서울시 송파구 거여마천뉴타운 재개발 (마천1구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 송파구 재개발 사업지, 강남 마지막 뉴타운으로 불리는 거여마천뉴타운 마천 1구역에 대해 자세히 알아보겠습니다.

마천1구역 재개발 기본정보 및 입지 특징

마천1구역 재개발은 송파구 마천동 194-1번지 일대 정비구역 면적 154,108.2㎡를 개발하는 대규모 주택재개발 사업입니다. 현재 촉진계획변경안을 진행중이며 건폐율 19.7%, 용적률 299.9%를 적용해 지하 3층지상 최고 49층 규모의 33개동, 총 2,647세대(임대주택 514세대 포함, 임대주택 비율 19.4%)로 조성될 예정입니다. 마천3, 4구역과 더불어 하이엔드급 단지 설계를 통해 높은 상품성을 갖춘 단지로 변모될 것으로 기대됩니다. 입지적으로는 5호선 마천역과 위례트램이 통과하는 더블 역세권으로, 도보 5분 내 마천중앙시장과 역세권 상권 이용이 가능하며, 방이역 학원가와 보인고, 창덕여고 등 명문 학군을 편리하게 접근할 수 있습니다. 북위례신도시, 감일공공주택지구, 거여지구와 인접해 지역 개발의 시너지 효과를 누릴 수 있으며, 천마산, 남한산성 등 자연환경과 성내천 복원 사업이 완료되면 정주 여건도 더욱 개선될 것으로 기대됩니다. 거여마천뉴타운은 마천1~5구역으로 이루어진 총 10,000세대 규모의 미니 신도시로, 2030년대 전후로 모든 개발이 완료되면 강남권 유일 뉴타운으로 자리잡으며 높은 가치를 형성할 것으로 보입니다.

재개발 진행 현황

마천1구역은 2005년 거여·마천 뉴타운지구로 지정되었으나, 노후도 요건 미달 문제와 주민 반대로 인해 2014년 대법원에서 구역지정 무효 판결을 받았습니다. 이후 2018년부터 재개발구역 재지정을 위한 노력이 본격적으로 시작되었고, 2020년 1월 재정비촉진지구로 다시 지정되면서 사업이 재개되었습니다. 같은 해 11월에는 동의율 63.5%를 확보해 추진위원회 승인을 받았으며, 2022년 5월 동의율 77.8%로 조합설립인가를 완료하였습니다. 현재 마천1구역은 2023년 6월 송파구청에 접수한 재정비촉진계획 변경안에 따라 사업계획승인을 위한 절차를 진행하고 있으며, 마천1구역 투자에 관심이 있는분들께서는 재정비총직계획변경안 승인여부를 관심있게 지켜보시길 당부드립니다. 촉진계획변경이 된다면, 다음 절치인 사업계획승인고시 까지는 빠른시간내 가능할 것으로 기대됩니다.

투자 관점과 전망

마천1구역은 송파구의 가장 남단에 자리잡아 송파구의 핵심 지역인 잠실, 가락, 오금, 방이동 일대의 아파트 시세를 추종 할 것으로 예상됩니다. 다만, 거여마천뉴타운의 1만세대의 균질한 실거주 여건 및 자연환경, 높은 상품성을 가진 하이엔드 브랜드의 단지의 대규모 뉴타운으로 준공될시 시너지가 높을 것으로 예상되며, 가격의 상단은 송파남부 일대 재건축 단지들의 (가락프라자, 가락삼환, 가락극동) 90% 수준의 가격대가 될 것으로 생각 됩니다. 현재 마천1구역의 투자시 장점은 재개발이기 때문에, 적은 초기 투자금액으로 높은 가치의 아파트로 변모 될 물건을 매매할 수 있다는 점이며, 송파남부 일대의 재건축 아파트 초기투자금액의 절반 금액인 인 5~6억으로 물건 매매가 가능합니다. 현재 마천1구역의 큰 지분 기준 조합원 물건 매매가는 9억~10억(프리미엄 3억~4억추정) 전용 84기준 조합원 분양가 11억기준 총 투자금액은 14~15억 선으로 추정되며, 거여마천2-1구역을 재개발한 송파롯데시그니처 전용84㎡ 매매가가 16억대인점과 준공시까지의 인플레이션, 2030년대의 신축인점을 고려한다면, 충분한 확정수익을 가져갈 수 있는 좋은 투자처라고 생각합니다.

 

글을 마치며

마천1구역은 송파구 남단에 위치한 대규모 재개발 사업지로, 잠실, 가락 등 송파 핵심 지역의 시세를 빠르게 따라갈 것이며, 특히 10,000세대 이상의 하이엔드 브랜드 단지들로 개발되는 거여마천뉴타운의 대단지 효과 및 뛰어난 자연환경, 개선 될 정주여건은 투자 및 실거주 만족도를 높일 것으로 기대됩니다. 다만, 재건축대비 상대적으로 진입 장벽이 낮은 만큼, 재개발 특유의 복잡한 이해관계 및 진행 과정에서 발생되는 사업 지연, 비용 증가 등 세밀한 리스크 관리가 필요합니다. 따라서 재개발 투자를 검토하시는 분들은 본인의 사업지에 대해 전문가 이상의 식견은 기본이며 본인의 자금 상황에 맞는 철저한 검토가 필요하다고 생각합니다. 감사합니다.