서울시 성동구 응봉동 재건축 아파트 (응봉대림1차)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 성동구 응봉동에 위치한 재건축 단지인 응봉대림1차 아파트에 대해 자세히 알아보겠습니다.

응봉대림1차 기본 정보 및 재건축 사업성

응봉대림1차 아파트는 1986년에(39년차) 준공된 15층 높이, 855세대 중규모의 아파트 입니다. 중층 재건축 단지중 용적율 208%, 평균대지지분은 15.5평으로 재건축 사업을 진행 하기에는 용적율이 다소 높으나, 현재 추진위원회는 역세권 인센티브를 통해 용적율 최대 390%까지 적용 받아 사업성을 확보하고 46층, 1,200세대 이상의 대단지를 목표로 정비계획을 준비중입니다.

 

 

응봉대림1차 지리적 장점

응봉대림1차는 서울시 성동구 응봉동 일대 한강과 중랑천이 만나는 곳에 자리 잡고 있으며 좌측에는 한남동과 옥수동, 우측에는 성수동, 앞에는 압구정이라는 부촌 사이에 둘러 쌓여 있습니다. 따라서 한남뉴타운 재개발, 옥수동 한남하이츠 재건축, 성수전략정비구역 재개발, 압구정 재건축 등 인근 지역의 순차적인 개발에 따른 낙수 효과가 클 것으로 예상됩니다.

근시일내 개발 될 대형 호재로는 응봉대림1차 도보 10분거리에 있는 서울숲 삼표레미콘 부지의 글로벌 미래업무지구 조성사업으로(GFC), 총 60층 3개동 규모의 서울시의 랜드마크 개발 사업입니다. 서울시는 2024년 지구단위 계획을 결정, 2025년 인허가 및 착공을 목표로 사업을 진행중이며, 해당 사업의 단계가 진행 될때 마다 응봉대림1차 아파트의 가치는 재평가 받을 것으로 예상됩니다.

응봉대림1차 교통의 편리성

응봉대림1차는 경의중앙선 응봉역이 도보 3분 거리에 있어 교통 편의성이 우수하며, 도보 10분 거리에 왕십리역사가 있어 서울 3대 업무지구를 모두 30~40분대에 도착할 수 있는 큰 장점이 있습니다. 이러한 직주근접의 장점은 최근 높은 가격대를 형성하고 있는 아파트들의 공통된 특징으로, 재건축 이후 고소득 직장인들의 높은 수요를 유인 할 것이며 가격 상승의 큰 동력이 될 것으로 예상됩니다.

재건축 사업 진행 단계 및 투자 기회와 리스크

응봉대림1차는 2023년 10월 재건축 정밀안전진단을 통과 하면서 본격적인 재건축 사업을 진행중이며, 현재 추진위원회는 올해 2월 정비구역 업체를 선정하여 정비계획 작업을 마무리 짓고 올해 12월 재건축 설명회를 앞두고 있습니다. 응봉대림1차는 서울시 신속통합기획으로 사업을 준비중이며, 신통기획중 지자체가 원하는 공공기여와 입주민이 원하는 사업성, 사업속도를 모두 잡을 수 있는 패스트트랙 자문사업으로 신청할 예정입니다. 추진위원회의 계획대로 사업이 진행 된다면, 글 서두에 언급드린 역세권 인센티브를 통해 용적율 최대 390%까지 확보하여 46층, 1,200세대이상의 성동구를 대표할 수 있는 단지로 완공 될 것으로 보이며, 재건축 초기 단계인 만큼 투자자 입장에서 수익을 극대화 할 수 있는 구간으로 보여집니다. 다만, 모든 것이 계획 단계이고 리스크가 상존하기 때문에 투자시 응봉대림1차에 대한 정확한 분석과 미래 가치에 대한 흔들림 없는 자기 확신이 필요할 것으로 생각됩니다.

현재 초기 투자금액 및 전망

현재 매매가와 전세금 차이를 살펴보면, 24평 호가 12.5억(갭 8억), 31평 호가 14억(갭 9억), 40평 호가 16.5억(갭 8.5억), 44평 호가 17.5억(갭 9.5억)으로 평균 8~9억의 갭 금액이 형성되어 있으며 투자시 추후 한강 및 서울숲 조망권을 위해 적어도 31평(8~13층) RR이상을 매입하는 것이 필요해 보입니다. 현재 응봉대림1차는 안전진단 통과와 함께 1차 가격 상승을 하였으며, 향후 앞서 말씀드린 GFC, 46층(1,200세대이상) 신속통합기획 선정 등 계획이 한단계씩 현실화 될 때마다 지금의 가격은 찾아 보기 힘들 것으로 예상되며, 다시금 서울 중심지 한강변 아파트는 고민의 영역이 아닌 선점과 보유의 영역이라는 것을 생각하게 됩니다.

글을 마치며

지난 삼익그린맨션2차 재건축 분석글에서도 언급 했듯이, 재건축 투자는 오랜 시간을 기다릴 수 있는 인내심이 필요하며, 예상치 못한 사업 지연과 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 재건축 아파트 투자 전 충분한 사업지에 대한 사업성 분석과 본인의 재무 상황에 따른 장기적이고 구체적인 계획을 통해 사업 성공에 대한 흔들림 없는 자기확신을 만드시길 바라겠습니다. 이상으로 오늘 준비 했던 서울시 성동구 응봉동 응봉대림1차 재건축 아파트에 대한 소개 및 분석을 마치겠습니다. 감사합니다.