업시설 주차 완전 분리, 지하창고 1,032개소 신설로 입주민 편의를 극대화합니다. 조합원을 위한 혜택으로는 공사비 변동 없는 확정공사비(평당 745만 원), 기성불 지급 방식, 로얄동·로얄층 조합우너 우선 배정, 최신 마감재 업그레이드, 최저 금리 사업비 4,160억 원 조달, LTV 최대 이주비 지원이 포함되며, 조합원 분담금은 입주시 100% 정산 조건을 적용해 금융 부담을 최소화합니다.

투자 관점과 전망

신정4구역은 2호선 신정네거리역, 5호선 신정역 초역세권으로 편리한 교통망을 갖추고 있으며, 여의도·상암·마곡 등 서울 주요 업무지구와의 직주근접성이 뛰어난 입지입니다. 특히, 목동 일대의 명품 학군을 누리며 목동권역 신축 대단지가 희소한 상황에서, 양천구 최초 대우건설 하이엔드 '써밋’ 적용으로 프리미엄이 더해져 서울 서남부 핵심 거점 단지로 자리매김 할것으로 전망됩니다. 현재 신정4구역의 전용84㎡ 조합원 물건 최저가는 9.9억 원(프리미엄 2.7억, 권리가 7.2억) 수준이며, 전용84㎡ 조합원 분양가 10.1억 기준시 총 투자금액은 13~14억 원으로 추정됩니다. 신정4구역이 완공되면 최소 목동힐스테이트 이상의 가격을 형성할 것으로 보이며, 목동힐스테이트 전용84㎡ 매매가 16억~17억으로 현재 기준 최소 3억 이상의 확정 수익을 가져 갈 수 있을 것으로 생각합니다. 10년 후 목동 재건축 진행에 따라 4만 세대 이상의 순차적인 이주 수요가 발생할 것이며, 그에 따른 임대차 및 매매 수요가 신정4구역의 가격 상승의 높은 동력으로 작용할 것이며 준공시까지 물가상승을 감안시 자산 증식을 위한 서울시내 좋은 투자처가 될 것으로 생각합니다.

글을 마치며

신정4구역은 목동 학군을 누릴 수 있는 희소한 신축 대단지로, 양천구 최초로 대우건설 하이엔드 브랜드 ‘써밋’이 적용되며 높은 프리미엄이 기대됩니다. 특히, 목동권 내 신축 공급이 부족한 상황에서, 신정4구역 준공시점인 2030년대초 4만 세대 규모의 목동 재건축 이주 수요가 순차적으로 발생하면서 강력한 가격 상승 동력이 형성될 것으로 생각합니다. 전용 84㎡ 조합원 물건 투자금은 13~14억 원 수준이며, 현재기준 준공시 최소 17억 이상, 확정수익 3억이상 기대되며, 준공 후 신정뉴타운 대장단지를 넘어 서남부권내 대규모 고급 신축 단지로 자리 잡으며, 목동 재건축전까지 양천구 일대의 가격을 이끌 수 있는 신축 랜드마크가 될 것으로 생각합니다. 감사합니다.