서울시 성동구 응봉동 재건축 (금호현대)

금호현대 아파트는 한강과 중랑천이 만나는 합수부지인 응봉동 일대에 위치하며 재건축이후 서울시내 한강, 중랑천, 서울숲을 모두 조망할 수 있는 희소한 프리미엄 아파트 단지가 될 것으로 기대됩니다. 금호현대 아파트에 대해서 자세히알아보겠습니다.

금호현대아파트 기본 정보 및 재건축 사업성

금호현대 아파트는 1990년에(36년차) 준공된 14층 높이, 총 644세대 중규모의 아파트 입니다. 중층 재건축 단지중 용적율 213%, 평균대지지분은 14.0평으로 재건축 사업을 진행 하기에는 용적율이 다소 높으나, 현재 추진준비위원회는 역세권 인센티브를 통해 용적율 최대 390%까지 적용 받아 사업성을 확보하고 재건축을 목표로 사업을 진행하고 있습니다.

금호현대아파트 지리적 장점

금호현대아파트 서울시 성동구 응봉동 일대 한강과 중랑천이 만나는 곳에 자리 잡고 있으며 재건축 이후 한강, 중랑천, 서울숲을 모두 조망할 수 있는 최고의 프리미엄 단지가 될 것으로 예상됩니다. 또한 좌측에는 한남동과 옥수동 우측에는 성수동, 앞에는 압구정이라는 부촌 사이에 둘러 쌓여 있으며 응봉동내에도 응봉1구역, 응봉대림1차 재건축으로 인해 향후 응봉도의 입지 가치가 옥수동, 금호동 이상의 높은 상승이 예측 되는 지역입니다.

근시일내 개발 될 대형 호재로는 금호현대 도보 15분거리에 있는 서울숲 삼표레미콘 부지의 복합개발사업으로 총 77층 2개동 규모의 서울시의 랜드마크 개발 사업이 진행중입니다. 서울시는 2024년 지구단위 계획을 결정, 2026년 인허가 및 착공을 목표로 사업을 진행중이며, 해당 사업의 가장큰 수혜 직역인 응봉동은 사업이 진행될 수록 가치를 재평가 받을 것으로 전망됩니다.

금호현대아파트의 교통의 편리성

금호현대아파트는 경의중앙선 응봉역이 도보 7분 거리에 있어 교통 편의성이 우수하며, 도보 12분 거리에 왕십리역사가 있어 서울 3대 업무지구를 모두 30~40분대에 도착할 수 있는 큰 장점이 있습니다. 이러한 직주근접의 장점은 최근 높은 가격대를 형성하고 있는 아파트들의 공통된 특징으로, 재건축 이후 고소득 직장인들의 높은 수요를 유인 할 것이며 가격 상승의 큰 동력이 될 것으로 전망됩니다.

재건축 사업 진행 단계 및 투자 기회와 리스크

금호현대아파트는 2024년 10월 재건축 에비안전진단을 통과 하면서 본격적인 재건축 사업을 진행중이며, 현재 추진위원회는 2025년 정밀안전진단 진행을 목표로 모금을 진행중입니다. 금호현대아파는 조금 앞서 재건축을 진행중인 응봉대림1차 단지 처럼 서울시 신속통합기획으로 사업 진행이 기대되며, 사업성과 속도를 모두 잡을 수 있는 패스트트랙 자문사업으로 신청이 예상됩니다. 계획대로 사업이 진행 된다면, 글 서두에 언급드린 역세권 인센티브를 통해 용적율 최대 390%까지 확보하여 응봉대림1차, 응봉1구역과 함께 성동구를 대표할 수 있는 단지로 완공 될 것으로 보입니다. 현재 재건축 극초기 단계인 만큼 투자자 입장에서 수익을 극대화 할 수 있는 구간으로 보여집니다. 다만, 사업의 계획 단계이고 리스크가 상존하기 때문에 금호현대 아파트에 관심이있다면 중장기적 접근과 철저한 자금계획이 필요할 것으로 보여집니다.

현재 초기 투자금액 및 전망

현재 매매가와 전세금 차이를 살펴보면, 가장 주력 평형인 31평 실거래가는 11.5억(전세 5.0~5.5억) 평균 6~7억의 갭 금액이 형성되어 있으며 투자시 추후 한강 및 서울숲 조망권을 위해 적어도 31평(8~13층) RR이상을 매입하는 것이 필요해 보입니다. 현재 금호현대 아파트는 정밀안전진단을 준비중이며, 응봉대림1차 아파트 참조시 정밀안전진단을 통과 후 1차 가격 상승이 있을 것으로 기대됩니다. 또한 앞서 언급한 삼표부지복합개발 77층(2개동), 응봉대림1차 재건축, 응봉1구역 재건축 완료시 응봉동 일대 천지개벽이 예상되며 바로 다음 재건축 주자인 금호현대 아파트는 높은 기대감이 가격에 빠르게 반영 될 것으로 예상됩니다.

글을 마치며

재건축 투자는 오랜 시간을 기다릴 수 있는 인내심이 필요하며, 예상치 못한 사업 지연과 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 재건축 아파트 투자 전 충분한 사업지에 대한 사업성 분석과 본인의 재무 상황에 따른 장기적이고 구체적인 계획을 통해 사업 성공에 대한 흔들림 없는 자기확신을 만드시길 바라겠습니다. 감사합니다.