서울시 서초구 방배동 재건축 (방배신삼호)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 서초구 방배동 재건축 대장 단지인 방배신삼호 아파트에 대해서 자세히 알아 보겠습니다.

방배신삼호 아파트 기본정보 및 입지특성

방배신삼호 아파트는 서울 서초구 방배동에 위치한 1983년 준공된 아파트로, 현재 재건축 사업이 진행 중입니다. 기존 7개 동, 481세대 규모의 중층 아파트로, 전용면적 35평, 55평, 62평 등 중대형 위주로 구성되어 있으며, 평균 용적률 200%, 평균 대지지분 27.7평으로 사업성이 우수합니다. 재건축 후에는 지하 3층~지상 41층, 총 6개 동, 920세대로 탈바꿈할 예정이며, 이 중 임대주택 135세대(14.67%)가 포함됩니다. 입지적으로 반경 500m 이내에 9호선 구반포역이 위치하며, 동작대로와 올림픽대로 접근성이 좋아 차량 이동이 편리합니다. 교육 여건도 뛰어나 단지 바로 앞 서래초를 품고있으며, 세화여중, 서문여중, 방배중, 신반포중 등 중학교와 세화고, 서문여고, 세화여고 등 명문 학군을 갖추고 있어 학군 수요가 높습니다. 또한, 방배로 인근에 학원가가 형성되어 있어 교육 인프라도 우수합니다. 생활 편의시설로는 삼호상가, 방배동 카페골목, 반포 지역 상업시설 등이 활성화 되어있으며 강남신세계, 롯데마트, 뉴코아 등 대형 편의시설과 강남성모병원 등 의료 인프라도 잘 갖추어져 있어 전통 부촌답게 뛰어난 정주여건을 제공합니다. 방배신삼호의 미래가치 측면에서도 방배·반포 일대 정비사업이 활발하게 진행되고 있으며, 특히, 단지 앞에 위치한 반포디에이치클래스트(5,002세대), 래미안트리니원(2,091세대) 등 차기 서울시 대장 아파트들이 2020년대 후반 준공될 예정으로, 반포천을 두고 맞닿아 있는 방배신삼호도 그수혜를 받아 재건축시 높은 가격상승이 가능할 것으로 전망됩니다.

재건축 진행 현황

방배신삼호 아파트는 2012년 정밀안전진단에서 D등급을 받아 정비구역 지정 요건을 충족하며 재건축 사업이 본격적으로 추진되었습니다. 2013년 정비계획을 수립한 후 2016년 9월 정비구역으로 지정되었으며, 2019년 3월 조합설립인가를 득하고 정비계획 변경을 위해 정비사업전문관리자 및 건축설계자를 선정하였습니다. 이후 정비계획 변경을 추진, 2024년 11월 도시계획위원회 심의를 조건부로 통과하면서 최고 높이 140m, 41층, 6개동 총 920세대로 재탄생 될 예정이고, 2024년 12월 정비계획변경 고시가 완료되었습니다. 향후 사업진행 절차로는 2025년 연내 시공사선정, 2026년 사업시행인가, 2027년 관리처분인가, 2027년~28년 이주 및 철거, 2032년~33년 준공을 목표로 사업이 진행 될 것으로 예상됩니다.

 

 

조합원 지위 양도 금지 (투기과열지구 / 예외사항)

방배신삼호 아파트가 위치한 서초구는 투기과열지구로 지정되어 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지되지만, 예외적으로 현재 양도가 가능합니다. 이는 2019년 3월 조합설립인가를 받았음에도 3년 내(2022년 3월까지) 사업시행인가를 신청하지 못했기 때문입니다. 현재 거래 가능한 매물은 조합설립인가에 동의하고 3년 이상 보유했거나, 5년 거주+10년 보유 조건을 충족한 경우에 한정되며, 35평형을 제외한 대형 평형 매물은 거의 없는 상태입니다. 향후 사업시행인가가 신청되면 매물 잠김 현상은 더욱 심화될 것으로 보이며, 거래 가능 물건들 희소성으로 인해 높은 가격 상승 압력을 받을 것으로 생각합니다.

 

투자 관점 및 전망

방배신삼호 아파트는 서초구 방배동의 핵심 입지에 위치한 43년차 아파트로, 재건축을 통해 총 920세대 신축단지로 탈바꿈할 예정입니다. 역세권, 학군, 자연환경, 상권, 풍부한 생활 인프라까지 서울시 1급지에 어울리는 최고의 인프라의 입지 조건을 갖추었으며, 2025년 연내 시공사 선정을 목표로 사업 속도를 내고 있습니다. 현재 방배신삼호 아파트의 실거래가는 26~7억 호가는, 29~30억 수준으로 평당 0.8억 수준으로 재건축 기대감이 가격에 녹아 있으며, 방배신삼호보다 입지 면에서 열세를 보이는 방배6구역 (래미안원페를라) 입주권이 평당1.0억, 반포천을 두고 맞닿아 있는 구반포, 신반포 가격은 구축 및 신축 비한강뷰 기준 평당 1.3~1.5억대으로 형성 되어있기 떄문에 재건축 완료 후 높은 가치 상승을 보일 것으로 예상됩니다. 현재 전용84(34평) 조합원 동일 평형 배정 기준, 추정 분담금은 추정 비례율 92.7% 적용시, 1.0~2.0억 수준으로 총 투자금액은 29억~30억 수준이 될것으로 예상되며, 방배동 최고 입지로 재건축 완료 후 반포 대장단지의 80% 수준의 가격을 따라갈 것으로 전망됩니다. 비한강뷰 기준 현재가치는 평당 1.1억 수준 정도가 될 것으로 기대되며, 반포동 한강뷰 평당 2.0억 시대를 맞이하고 있는 지금, 방배신삼호 아파트가 재건축이 완료되는 2030년대 초 미래 전망은 더욱 기대됩니다.

글을 마치며

서울 최상급 입지의 재건축 단지는 시간이 지날수록 공급이 줄어들고 희소성이 커지기 때문에 자금이 가능하다면 조금이라도 빨리 매수하는 것이 중요합니다. 재건축이 진행될수록 매물 잠김 현상이 심화되며, 사업이 본격적으로 가시화될 경우 가격이 더욱 상승할 가능성이 크기 때문입니다. 방배신삼호는 반포 생활권과 방배 생활권을 모두 누릴 수 있는 입지적 장점과 재건축 후 희소가치를 고려할 때, 안정적인 투자처로 손꼽히는 단지이며, 미래 가치가 더욱 기대되는 곳입니다.