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서울시 중구 신당동 재개발 (신당8구역)

윤파파의 행복기 2024. 11. 17.

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 중구 신당동 재개발 사업지 신당8구역에 대해 자세히 알아보겠습니다.

신당8구역 재개발
신당8구역 재개발


신당 8구역

재개발 사업 개요

서울 중구 신당동 321-1 일대에 위치한 신당8구역은 강북권 대규모 재개발 사업의 대표 주자로 손꼽힙니다. 사업 대상 면적은 약 64,713㎡로, 지하 4층~지상 28층 규모의 16개 동, 총 1,213세대가 들어설 예정입니다. 시공사로는 포스코건설의 하이엔드 브랜드 ‘오티에르’가 선정되어, 중구 내 최고급 단지로 자리 잡을 전망입니다. 특히, 재개발 완료 후 강북권 최초의 고급 아파트 브랜드 단지로서 차별화된 가치를 지니며, 서울 중구 도심의 랜드마크로 자리매김할 가능성이 큽니다. 단지의 설계와 조성은 고급화된 디자인과 첨단 기술을 접목해 지역 내 주거 문화의 수준을 한 단계 끌어올릴 것으로 기대되며 신당8구역은 재개발 이후 중구 및 도심을 대표할 핵심 단지로 주목 받을 것입니다. 



 

 

신당8구역의 입지적 강점

신당8구역은 5호선과 6호선 청구역이 도보 3분 거리에 있는 초역세권 단지로, 우수한 교통 접근성을 자랑합니다. 3호선과 6호선 약수역도 도보 8분 이내에 접근할 수 있어, 강남, 여의도, 시청 등 서울의 주요 업무지구로 30분 내에 빠르게 이동할 수 있습니다. 이러한 교통 여건은 직주근접을 선호하는 고소득 전문직 종사자와 대기업 근로자들의 주거 수요를 흡수할 수 있는 경쟁력이 됩니다. 또한 단지가 청구초등학교를 둘러싸고 있는 초품아로 초등학교 학령기까지 가족 단위 거주자들에게 높은 선호도를 받을 것으로 예상됩니다. 이 외에도 중구는 도심권으로 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 약수동과 신당동 일대의 다양한 개발 계획과 함께 재개발 이후 시너지 효과를 낼 것으로 예상되며 특히, 신당8구역은 신축 아파트가 없는 도심권에 선보이는 첫 하이엔드 신축 아파트로 자리 잡아, 기존 단지와 비교해 높은 시세 상승이 기대됩니다.

재개발 진행 현황 및 특징

신당8구역은 2024년 6월 관리처분계획 인가를 받은 이후 현재 이주 및 철거 준비 단계에 있으며, 주택도시보증공사(HUG) 절차를 거쳐 본격적인 사업에 돌입할 예정입니다. 일반 분양은 2025년~2026년에 이루어질 예정이며, 2029년 입주를 목표로 하고 있습니다. 시공사인 포스코건설은 하이엔드 브랜드 '오티에르'를 통해 고급화된 단지 조성에 나서고 있으며, 재개발 이후 강북권 내 최고급 아파트로 자리 잡을 것으로 예상됩니다. 이러한 하이엔드 전략은 단지의 경쟁력을 크게 높이고 일반 분양에서도 높은 분양가를 산정을 하는데 도움이 될 것으로 생각됩니다. 신당 8구역은 안정적인 분양이 가능한 입지로서 고급화로 인해 발생하는 건축비 인상과 조합원의 부담은 일반 분양가에 녹여 상쇄가 가능할 것이며, 도심 하이엔드 신축 아파트로서의 상징성은 재개발이 후 가치를 높일 수 있는 좋은 전략이라고 생각됩니다.

투자 관점 및 전망

현재 신당8구역의 조합원 분양가는 84㎡ 기준 약 7.9억 원으로 산정이 되어 있으나, 건축비 인상에 따라 최대 1~2억 가까이 조합원 분담금 인상을 고려 해야 될 것이며, 투자자 입장에서 전용84기준 물건 13.5억(P7~8억), 추가분담금 4억정도를 예상시 총 투자금액의 규모는 17~18억 수준이 될 것으로 생각됩니다. 현재 중구내 직접 비교 가능한 물건은 없으나, 거리 500미터내 성동구의 금호파크힐스(2020년) 실거래가 18억 보다는 높은 가격대가 형성 될 것으로 예상되며 현재 기준 확정 수익은 1~2억선이 될 것으로 보여집니다. 또한 신당 8구역은 포스코건설의 하이엔드 브랜드 오티에르의 고급화된 설계 및 도심지역의 최초 하이엔드 신축이라는 상징성이 있어 준공 이후 강북 지역의 시세를 주도할 대표 단지로 큰 가치 상승이 예상됩니다. 장기적인 관점에서도 서울 전역을 30분내 도달 할 수 있는 핵심 교통망과 도심지 제한된 신축공급으로 인해  안정적인 가격 상승세가 나타날 것으로 예상되며, 관리처분인가 결정 고시를 받으며 사업의 9부능선이 넘은 만큼 단기, 중장기 모두 수익 창출이 가능한 안정적인 투자처로 평가됩니다. 다만, 최근 정비사업지의 착공 이후 공사비 재협상이 트렌드처럼 자리잡은 만큼 조합원 분담금이 예상 이상으로 상승할 수 있어 투자시 이에 대한 충분한 검토가 필요해 보입니다. 

글을 마치며

신당8구역은 강북 지역 내 드문 하이엔드 브랜드 아파트로 개발되어, 인근 지역 부동산 시장의 판도를 바꿀 잠재력을 지닌 사업지입니다. 초역세권이라는 교통 편의성과 고급화된 설계, 다양한 생활 인프라가 어우러져 향후 지역을 대표하는 랜드마크 및 실거주 선호 단지로 자리 잡을 가능성이 크기 때문에 매수를 검토하신다면 본격적인 가치 상승전 빠른 의사결정이 필요할 것으로 생각됩니다. 단, 신당 8구역 투자 검토시 함께 고민할 수 있는 비교지 (재개발 노량진, 북아현 / 재건축 명일, 송파 남부) 분석을 통해 본인의 상황에 맞는 최선의 선택을 하시기를 당부드립니다. 감사합니다.