서울시 동작구 노량진뉴타운 재개발 (노량진7구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 동작구 재개발 노량진뉴타운, 노량진 7구역에 대해서 자세히 알아 보겠습니다.

노량진7구역 재개발 기본정보 및 특징

노량진7구역은 서울 동작구 대방동 13-31번지 일대 약 33,155㎡ 부지에 조성되는 주택재개발 사업으로, 지하 3층~지상 27층 규모의 7개 동, 총 576세대(임대주택 98세대 포함)로 개발됩니다. SK건설이 시공을 맡아 하이엔드 브랜드 ‘드파인(DE FINE)’을 적용해 고급화를 목표로 하고 있습니다. 7호선 장승배기역 도보 6분 이내의 초역세권에 위치하며, 2030년 개통 예정인 서부선과 신림선 등 다양한 교통 호재로 여의도, 용산, 강남 등 주요 업무지구 접근성이 뛰어납니다. 반경 1㎞ 내 1·9호선 노량진역, 올림픽대로와 노들길 등 간선도로망 접근성도 우수하며, 영화초, 영등포중·고 등 양호한 학군과 학원가 형성으로 노량진 뉴타운애 내에서도 뛰어난 교육여건이 형성되어있습니다. 또한 백로공원, 용마산 근린공원, 한강 시민공원 등 풍부한 녹지와 동작구청, 여의도성모병원, 노량진수산시장 등 생활 인프라가 조화를 이뤄 숲세권과 도심 생활, 학군의 장점을 모두 갖춘 단지라고 생각합니다. 향후 노량진뉴타운 개발이 완료되면 약 9,000세대의 신도시급 주거 단지가 조성될 예정이며 노량진7구역이 뉴타운내 입지와 규모면에서 가장 열세인 구역이나, 뉴타운 전체의 시세 상승과 함께 장승베기 일대의 시세를 리딩할 단지가 될것으로 예상됩니다.

 

재개발 진행 현황

노량진 7구역 재개발 사업은 2010년 재정비촉진구역 지정으로 시작되었으며, 2013년 2월 조합설립인가(동의율 76.1%)를 완료했습니다. 이후 2017년 6월 사업시행인가를 받고, 같은 2017년11월 SK건설 하이엔드 브랜드 ‘드파인(DE FINE)’으로 시공사로 선정되었습니다. 하지만 조합의 사업성을 높이기 위한 경미한 변경 등 사업지연이 되었으며 2017년에 사업시행인가 최초 고시 후 약 4년만인 2021년 7월 사업시행변경인가를 득하였습니다. 이후 2024년 5월 7일 관리처분인가 고시를 받으며 사업의 마무리 단계에 들어섰습니다. 현재는 이주 기간으로 2025년 3월까지 이주가 계획되어 있으며, 이후 2026년 철거를 마치고, 2027년 착공, 2031년 준공을 목표로 사업이 진행 중입니다. 노량진 7구역은 뉴타운내에서도 노량진 1구역, 3구역 다음으로 사업속도가 느린편에 속합니다. 또한 조합원 분양가가 전용59㎡ 5.9억, 전용84㎡8.2억으로 산정되었으나, 2021년 평당 539만원의 공사비로 산출된 것으로 최근, 노량진 3구역의 전용84㎡ 조합원 분양가가 11억 수준인것을 고려했을때 조합원 분양가 상승은 불가피할 것으로 보입니다. 따라서 노량진 7구역 투자를 고민하시는 분들께서는 사업속도 및 조합원 분양가 상승을 감안한 총투자금액을 확인 하시길 당부드립니다.

 

입지 및 향후 전망

노량진7구역은 장승베기역(7호선) 초역세권 도보 6분, 노량진역(1,9호선) 도보 12분내 이동이 가능하며 서울 시내 3대 업무지구(도심, 여의도, 강남)와 직주근접이 가능하고, 여의도 및 용산 개발의 수혜를 가장 크게 입을 대표적인 구역입니다. 노량진 7구역은 노량진 뉴타운내 1,3구역 다음으로 속도가 느리고 입지가 열세인 편이지만, 2,4,5,6,8구역 입주가 끝나고 뉴타운이 어느정도 정비되가 되었을때 준공이 되는 최신축단지로서 입지는 조금 부족하지만 연식차이를 고려한다면 1,3구역을 제외한 나머지 구역들이 유사한 가격대를 형성할 것으로 예상합니다. 현재 노량진7구역의 전용84 조합원 물건 최저가는 11.3억(프리미엄 8.4억, 권리가 2.9억), 조합원 분양가 9.2억 기준시 총 투자금액은 17억~18억 수준이 될 것으로 예상되며 현재 가치기준 큰 시세차익을 볼 수는 없지만, 준공이 예상되는 2031년까지 레버리지를 활용 할 수 있는 초기 자본과 충분한 시간이 있다면 지속적으로 자산 가치를 높일 수 있는 좋은 투자처로 생각됩니다. 노량진 7구역에 투자를 검토하신다면 건설비 인상에 따른 공사비 재협상이 필요하며 그에따라 현재 전용84㎡ 8.2억의 조합원 분양가 상승이 예상 되, 인상분에 대한 충분한 검토를 통해 투자 판단을 하시길 당부드립니다.

글을 마치며

노량진뉴타운은 서울 서남권을 대표하는 핵심 재개발 지역으로, 뛰어난 교통 접근성과 여의도·용산 개발의 직접적인 수혜를 누릴 수 있는 입지가 강점입니다. 특히 노량진 7구역은 SK건설의 하이엔드 브랜드인 '드파인' 적용과 고급화 설계가 적용 될 예정이며, 노량진 뉴타운내 입지와 사업속도가 타 구역대비 다소 떨어지나, 프리미엄 또한 2억 이상 저렴하기에 노량진 뉴타운에 진입을 원하는 투자자에게 좋은 기회라고 생각합니다. 다만, 뉴타운내 최저가라도 초기투자금액이 8억 이상으로 적지 않기 때문에 철저한 자금 계획 수립 및 자금이 묶이는 기회비용에 대해 신중한 검토가 필요하며 공사비 상승 이슈도 고려하시길 당부드립니다. 그럼에도 서울 3대 재개발중 하나인 노량진 뉴타운을 선점하는 것은 미래 자산 가치상승을 위해 장기적으로 좋은 선택이 될 것으로 생각합니다. 감사합니다.