서울시 용산구 이촌동 재건축 (이촌왕궁)

오늘은 서울시 최고의 자연환경인 한강과 최대 규모의 공원인 용산공원을 모두 조망할 수 있는 용산구 이촌동 이촌 왕궁아파트에 대해서 자세히 알아 보겠습니다.

이촌왕궁 아파트 기본정보 및 입지특성

이촌왕궁아파트는 서울 용산구 이촌동에 위치한 1974년 준공, 52년차 250세대 규모의 5층 저층 아파트로, 32평형 단일 구성의 계단식 구조입니다. 용도지역은 제3종일반주거지역이며, 용적률 148%, 평균 대지지분이 21.32평으로 높아 재건축 사업성이 우수합니다. 정비사업을 통해 지하 4층~지상 49층, 총 318세대(임대 58세대 포함) 규모의 고층 단지로 탈바꿈할 예정이며, 시공사는 삼성물산으로 예정돼 있어 프리미엄 브랜드 단지로 재탄생이 기대됩니다. 입지적으로는 4호선·경의중앙선 이촌역 도보권 입지에 더해 단지 북측 버스정류장이 인접해 대중교통 접근성이 뛰어나고, 강변북로·동작대교·한강대교·올림픽대로 등 주요 간선도로를 통한 차량 이동도 편리합니다. 교육환경으로는 신용산초, 용강중, 중경고 등 도보권 학군과 반포 학군이용이 가능하며, 용산역 상권과 아이파크몰, 이마트 등 생활 인프라 및 중대병원, 가톨릭성모병원 등 의료 인프라도 뛰어납니다. 또한 용산공원·이촌한강공원 등 최고의 자연환경까지 두루 갖춰 우수한 정주 여건을 자랑하며, 인접한 한강맨션, 신동아 재건축과 한가람 리모델링 등 지역 정비 사업도 활발해 정비사업 완료시 전통의 부촌인 동부이촌동의 명성을 찾을 수 있을 것으로 기대됩니다. 왕궁 아파트는 래미안 첼리투스와 함께 50층에 달하는 고층 아파트로 변모해 래미안 타운을 구성할 것으로 예상되며 정비 사업이후 동부이촌동내에서도 높은 가격을 형성하는 핵심 아파트가 될것으로 생각합니다.

재건축 진행 현황 (투기과열지구 조합원 지위 양도 제한)

왕궁아파트 재건축사업은 2006년 4월 조합설립추진위원회 승인을 시작으로 본격화되었으며, 같은 해 8월 안전진단에서 D등급을 받은 뒤 2008년 12월 조합설립인가(동의율 82.4%)를 받았습니다. 2009년 5월에는 시공사로 삼성물산이 선정되었으나, 2013년 서울시의 한강변 경관관리 방침에 따라 15층 이하로 층수가 제한되면서 고층 건립이 어려워져 사업이 사실상 중단되었습니다. 이후 주민들의 고층 건립 요구와 서울시의 기본계획 변경을 반영해 사업이 재추진되었고, 2024년 11월 14일 정비계획이 변경되어 최고 49층으로 상향 조정되었습니다. 향후 일정으로는 2025년 건축심의 완료와 2026년 사업시행인가, 2027 관리처분인가, 2028~9년 이주 및 철거, 2034년 준공을 목표로 사업이 진행 중입니다. 이촌왕궁 아파트가 위치한 용산구는 투기과열지구로 지정되어 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지되지만, 예외적으로 현재 양도가 가능합니다. 이는 2008년 12월 조합설립인가를 받았음에도 3년 내(2011년 12월까지) 사업시행인가를 신청하지 못했기 때문입니다. 현재 거래 가능한 매물은 조합설립인가에 동의하고 3년 이상 보유했거나, 5년 거주+10년 보유 조건을 충족한 경우에 한정되며, 향후 사업시행인가가 신청되면 매물 잠김 현상은 더욱 심화될 것으로 보이며, 거래 가능 물건들 희소성으로 인해 높은 가격 상승 압력을 받을 것으로 예상됩니다.

투자 관점 및 전망

이촌왕궁 아파트는 용산구내 핵심 입지에 위치한 52년차 아파트로, 재건축을 통해 총 318세대 프리미엄 단지로 재탄생 될 예정입니다. 최고의 자연환경, 조용한 동네 분위기, 풍부한 상권, 생활 인프라까지 서울 최상급지에 어울리는 조건들을 갖추었으며, 2025년내 건축심의 통과를 목표로 사업이 진행중입니다. 현재 이촌왕궁아파트의 실거래가는 31평 기준 27억, 호가는 조망 및 감정평가 예상 순위에 따라 27억~32억 수준을 보이고 있으며 평당 0.9억~1.0억 수준으로 재건축 기대감이 가격에 녹아 있습니다. 정비계획안 기준, 기존 31평에서 42평 이동시 10.0억 이상의 추가분담금이 예상되 42평기준 총 투자금액은 37억 이상으로 추정됩니다. 바로 옆에 위치한 래미안 첼리투스 50평이 최고 51억 실거래가를 보이고, 한강을 기준으로 맞닿아 있는 반포동 일대 전용84㎡ 신축 한강조망이 평당 1.8~2.0억의 시세를 형성하고 있는만큼 왕궁아파트 재건축시 최소 래미안첼리투스 이상, 반포 최신축의 80% 이상의 시세를 형성할 것으로 전망됩니다.

글을 마치며

이촌왕궁 아파트는 재건축 완료시 한강을 남향으로 용산공원을 북측으로 동시 조망이 가능한 서울시 최고의 조망권을 갖게 될것이며 조망의 가치와 희소성은 시간이 경과할 수록 더욱 높아질 것으로 예상되기에, 시간과 자금적 여력이 된다면 이촌왕궁 아파트도 관심있게 지켜보길 당부드립니다. 감사합니다.