서울시 광진구 신속통합기획 재개발 (자양4동)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 광진구 재개발 핵심 사업지인 자양4동 신속통합기획선정 사업지에 대해서 자세히 알아보겠습니다.

자양4동 재개발 사업지 기본 정보 및 위치적 특징

서울시 광진구 자양4동 57-90번지 일대에서 진행되는 자양4동 주택재개발사업은 정비구역 면적 139,130㎡에 건폐율 27.4%, 용적률 299.9%를 적용하여 지하 3층지상 49층, 총 19개동, 2,951세대 규모로 개발될 예정입니다. 자양4동의 입지조건으로는 한강 및 한강 고수부지와 인접해 뛰어난 한강 접근성을 자랑하며, 7호선 자양역 역세권으로 강북과 강남 핵심 지역으로의 접근성이 우수합니다. 특히 영동대교와 청담대교로의 진입이 수월해 삼성동, 성수동 등 주요 업무지구로의 이동이 용이하며 인근에는 신양초·신양중과 같은 우수한 학군, 롯데백화점(건대스타시티점), 이마트(자양점), 건국대병원 등 생활편의시설이 풍부하고 성수 카페거리, 건대입구 상권 등 다양한 상업 시설이 형성되어 있습니다. 자양4동은 신속통합기획으로 자양성수 일대 초고층 아파트 스카이라인을 형성할 예정이며, 한강 주변의 도시 경관 계획과 함께 잠실 MICE 및 글로벌비즈니스센터 완공에 따른 입지 가치 상승이 예상됩니다. 따라서 자양4동 재개발 준공시 광진구내 고급 주거지역으로 탈바꿈 할 것으로 기대되며 주변지역 정비에 따라 실거주 여건도 획기적으로 개선되, 투자 및 실거주를 위한 좋은 투자처라고 생각합니다.

 

 

재개발 진행 현황 (신속통합기획)

자양4동 신속통합기획은 2022년 10월 주민 동의율 71.8%로 공모를 신청하며 시작되었습니다. 같은 해 11월 광진구에서 서울시로 후보지를 추천하였고, 12월 주택재개발 후보지로 선정되었습니다. 2023년에는 4월 정비계획 수립 및 정비구역 지정 용역 계약이 체결되었고, 2024년 2월 신속통합기획 가이드라인이 확정되었으며, 2024년 4월 정비계획 수립 및 정비구역 지정(안)이 공람 공고되었습니다. 신속통합기획안이 확정됨에 따라 사업기간은 대폭 단축 될 것으로 기대되며, 2025년 정비구역 지정 및 조합설립이 된다면 성수전략정비구역의 연장선으로 볼 수 있는 자양4동의 입지 가치 및 프리미엄은 높아질 것으로 기대됩니다.

투자 관점과 전망

자양4동은 한강 인접성과 7호선 자양역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 영동대교와 청담대교를 통한 강남·강북 주요 지역 접근성이 뛰어납니다. 신속통합기획을 통해 초고층 아파트 스카이라인을 형성하며, 잠실 MICE 및 글로벌비즈니스센터 개발 등으로 주변 가치 상승이 예상됩니다. 특히, 우수한 학군과 생활편의시설, 다양한 상업지구가 인접해 있어 실거주 만족도가 높습니다. 신속통합기획으로 재개발 사업 기간이 단축될 가능성이 크며, 2025년 조합 설립 후 본격적인 개발이 진행된다면 성수전략정비구역과 연계된 입지 프리미엄과 고급 주거지로의 변모 가능성으로 좋은 투자처라고 생각됩니다. 현재 자양4동 신통기획추진지 물건 최저가는 9억으로, 초기투자금액은 5~6억대로 진입가능하며, 토지거래허가구역으로 실거주 및 임대사업자등록 물건에 한해 매매가 가능하니 유의 하시기바랍니다. 또한 건설비, 개별 물건 추정 권리가 등, 초기 재개발 구역으로 현재의 추정치 및 총 투자금액이 큰 의미는 없다고 생각되며 미래가치를 위해 초기 진입을 검토하시는 분들께서는 장기간 끌고 갈 수 있는 초기투자금액이 적은 물건으로 선택하시길 당부드립니다.

글을 마치며

자양4동과 같은 초기개발 지역은 뛰어난 입지에 자리잡고 있어 미래가치가 기대되는 광진구의 대표적인 지역중 하나입니다. 특히, 성수전략정비구역의 예상 호가가 평당1.2~3억을 보이는 트리마제 수준의 가격대를 형성할 것으로 예상되기에, 자양4동도 준공 이후 충분히 평당 1억에 가까운 시세를 형성할 가능성이 있습니다. 다만, 위치가 좋은 만큼 이해관계 당사자들의 의견 합치가 쉽지 않으며 그에따라, 사업 일정을 예측할 수 없는 큰 리스크도 상존합니다. 자양4동은 서울시에서 손꼽히는 입지라고 생각되지만, 정비사업의 가장 중요한 요소는 사업진행의 속도라는점, 그리고 속도는 조합원의 의견 합치에서 나온다는 점을 고려했을때, 서울시내 최소한 사업시행인가 고시를 받은 사업지에 투자하시기를 당부드립니다. 그럼에도 뛰어난 입지의 자양4동에 투자를 고려하신다면 장기간 끌고 갈 수 있는 초기투자금액이 적은 물건과 투자한 시간에 따른 타 정비구역에서 얻을 수 있는 기회 비용에 대해서도 충분히 검토하시길 당부드립니다. 감사합니다.