서울시 서초구 반포동 재건축 (삼호가든5차)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 서초구 반포동 소형 재건축 삼호가든5차 단지에 대해서 자세히 알아 보겠습니다.

삼호가든5차 아파트 기본정보 및 입지특성

삼호가든5차 아파트는 서울 서초구 반포동에 위치한 1986년 준공된 40년 차 아파트로, 현재 재건축 사업이 진행 중입니다. 총 3개 동, 168세대 규모로 35평, 51평, 55평형으로 구성되어 있으며, 평균 용적률 183%, 대지지분 약 24.7평으로 높은 사업성을 갖추고 있습니다. 재건축 후에는 최고 35층 높이, 3개 동, 총 308세대로 탈바꿈할 예정이며, 이 중 46세대(15.08%)가 임대주택으로 포함됩니다. 삼호가든5차의 입지로는 9호선 사평역과 3·7호선 고속터미널역을 도보로 이용할 수 있는 트리플 역세권 입지로 대중교통 접근성이 뛰어나며, 반포IC와 인접해 있어 강남을 비롯한 서울 전역 및 수도권으로의 이동이 편리합니다. 또한, 단지 주변에 서리풀공원과 미도산이 위치해 있어 도심 속에서도 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 교육환경 역시 우수해 도보권내 서원초, 원촌초가 위치하며 원촌중, 세화여중 등 중학교와 반포고, 서초고, 서울고, 세화여고 등 명문 고등학교가 가깝고, 삼호가든사거리 학원가 밀집해 있어 학부모들의 선호도가 높은 지역입니다. 생활 인프라도 잘 갖춰져 있으며, 반경 1km 이내에 신세계백화점 강남점, 킴스클럽, 뉴코아아울렛, 강남고속터미널, 서울성모병원, 국립중앙도서관 등이 위치해 있어 생활 여건 전반의 걸쳐 서울시내 최고의 정주여건을 제공합니다. 삼호가든5차 아파트는 재건축 완료후 인접한 2030년대 중반 준공이 기대되는 반포미도1차와 시너지를 낼 것으로 기대되며, 단지는 소규모지만, 반포동내에서도 우수한 입지적 조건으로 사평대로 일대의 핵심 단지로 자리 잡을 것으로 생각합니다.

재건축 진행 현황

삼호가든5차 아파트는 2016년 7월 안전진단을 통과한 후 2020년 9월 조합설립인가를 받으며 본격적인 재건축 절차에 돌입했습니다. 2021년 1월 정비계획 변경안 공람공고를 마치고, 같은 해 4월 조합이 변경안을 제출했으며, 2022년 2월 정비계획결정 고시 완료 및 6월 도시계획위원회 심의를 통과했습니다. 이후 2024년 2월 건축심의를 통과하며 사업이 가시화되었으며, 현재 시공사 선정을 진행중입니다. 2024년 7월 1차 입찰 평당공사비 896만원 책정, 하였으나 유찰되었으며, 2025년 2월 2차 입찰시 평당 공사비는 990만원으로 증액하였으나, 포스코이앤씨 단독입찰로 유찰되었습니다. 이에따라 삼호가든5차 조합은 포스코이앤씨 수의계약 전환을 검토예정입니다. 2025년 연내 시공사 선정이 완료되면, 2026년 사업시행인가, 2027년 관리처분인가, 2028년 이주 및 철거를 거쳐 2032~33년 준공을 목표로 사업이 추진 될 것으로 기대됩니다.

투기과열지구 조합원 지위 양도 제한

삼호가든5차 아파트가 위치한 서초구는 투기과열지구로 지정되어 있어, 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지됩니다. 다만, 예외 사항중 하나로 조합설립인가 이후 3년 내에 사업시행인가를 신청하지 못한 경우 조합원 지위 양도가 가능합니다. 삼호가든5차는 2020년 9월 조합설립인가를 받았으나, 2023년 9월까지 사업시행인가를 신청하지 못해 예외 조항이 적용되었습니다. 이에 따라 현재 거래 가능한 매물은 1세대 1주택자로서 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 소유자의 매물과, 조합설립인가에 동의한 후 3년 이상 소유한 소유자의 매물로 제한됩니다. 이러한 제한적 매물 공급으로 인해 희소성이 높아져 매매 가격 상승 압력이 존재할 것으로 예상됩니다.

 

투자 관점 및 전망

삼호가든5차 아파트는 서초구 반포동의 우수한 입지에 위치한 40년차 아파트로, 재건축을 통해 총 308세대 규모의 현대적인 단지로 탈바꿈할 예정입니다. 9호선 사평역과 3·7호선 고속터미널역을 이용할 수 있는 역세권 입지에 더해, 반포 학군, 서리풀공원과 미도산의 녹지 공간, 풍부한 생활 인프라까지 갖춘 지역으로 평가됩니다. 현재 삼호가든5차 아파트의 실거래가 및 호가는 35평 기준 31억, 평당 0.9억 수준으로 사평대로 뒷라인 신축 아파트의 가격은 평당 1.0억~1.1억, 사평대로 앞 고속버스터미널 라인은 1.2~1.3억, 반포 한강변 비조망 신축 단지는 평당 1.6~1.7억 수준을 형성하고 있어, 재건축 완료 후 현재기준 최소 평당 0.2 이상 높은 가치 상승 및 투자 수익이 가능할 것으로 예상됩니다. 2025년 현재 반포 한강변 신축 아파트의 매매가가 평당 2.0억 이상 형성되며 반포동 일대의 가격의 천정을 높여주고, 삼호가든5차 준공 시점 까지의 물가 상승을 고려시 충분한 수익성이 기대됩니다. 다만, 사업 진행 과정에서의 고급화 수준, 착공 시점, 부동산 시장 상황, 정부정책의 변수에 따라, 재건축 사업성은 수시로 변경 되기에 삼호가든5차 매매에 관심이 있다면 충분한 사업성분석과 다양한 변수들을 고려한 의사결정을 하사길 당부드립니다.

글을 마치며

삼호가든5차 아파트는 재건축을 통해 2030년대 사평대로 라인을 대표하는 신축 단지로 거듭날 것으로 기대됩니다. 우수한 재건축 사업성, 교통망, 학군, 생활 인프라를 모두 갖춘 핵심 단지이며 현재 반포동 신축 가격상승 대비 소형단지라는 점으로 입지에 비해 상대적 저평가 구간이라고 생각합니다. 삼호가든5차는 반포동 내 최고급화 재건축을 통해 소형단지의 단점을 보완할 것으로 생각되며 재건축 이후 높은 가치 상승이 가능할 것으로 기대됩니다. 자금이 충분 하다면 단지내에서도 상대적 저평가를 받고있는 50평대 구입시, 장기적으로 높은 투자 수익이 가능할 것으로 생각합니다. 감사합니다.