서울시 성북구 장위뉴타운 재개발 (장위14구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 최대 뉴타운, 장위뉴타운 장위14구역 재개발 사업지에대해서 자세히 알아 보겠습니다.

재개발 사업지 정보 및 교통 입지 특성

장위14구역은 서울 성북구 장위동 233-552번지 일대에 위치하며, 정비구역 면적 약 145,358㎡(43,970.79평)에 지하 7층~지상 25층 규모의 총 31개동, 2,469세대(임대주택 439세대 포함, 임대주택 비율 17.8%)로 조성될 예정입니다. SK건설과 현대산업개발의 컨소시엄이 시공을 맡으며, 2026년 완공 예정인 동북선 경전철이 반경 500m 내에 위치해 역세권 단지로 거듭날 전망입니다. 동북선 이용 시 창문여고역에서 왕십리역까지 약 15분 소요로 5호선, 분당선, 경의중앙선 등으로의 접근성이 개선되며, 중계동 은행사거리 학원가와의 연계로 학군 부족 문제도 해결될 것으로 기대됩니다. 더불어, 오동공원과 북서울꿈의숲 등 자연환경 프리미엄을 갖추고 있으며, 인접한 강북구 미아동 상권을 통해 현대백화점, 이마트, 롯데백화점 등 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다. 또한, 경희대병원, 삼육서울병원, 고려대안암병원 등 의료시설과도 가까워 주거 편의성이 탁월한 입지입니다. 따라서 재개발 준공이후 총 2.4만세대의 장위뉴타운 타 구역들과 함께 시너지가 기대되며 장위14구역은 동북선 역세권 단지로 탈바꿈되는 최신축단지로 장위뉴타운에 핵심 지역이 될 것으로 기대됩니다.

재개발 진행 현황

장위14구역 재개발은 2008년 4월 재정비촉진구역 지정 및 5월 추진위원회 승인으로 시작되었으며, 2010년 5월 조합설립인가와 7월 SK건설·현대산업개발 컨소시엄 시공사 선정이 이루어졌습니다. 2020년 7월에는 촉진계획변경으로 구역 내 도로변 일부를 편입했으며, 2023년 11월 건축위원회 심의를 통과했습니다. 2024년 12월 임시총회에서 사업시행계획안이 참석 인원 부족으로 부결되었으나, 현재 2025년 사업시행인가고시를 목표로 사업이 진행 중입니다. 향후 일정으로는 2026년 관리처분인가, 2027~28년 이주 및 착공, 2032~33년 준공을 목표로 사업이 추진 될 것으로 예상됩니다.

 

 

투자 관점과 전망

장위14구역은 지하철 6호선 돌곶이역10분, 미아사거리역15분, 동북선(2026년) 개통시 5분, GTX-C, 광운대역세권 개발 등 대규모 교통·개발 호재 중심에 있어 투자 가치가 높습니다. 다만, 전체 2,469세대수 대비 일반분양이 600세 전후로 낮아 장위뉴타운 타구역 대비 사업성이 다소 떨어지며, 현재 211% 용적율을 사업추진 과정에서 정비계획변경을 통해 용적율 상향, 사업성을 높일 수 있을지 지켜볼 필요가 있습니다. 현재 장위14구역 조합원물건 최저가는 3.0억 (추정 프리미엄 1.3억 / 권리가 1.7억), 전용84기준 조합원 분양가 10억 기준시 총 투자금액은 11억~12억 내외가 될 것으로 예상됩니다. 최근 분양을 마친 장위자이레디언트 및 푸르지오라디우스파크의 입주권 실거래 가격이 13억 수준인걸 고려시, 최소 2~3억의 확정수익을 가져갈 수 있을 것으로 생각되며, 해당 지역 전체가 좋아지는 뉴타운인 만큼 향후 2032년 준공시까지 물가 상승에 따른 안정적인 가치상승이 가능할 것으로 생각되며 초기투자금 2억대로 서울시 뉴타운에 진입할 수 있는 좋은 기회라고 생각합니다.

글을 마치며

장위14구역은 2010년 조합설립인가 이후 비대위의 반대로 사업이 다년간 지연되었으나,인근 구역 개발로 인한 가치 상승을 확인한 조합원들의 호응과 주민 의견 조사를 통해 사업을 재추진하게 되었습니다. 이후 몇 차례의 촉진계획변경을 거쳐 조합설립 13년 만인 2023년 건축심의를 통과,사업 추진에 속도를 내고 있습니다. 현재는 사업이 정상화되며 2025년 사업시행인가 고시를 목표로 진행 중입니다. 장위뉴타운은 서울 동북권의 핵심 주거단지로, 뛰어난 교통 접근성과 광운대역세권 개발 등 대규모 호재를 바탕으로 높은 가치 상승이 예상됩니다. 초기투자금액 2억대로 서울시 뉴타운에 진입이 가능한 지역이며 24,000세대 서울시 최대 뉴타운 개발이 완료되면 교육, 생활, 문화, 녹지, 교통 등 모든 분야에서 탁월한 변화가 있을것으로 예상됩니다. 따라서 서울시 뉴타운 투자를 고민 하신다면 장위14구역도 미래가치를 위한 좋은 투자처라고 생각합니다. 감사합니다.