서울시 양천구 신월동 재건축 (신월시영)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 양천구 재건축 단지인 신월시영 아파트에 대해서 자세히 알아 보겠습니다.

신월시영 아파트 기본정보 및 입지특성

신월시영아파트 재건축정비사업은 1988년 준공된 38년차 중층 아파트로, 총 2,256세대 규모이며 정비구역 면적 153,213.6㎡에 지하 3층~지상 21층, 총 29개 동, 임대주택 319세대를 포함한 3,147세대로 탈바꿈할 예정입니다. 주차대수는 세대당 1.4대로 계획되어 있으며, 기존보다 넓은 평형과 현대적인 주거환경을 갖춘 신축 단지로 거듭나 실거주 가치를 높일 전망입니다. 입지적으로는 지하철 노선이 없어 지하철역까지 버스를 이용해야되는 불편함은 있지만, 신월IC 및 경인고속도로를 통해 영등포·여의도로의 접근성이 우수하며, 신월로, 지양로를 통해 남부순환로가 연결되 차량 이동이 편리합니다. 현재 단지 앞 목동선이 추진 중이며, 노선 수정 이후 예비타당성조사를 재신청할 예정입니다. 교육 환경으로는 강월초, 양천중을 품고있고, 인접 지역에 금옥중, 신남중, 양강중, 양서중, 양천고 등 학군이 형성되어 학부모들의 선호가 높은 지역이며 인근 신정뉴타운 및 목동 학원가도 이용할 수 있어 우수한 교육환경을 갖추었습니다. 생활 인프라도 양호해 차량 10분이내 이마트, 홈플러스, 하나로마트 등 대형마트와 서남병원, 부천우리병원 등 의료시설을 이용할 수 있어 편리한 주거환경이 조성되어 있으며, 신월시영 아파트와 함께 인근 신월7-1구역(2,880세대), 신월7-2구역(2,228세대) 등 대규모 정비사업이 진행 중으로 2030년대 개발 완료시 8,000세대 이상의 신축 타운으로 자리잡을 예정입니다. 따라서 신월시영아파트는 비교적 저렴한 가격에 서울시내 대단지 아파트를 소유할 수 있는 기회이며 지역 전체가 개발되는 만큼 앞으로의 미래가치도 좋을 것이라 생각합니다.

재건축 진행 현황

신월시영아파트 재건축 사업은 2020년 안전진단에서 탈락하였으나, 3년뒤 2023년 1월 재실시한 안전진단에서 조건부 재건축 판정을 받으며 재건축 사업이 본격적으로 시작되었습니다. 이후 2023년 주민 설문조사를 통해 신탁방식 재건축으로 결정되었으며, 2024년 4월 코람코자산신탁·KB부동산신탁 컨소시엄이 우선협상대상자로 지정되었습니다. 2023년 8월부터 신속통합기획을 통한 사업을 추진하였으며, 2024년 3월, 6월 두 차례의 자문을 거쳐 2024년 10월~11월까지, 재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정(안)에 대한 공람·공고가 이루어졌습니다. 향후 계획으로는 2025년 상반기 정비계획 및 정비구역 결정고시, 2025년 하반기 사업시행자 지정을 목표로 사업이 진행 될 예정입니다.

 

 

투자 관점 및 전망

신월시영 아파트는 서울시 양천구내 위치한 38년차 단지로, 재건축을 통해 총 3,147세대의 메머드급 단지로 탈바꿈 될 예정입니다. 목동 재건축 단지를 제외한 양천구내 단일 기준 최대 단지로 상권, 학군, 의료시설 포함해 안정적인 정주요건을 갖추고 있으며 2025년 내 정비구역 고시 및 사업시행자 선정을 목표로 사업이 진행중입니다. 현재 신월시영 아파트의 실거래가는 24평, 기준 6.5억 수준이며, 34평 배정기준 추가분담금은 4.0억 이상으로 예상되며 총 투자금액은 10억~11억 수준이 될 것으로 추정됩니다. 현재 비교대상은 신정뉴타운내 사거리를 사이로 맞닿아 있는 목동센트럴아이파크위브(2020년식)로 전용84 기준 11억대의 실거래가를 보이고 있으며, 신월시영아파트가 현재 신축이라면 유사한 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다. 다만, 신월시영 아파트 재건축이 기대되는 2030년대 후반 15년 이상의 연식 차이를 고려시 목동센트럴아이파크위브 보다는 높은 매매가를 형성 할 것으로 생각하며, 앞으로 10년간의 물가 상승을 감안시 신월시영 아파트의 투자성 및 미래 가치는 높을 것으로 전망됩니다.

글을 마치며

재건축과 재개발 투자시 시간과 기회비용을 판단하는 것이 중요합니다. 최적의 투자 시기 매매 방법, 출구 전략을 설정하는 것이 중요하며, 예기치 못한 리스크에 대한 대응도 필수적입니다. 따라서 정비사업에 관심이 있는 분들은 반드시 사업절차 전반에 걸친 심도 깊은 공부와 관심 지역들에 대한 충분한 분석을 해야되며, 자기확신에 의한 올바를 의사결정을 하시길 당부드립니다. 감사합니다.