서울시 동작구 재개발 노량진뉴타운 (노량진2구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 동작구 재개발 노량진뉴타운, 노량진 2구역에 대해서 자세히 알아 보겠습니다.

노량진2구역 재개발 기본정보 및 특징

노량진2구역은 서울 동작구 노량진동 312-75번지 일대, 구역 면적 16,208㎡로 노량진뉴타운에서 구역 면적이 가장 작지만, 사업 속도가 가장 빠른 구역입니다. 지하 4층~지상 45층의 2개 동으로 총 411세대를 고밀개발하며, 노량진뉴타운 내 가장 높은 층수를 개발 될 예정입니다. 시공사는 SK로 하이엔드 브랜드 ‘드파인’을 적용해 고급화를 추구하며, 임대주택 108세대와 조합원 분양 118세대를, 일반분양 185세대로 구성으로 일반 분양 비율이(45%) 높아 사업성이 뛰어납니다. 7호선 장승배기역 도보 3분 초역세권 입지에 1·9호선 노량진역도 도보권으로 접근 가능하며, 학세권, 숲세권, 서부선 교통호재 등 생활 인프라가 우수합니다. 멸실신고 완료로 다주택자도 취득세 4.6% 단일 세율 적용이 가능하며, 투기과열지구 해제로 관리처분인가 이후 전매제한이 없어 투자 메리트가 높습니다. 향후 노량진뉴타운 개발이 완료되면 약 9,000세대의 신도시급 주거 단지가 조성될 예정이며 노량진2구역은 노량진뉴타운의 시작을 알리는 첫번째 유력한 준공 단지가 될 것으로 기대됩니다.

재개발 진행 현황

노량진 2구역은 노량진 뉴타운 타구역들과 동일하게 2009년 정비구역을 시작하였으며 2010년 조합설립인가, 2014년 사업시행인가, 2018년 SK로 시공사 선정, 2021년 관리처분인가고시, 21년~24년 이주 및 철거 까지 끝내며 노량진 뉴타운에서 가장 빠른 속도로 사업이 진행되고 있습니다. 현재는 멸실 후 2025년 착공을 앞두고 있으며 2028년 준공이 될 것으로 예상됩니다. 또한 2021년 이주 및 철거와 동시에 설계변경을 진행하였으며 설계 변경의 핵심내용으로는 주동을 2개로 1개를 삭제하고, 최고 층수를 45층으로 기존대비 16개층 상향 하였으며, 초소형 평형을 삭제하고, 대형인 43평형을 신설하여 전제 세대수의 76%이상이 중대형 평형으로 구성된 고급화 단지로 탈바꿈 하였습니다. 해당 설계변경에 대한 건축심의까지 2024년 1월에 끝맞쳐 현재는 착공 및 준공만 남은 사업의 막바지 단계입니다. 다만, 조합원 분양가가 전용59㎡ 5.6억, 전용84㎡6.8억으로 산정되었으나, 시공사 선정 당시 평당 487만원의 공사비로 산출된 것으로 최근, 노량진 3구역의 전용84㎡ 조합원 분양가가 11억 수준인것을 고려했을때 조합원 분양가 상승은 불가피할 것으로 보입니다.

 

입지 및 향후 전망

노량진2구역은 장승베기역(7호선) 초역세권 도보 3분, 노량진역(1,9호선) 도보 10분내 이동이 가능하며 서울 시내 3대 업무지구(도심, 여의도, 강남)와 직주근접이 가능하고, 여의도 및 용산 개발의 수혜를 가장 크게 입을 대표적인 구역입니다. 노량진 2구역은 노량진 뉴타운의 신호탄을 알릴 첫 준공 단지로 예상되며, 타구역 입주전까지 노량진 뉴타운의 대표단지로서 뉴타운의 수혜가 집중되며 가파른 시세 상승이 예상됩니다. 현재 노량진2구역의 조합원 물건 최저가는 11.6억(프리미엄 9.8억, 권리가 1.8억), 조합원 분양가 8.5억 기준시 총 투자금액은 18억~18.5억 수준이 될 것으로 예상되며 현재 가치기준 큰 시세차익을 볼 수는 없지만, 준공이 예상되는 2028년까지 레버리지를 활용 할 수 있는 초기 자본과 충분한 시간이 있다면 지속적으로 자산 가치를 높일 수 있는 좋은 투자처로 생각됩니다. 노량진 2구역에 투자를 검토하신다면 건설비 인상에 따른 공사비 재협상이 필요하며 그에따라 현재 전용84㎡ 6.8억의 조합원 분양가 상승이 예상 되, 인상분에 대한 충분한 검토를 통해 투자 판단을 하시길 당부드립니다.

글을 마치며

노량진뉴타운은 서울 서남권을 대표하는 핵심 재개발 지역으로, 뛰어난 교통 접근성과 여의도·용산 개발의 직접적인 수혜를 누릴 수 있는 입지가 강점입니다. 특히 노량진 2구역은 SK건설의 하이엔드 브랜드인 '드파인' 적용과 고급화 설계를 통해 노량진뉴타운에 첫 선을 보이는 중요 사업지로 앞으로의 노량진 뉴타운의 시세를 가늠할 수 있는 중요 단지가 될 것으로 기대됩니다. 따라서 세간의 이목이 집중 될 것이며, 집중과 관심은 높은 가격으로 이어지는 좋은 원동력이 될 것으로 생각합니다. 다만, 초기투자금액이 11억으로 적지 않기 때문에 철저한 자금 계획 수립 및 자금이 묶이는 기회비용에 대해 신중한 검토가 필요하며 공사비 상승 이슈도 고려하시길 당부드립니다. 그럼에장기적으로 노량진뉴타운의 미래 가치를 믿고 투자한다면, 향후 서울 부동산 시장에서 좋은 결과를 가져다줄 성공적인 선택이 될 것으로 생각합니다. 감사합니다.