서울시 관악구 신림뉴타운 대장 (신림1구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 관악구 재개발 신림뉴타운의 대장 구역인 신림1구역에 대해 자세히 알아보겠습니다.

신림1구역 기본정보 및 입지 특징

신림1구역은 서울 관악구 신림동 808-495번지 일대에서 진행 중인 신림뉴타운 최대 규모의 주택재개발 사업으로, GS건설·현대엔지니어링·DL이앤씨 컨소시엄이 개발을 주도하고 있습니다. 사업 면적은 약 218,348㎡에 달하며, 지하 2층~지상 29층, 총 40개 동, 4,104세대로 조성될 예정으로, 이 중 임대주택은 616세대(임대주택 비율 14.7%)를 포함합니다. 신림1구역은 지하철 신림선 서울대벤처타운역 도보권에 위치한 역세권 단지로, 서울 도심과 강남으로의 접근성이 탁월하며, 서울대학교와 신림동 상권 등 교육, 문화, 쇼핑 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 또한 관악산과 도림천이 인접한 쾌적한 자연환경을 자랑하며, 사업 완료 후에는 서울시내 손꼽히는 자연환경과 6천세대 이상의 뉴타운으로 지역 전체의 입지 평가가 현재와 비교해 확연히 달라질 것으로 기대되며 특히, 신림1구역은 신림뉴타운의 최대규모의 대장 구역으로, 뉴타운내 가장 높은 가격대를 형성할 랜드마크가 될 것으로 예상됩니다.

재개발 진행 현황

신림1구역은 2016년 3월 추진위원회 설립변경 동의서를 받아 동의율 54.1%로 추진위원회 설립인가를 완료하며 본격적인 재개발 사업에 착수했습니다. 이후 2018년 10월부터 조합설립 동의서를 접수해 50일 만에 동의율 75%를 달성했고, 2019년 11월 조합설립인가를 완료했습니다. 2020년 5월에는 신속통합기획 대상지로 선정되었으며, 2021년 7월 서울시 신속통합기획 1호 대상지로 확정되었습니다. 이후 2022년 7월 도시재정비위원회에서 촉진계획 변경(안)이 조건부 가결, 2023년 9월 건축심의와 경관심의를 완료하며 사업계획승인인가를 위한 단계를 밟아 나가고 있고, 현재 2025년 상반기 사업시행인가 고시가 될 것으로 예상됩니다. 향후 추진일정으로는 2026년부터 2027년까지 관리처분계획인가, 2028년~29년 이주, 철거 및 착공 2033~34년 준공을 목표로 사업이 진행 중이며 앞으로 총 9~10년여의 사업 기간이 걸릴 것으로 추정됩니다.

 

투자 관점과 전망

신림1구역은 서울대와 인접한 학군과 탁월한 교통 접근성으로 주거지로서 높은 잠재력을 지니고 있습니다. 관악산과 삼성산의 자연환경 덕분에 맑은 공기와 친환경적인 주거환경을 제공하며, 도림천 복원으로 쾌적한 생활 환경을 제공합니다. 또한, 서울대와 고시촌의 인접성은 뛰어난 교육 인프라를 바탕으로 우수한 주거 분위기를 형성하고 있으며 신림선(서울대벤처타운역) 초역세권으로 강남 및 강북 업무지구로의 접근성이 뛰어나, 주요 업무지구 직장인들의 꾸준한 수요가 있을것으로 예상됩니다. 또한 관악구의 숙원 사업인 2027년 개통을 앞둔 신림봉천 터널을 통해 자가 교통 여건이 더욱 개선 될 예정이며, 이러한 뛰어난 자연환경과 입지적 장점을 통해 신림1구역은 향후 관악구의 시세를 리딩할 대표 랜드마크단지가 될 것으로 기대됩니다. 현재 신림1구역 조합원 물건은 매매가 7.3억 (프리미엄 2.6억, 권리가 4.7억), 84타입 조합원 분양가 7.9억 기준시 총 투자금액은 10억~11억선으로 추정되며, 인근 2020년 신축단지인 E편한세상서울대입구1,2차 전용84기준 12억의 매매가를 보이고있어, 현재기준 확정 수익은 1억선으로 추정됩니다. 다만, 2033~4년 준공시점 까지 물가상승을율 고려시 충분한 투자수익 확보가 가능 할 것으로 기대됩니다.

글을 마치며

신림1구역은 서울대와 인접하고 뛰어난 교통망과 자연환경을 갖춘 재개발지로, 향후 서울 관악구의 핵심 랜드마크 단지로 성장할 잠재력을 지니고 있습니다. 6,000세대 이상의 신림뉴타운 개발을 통해 관악구 시세를 이끌 대표 단지가 탄생하며, 지역 가치를 상승시키고 기존의 저평가 이미지를 개선할 것으로 기대됩니다. 그러나 재개발 완료까지 10년의 기간이 남아 있으며, 조합 갈등, 종교시설, 건설비 증가 등 다양한 리스크를 고려한 신중한 투자 검토가 필요합니다. 그럼에도 장기적인 관점에서 철저한 리스크 관리가 된다며, 신림1구역은 안정적인 수익을 기대할 수 있는 좋은 투자 기회가 될 것으로 생각됩니다. 감사합니다.