서울시 성동구 성수전략정비구역 재개발 (성수4지구)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 재개발 대장중 하나인 성수전략정비구역 성수4지구에 대해서 자세히 알아 보겠습니다.

성수4지구 기본 정보 및 입지 특징

성수4지구는 서울시 성동구 성수동2가 219-4번지 일대 위치하며 성수전략정비구역의조합원 756명, 사업면적 89,828㎡, 지하1층~지상50층, 총 1,584세대로 조성 될 예정입니다. 성수4지구는 성수전략정비구역에서 가장 가장자리에 위치한 구역으로 서울숲 및 성수동 주요지역과의 거리가 가장 멀지만, 한강을 조망할 수 있는 연면적이 가장 넓어 향후 성수전략정비구역내에서도 높은 가격대를 형성 할 것으로 기대됩니다. 또한 2024년 7월 정기총회를 계최하여 최고 층수를 77층으로 계획 하는 설계안을 결정하여 성수전략정비구역내 가장 높은 스카이라은 형성 할 것으로 기대됩니다. 성수전략정비구역은 성수동의 풍부한 개발 호재로 높은 잠재 가치를 지니고 있습니다. 주요 호재로는 50층 3개동 규모로 조성될 삼표레미콘부지의 GFC 복합개발(2028~2029년 완공 예정), 부영호텔부지 개발, 서울숲 주차장부지의 세계 최대 유니콘 창업 허브 조성이 있습니다. 이러한 개발이 완료되면 성수동은 서울의 문화와 자연환경 중심지이자 고급 주거지로 자리 잡을 전망이며 특히, 성수4지구는 77층 규모와 뛰어난 한강 조망권으로 성수전략정비구역 내에서도 높은 경쟁력을 갖춘 구역이라고 생각합니다.

 

 

재개발 진행 현황

성수4지구 재개발은 2011년 12월 추진위원회 승인으로 시작해, 2016년 7월 정비구역 지정 및 정비계획 결정, 2017년 12월 5일 조합설립인가를 거치며 본격화되었습니다. 그러나 이후 부동산 규제 강화, 조시 재생사업의 기조 등으로 사업 진행이 지연되었습니다. 최근 서울시의 2040플랜 발표와 그레이트한강 프로젝트와의 연계를 통해 다시 속도를 내고 있으며, 2024년 7월 성수전략정비구역 제4지구 주택정비형 재개발구역 정비계획(변경)안이 공람공고되었습니다. 해당 사업은 77층 초고층 개발로 성수동 및 서울시내 새로운 랜드마크로 기대되지만, 성수전략정비구역은 성동구청의 지원뿐 아니라 서울시 전체 도시계획에 사업속도가 크게 좌우되므로 완공 시점 예측이 어려운 상황입니다. 따라서 성수4지구를 포함한 성수전략정비구역내 투자 시 서울시의 정비사업 지원 의지와 정책 방향을 주요 투자판단 요소로 고려해야됩니다. 다만, 성수동이라는 한강변 노른자 입지와 미래가치 독보적이기 때문에, 시간과 자본금의 여유가 있다면 서울시내 가치있는 투자처중 하나라고 생각합니다.

 

투자 관점과 전망

성수전략정비구역은 한강 조망에 가장 큰 강점이 있으며 뛰어난 자연환경과 2호선, 분당선 등의 편리한 교통망을 갖춘 지역으로, 준공 후 압구정 일대와 유사한 고급 주거지로 자리매김할 가능성이 높습니다. 특히 성수4지구는 77층 초고층 설계와 한강 조망권을 내세워 성수전략정비구역 내에서도 높은 가치를 지닌 구역으로 평가받고 있습니다. 현재 조합원 전용 84㎡ 물건의 총 투자금액은 약 30억 내외로, 준공 후 예상 시세는 트리마제(평당 1.2억1.5억)와 아크로서울포레스트(평당 1.5억3억) 수준인 약 42억~45억으로, 10억 이상의 확정 수익이 기대됩니다. 성수전략정비구역은 한남뉴타운과 함께 서울시의 2대 재개발 지역으로 주목받고 있지만, 서울시 도시계획과 밀접히 연관된 만큼 완공 시점은 예측이 어렵습니다. 다만 이러한 불확실성 및 토지거래 허가구역에 따른 실거주조건으로 인해 현재 상대적으로 저평가된 상태이며 대형 물건의 경우 무피 거래 사례도 확인되고 있습니다. 따라서 시간과 자금 여유가 있는 투자자들에게는 장기적으로 부동산 자산을 극대화할 수 있는 최적의 투자처로 평가됩니다.

글을 마치며

성수전략4지구는 한강 조망권과 77층 초고층 설계를 갖춘 성수전략정비구역 내 핵심 투자처로, 서울숲과 한강이 어우러진 자연환경과 분당선·2호선의 뛰어난 교통망을 갖춘 지역입니다. 준공 후 압구정과 유사한 고급 주거지로 자리 잡을 가능성이 높으며, 현재 조합원 물건의 투자금액 대비 10억 원 이상의 확정 수익이 기대됩니다. 다만, 서울시 도시계획과 정책 방향에 따라 사업 속도가 좌우되고, 토지거래 허가구역 지정 등으로 투자 조건이 까다로운 만큼 신중한 판단이 필요합니다. 그러나 이러한 불확실성 따라 현재 성수4지구는 저평가된 투자처로, 장기적으로 안정적인 자산 증식을 기대할 수 있는 최적의 사업지로 기대됩니다. 감사합니다.