서울시 서초구 잠원동 재건축 (신반포4차)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 서초구 잠원동 재건축 단지인 신반포4차 단지에 대해서 자세히 알아 보겠습니다.

신반포4차 아파트 기본정보 및 입지특성

신반포4차 아파트는 서울 서초구 잠원동에 위치한 1979년 준공된 중층 아파트로, 현재 재건축 사업이 추진 중입니다. 기존 1,212세대 규모로 30평 이상, 6개 타입의 중대형 평형으로 구성되어 있으며, 용적률 176%, 평균 대지지분 21.3평으로 사업성이 높은 단지로 평가받고 있습니다. 재건축이 완료되면 최고 49층 높이의 12개 동, 총 1,828세대로 탈바꿈할 예정이며, 25년 2월 시공사 선정을 통해 삼성물산이 우선협대상자로 선정되어, 반포권역의 또하나의 명품 래미안 단지 탄생이 기대됩니다. 신반포4차의 입지로는 3호선·5호선·7호선 환승역인 고속터미널역을 도보로 이용할 수 있는 초역세권 입지이며, 잠원IC와 반포IC가 가까워 주요 도로 및 경부고속도로 진입이 용이합니다. 반포한강공원이 도보 10분 이내 거리에 위치해 있어 쾌적한 자연환경을 갖추고 있으며, 단지 앞 반포쇼핑타운, 뉴코아아울렛, 킴스클럽, 신세계백화점 강남점 등 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다. 또한, 반원초등학교를 품고 있는 초품아 단지로 학군이 우수하며, 중학교는 경원중·원촌중·신반포중·신동중, 고등학교는 반포고·세화여고·세화고·서초고 등이 인접해 교육 여건이 뛰어납니다. 카톨릭대학교 서울성모병원과 국립중앙도서관이 도보권 내 위치해 있어 의료 인프라 또한 훌륭하며, 신반포4차를 포함해 신반포2차, 신반포7차, 신반포22차, 메이플자이 준공 잠원동 일대 재건축 사업이 완료되면, 구반포, 신반포와 더불어 서울시 최고의 부촌으로 잡리 잡을 것으로 전망됩니다.

재건축 진행 현황

신반포4차아파트 재건축 사업은 2004년 12월 조합설립추진위원회 승인을 시작으로 2019년 12월 조합설립인가(동의율 83.58%)를 받으며 사업이 본격화되었습니다. 이후 2021년 11월 지구단위계획 구역 지정안 공람 공고, 2023년 9월 개발기본계획 변경 고시, 2023년 12월 서울시 도시계획위원회 심의 수정가결을 거쳐 2024년 4월 정비구역 지정 및 정비계획 결정 공람 공고가 진행되었습니다. 2024년 5월 건축 계획 주민설명회 개최 후, 2024년 12월 시공사 입찰공고가 이루어졌으며 2025년 2월 삼성물산이 우선협상대상자로 선정되 반포권내 또하나의 명품 래미안 탄생이 기대됩니다. 향후 일정으로는 2026년 사업시행인가, 2027년 관리처분인가를 거쳐 2028~2029년 이주 및 철거 2033~34년 준공을 목표로 사업이 추진 될 전망입니다.

신반포4차 설계 및 시설

신반포4차 재건축 아파트는 강남 최고 수준의 개방감을 자랑하는 천장고(층고 3.25m, 천장고 2.7~2.8m)를 확보했습니다. 전동 필로티 구조를 적용해 최하층이 기존 아파트 4층 높이부터 시작되며, 세대별 1대 엘리베이터 배치로 승강기 이용 편의를 극대화했습니다. 또한, 호텔식 로비와 세대 간 프라이버시를 고려한 공간 설계, 배달 전용 동선 및 엘리베이터 분리 등을 통해 입주민의 생활 편의를 높였습니다. 구조적으로는 기둥식 설계를 도입하여 내력벽을 최소화해 공간 활용도를 높이고 소음 전달을 줄였습니다. 최상층에는 한강 조망이 가능한 스카이라운지와 스카이가든이 조성되어 입주민들에게 차별화된 휴식 공간을 제공합니다. 단지 내에는 하이엔드 커뮤니티 시설이 마련됩니다. ▲헬스케어존(실내 골프연습장, 피트니스, 필라테스, 실내 클라이밍 등) ▲릴렉스존(온수풀·사우나, 테라피룸, 건강관리실 등) ▲컬처라운지(작은 도서관, 갤러리 라운지, 어린이집 등) ▲컨시어지존(호텔형 라운지, 인피니티풀, 생활 편의시설 등) 등 다양한 공간이 조성될 예정입니다. 주차공간은 세대당 1.8대, 100% 확장형 프리미엄 주차구획을 확보해 넉넉한 공간을 제공합니다. 또한, 와이드 주차공간, 세대 전용 프라이빗 주차공간, 드롭오프존, 택배 전용 출입 동선을 마련해 주차 편의성을 극대화했습니다. 이와 함께 호텔식 그랜드 로비, 전기차 충전공간, 퍼스널 모빌리티 존, 셀프 경정비 공간, 세대 공용창고, 자동주차 유도 시스템 등 첨단 주차 편의시설이 도입될 예정입니다. 전반적으로 신반포4차 재건축은 공간 활용, 입주민 편의, 커뮤니티 시설, 주차 환경 등 모든 면에서 최고급 설계를 반영하여 강남권을 대표하는 프리미엄 주거단지로 자리 잡을 것으로 기대됩니다.

조합원 지위 양도 금지 (투기과열지구 / 예외사항)

신반포4차 아파트가 위치한 서초구는 투기과열지구로 지정되어 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지되지만, 예외적으로 현재 양도가 가능합니다. 이는 2019년 12월 조합설립인가를 받았음에도 3년 내(2022년 12월까지) 사업시행인가를 신청하지 못했기 때문입니다. 현재 거래 가능한 매물은 조합설립인가에 동의하고 3년 이상 보유했거나, 5년 거주+10년 보유 조건을 충족한 경우에 한정되며, 35평형을 제외한 대형 평형 매물은 거의 없는 상태입니다. 향후 사업시행인가가 신청되면 매물 잠김 현상은 더욱 심화될 것으로 보이며, 거래 가능 물건들 희소성으로 인해 높은 가격 상승 압력을 받을 것으로 생각합니다.

 

투자 관점 및 전망

신반포4차 아파트는 서초구 잠원동 반포권역 핵심 입지에 위치한 47년차 아파트로, 재건축을 통해 총 1,828세대 신축 대단지로 탈바꿈할 예정입니다. 역세권, 학군, 자연환경, 상권, 풍부한 생활 인프라까지 서울 최상급지에 어울리는 인프라와 입지 조건을 갖추었으며, 2025년초 시공사 중 삼성물산은 우선협상대장자로 지정하여 재건축 사업의 속도를 내고 있습니다. 현재 신반포4차 아파트의 실거래가는 제일 작은 타입인 31평 기준 실거래가 32억, 호가 35~36억 수준으로 평당 1.1억 수준으로 재건축 기대감이 가격에 녹아 있으며, 재건축 완료 이후 래미안원베일리, 디에이치클래스트, 메이플자이 등 반포 권역내에서도 최상급지 수준으로 도약할 것으로 기대됩니다. 현재 반포 한강변 아파트중, 단지 조망기준 평당 1.3~1.5억, 한강 조망 기준 평당 1.6억~1.7억이상 가격대가 형성 되어있기 떄문에 재건축 완료 후 높은 가치 상승을 보일 것으로 전망 됩니다. 현재 기존 31평~34평에서 전용84 (34평) 배정시, 추정 분담금은 추정 비례율 79.85% 적용, 1.5억~3.0억 수준으로 총 투자금액은 31평기준 38억~39억(호가36억+분담3.0억) 수준이 될 것으로 추정됩니다. 신반포 4차가 준공이 기대되는 2030년대 중반 반포 일대의 평당 가격은 2.0억 이상이 될 것으로 기대되며 반포 디에이치클래스트 및 래미안원베일리 현재 대장 아파트들이 가격의 천정을 높여 주고 있어 신반포4차의 미래가치는 더욱 높아질 것으로 기대됩니다.

글을 마치며

서울 최상급 입지의 재건축 단지는 시간이 지날수록 공급이 줄어들고 희소성이 커지기 때문에 자금이 가능하다면 조금이라도 빨리 매수하는 것이 중요합니다. 재건축이 진행될수록 매물 잠김 현상이 심화되며, 사업이 본격적으로 가시화될 경우 가격이 더욱 상승할 가능성이 크기 때문입니다. 신반포4차는 반포 생활권의 중심지로 반포 권역의 모든 인프라를 가장 편하게 누릴 수 있는 핵심 입지이며 재건축 후 희소가치를 고려할 때, 미래 가치가 기대되는 곳입니다.