서울시 용산구 재개발 한남뉴타운 (한남4구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 황재 재개발로 불리는 한남뉴타운 한남4구역 사업지에 대해 자세히 알아보겠습니다.

한남4구역의 기본 정보 및 입지 특징

한남4구역은 서울시 용산구 보광동 360-0번지 일대에서 진행되는 대규모 주택 재개발 사업으로, 정비구역 면적 160,258㎡ 사업지에 건폐율 31%, 용적률 227%를 적용해 지하 7층~지상 22층, 총 51개 동, 2,331세대를 조성할 예정입니다. 이 중 조합원 1,166명이며 임대주택은 350세대(15.0%)를 포함하고 있습니다. 한남4구역은 남산과 한강 사이에 위치한 배산임수의 지리적 조건과 구릉지 지형으로 인해 한강과 자연경관 조망이 가능하며, 경의중앙선 서빙고역과 한남역이 도보 15분 내외, 신분당선 2단계 사업을 통해 보광역 신설 가능성까지 더해져 교통 여건이 매우 우수합니다. 또한, 반포대교와 한남대교, 서빙고로 및 강변북로를 통한 도심 및 주요 지역 접근성도 탁월하며, 반경 1㎞ 이내 보광초, 서빙고초, 한남초, 한강중, 오산중·고 등 우수 학군을 갖추고 있어 뛰어난 정주 여건을 갖추고 있습니다. 인근 용산국제업무지구 및 수송부부지, 유엔사부지의 고급 주거·상업시설 복합개발 등 굵직한 호재가 넘치며 한강과 용산공원의 조망권까지 확보할 수 있어 고급 주거지로서 만족도가 높을 것으로 기대됩니다. 이러한 한남4구역의 입지적 장점과 한남뉴타윤의 대규모 개발을 통해 서울을 대표하는 고급 주거지로 자리 잡을 것이며, 소수를 위한 100억 이상의 하이엔드 주거형태 외 한남뉴타운을 통해 고가 아파트 시장에서도 2030년 강남 핵심지인 압구정, 반포, 청담과 함께 높은 시세를 형성할 것으로 기대됩니다.

재개발 진행 현황

한남4구역은 2009년 정비구역으로 지정된 이후 2015년 1월 조합설립인가를 받으며 본격적인 재개발 절차를 시작했습니다. 그러나 조합 설립 이후 보광동 주민센터 인근 상가 재개발 반대와 신동아파밀리에 아파트 통합개발 문제로 갈등이 발생했습니다. 이러한 갈등은 2019년 6월 정기총회를 통해 조율되었으며, 상가 부분을 통합하여 개발하고, 리모델링으로 사업을 진행하려던 신동아아파트를 구역으로 편입하기로 결정했습니다. 이후 촉진계획 변경을 진행해 도시재정비위원회 심의를 거쳤으며, 2023년 2월 촉진계획 변경이 최종 완료되었습니다. 2024년 5월 28일에는 건축위원회 심의가 조건부 통과되었으며, 2024년 12월에는 시공사 선정 절차에 돌입하였습니다. 시공사는 삼성물산 vs 현대건설의 각축전으로 진행되고 있으며 2025년 1월18일 최종 선정을 앞두고 있습니다. 한남 2구역(대우), 3구역(현대), 5구역(DL수의계약진행)은 사실상 시공사 선정이 끝났으며, 한남뉴타운내 사업성이 가장 좋은 한남4구역을 통해 한남뉴타운에 진출하고 싶은 삼성물산과, 한남3구역(5,988세대)에 이어 4구역까지(2,331세대) 수주하여 8천세대 이상의 현대건설 '디에이치' 타운을 만들고 싶어 하는 현대건설의 경쟁에 주목할 필요가 있습니다. 향후 일정을 2025년 사업시행인가 2026년 관리처분인가 2027~8년 이주 및 철거 2032년 춘공을 목표로 사업이 추진 될 것으로 기대됩니다.

한남 4구역 시공사별 혜택정리

삼성물산의 시공사 제안

삼성물산은 한남 4구역에 '래미안 글로우 힐즈 한남'을 제안하며 업계 최고 수준의 설계와 조합원 부담 완화를 위한 파격적인 금융 조건을 내세웠습니다. 삼성물산은 분담금 상환을 입주 후 최대 4년까지 유예하며, 가구당 이주비를 자산평가액의 150%까지 제공해 최대 12억 원을 지원하겠다고 약속했습니다. 이는 조합원이 투자 수익을 낼 수 있도록 자금 유연성을 확대하려는 의도입니다. 또한, 공사비 지급 방식으로 ‘분양수입금 내 기성불’을 채택해 조합의 초기 재정 부담을 줄이고, 환급금은 분양 계약 완료 후 30일 이내에 100% 지급하는 방식을 제시했습니다. 설계 측면에서는 글로벌 설계사 유엔스튜디오와 협업하여 한강변 전면에 배치된 주동을 층별로 회전하는 나선형 구조로 설계해 한강 조망을 극대화하고, 남산과 한강 주변 환경에 따라 O자, X자, L자 형태로 배치하여 조합원 전원에게 한강뷰를 제공할 계획입니다. 또한, 단지 내 3만3000㎡ 규모의 녹지 공간과 5개 공원을 조성하겠다고 밝혔습니다. 세계적인 조경 설계사 SWA와 협업해 친환경적인 단지로 조성할 것을 약속하며, 삼성물산은 이러한 파격적인 조건과 신뢰도를 바탕으로 조합원들에게 최적의 선택지를 제공하겠다는 의지를 보이고 있습니다.

현대건설의 시공사 제안

현대건설은 한남 4구역에 ‘디에이치 한강’을 제안하며 혁신적인 디자인과 프리미엄 브랜드 가치를 강조하고 있습니다. 글로벌 건축사 자하 하디드 아키텍츠와 협업해 한강의 물결과 남산의 능선을 형상화한 곡선미를 설계에 반영했으며, 기존의 직선적인 건축 설계에서 벗어나 곡선형 알루미늄 패널 8만 8,000장을 사용해 독창성과 고급스러움을 부각했습니다. 단지는 스카이 브릿지와 2.7m의 높은 천장고, 대형 조망형 창호를 통해 개방감을 극대화하고 모든 세대가 한강 조망권을 누릴 수 있도록 설계되었습니다. 현대건설은 단지 디자인 외에도 조합원의 재정적 부담을 완화하기 위한 금융 지원 조건을 제시하며, LTV 100% 이주비와 입주후 1년후 분담금 지급 방식을 통해 조합원의 편의를 높였습니다. 이 외에도 남산과 한강의 자연환경을 최대한 활용해 프리미엄 이미지를 강화하며, 고급스러운 생활 환경과 안정적인 사업 추진을 보장하겠다는 비전을 제시했습니다. 현대건설은 '디에이치' 브랜드의 독창성과 프리미엄 가치를 통해 한남4구역을 서울의 랜드마크 단지로 조성하고, 이를 통해 조합원의 이익과 만족도를 극대화하겠다는 의지를 보이고 있습니다.

투자 관점과 전망

한남4구역은 서울 재개발의 핵심 지역인 한남뉴타운에 속하며, 뛰어난 입지와 상징성을 자랑합니다. 한남뉴타운 1만3천 세대 준공과 유엔사 부지, 수송부 부지에 하이엔드 주거 복합시설 개발, 용산공원 개발 등 향후 개발 사업들이 시너지를 낼 것으로 보여, 현재 한남뉴타운 모든 구역의 매매 가격은 저평가된 상태라고 생각됩니다. 현재 한남 4구역 조합원 물건 최저가는 전용 84㎡ 가능 기준 약 23억이며(권리가 11~12억, 프리미엄11~12억) 전용84㎡ 조합원 분양가를 한남2구역 기준 19.6억 원으로 가정시 총 투자금액은 약 31억 내외로 추정됩니다. 준공 후 시세는 한강과 맞닿은 반포 지역 수준으로 예상되며, 반포 원베일리 한강 조망 기준 매매가가 55억 원 이상인 점을 고려할 때, 한남4구역 역시 높은 상승 여력이 있을 것으로 보입니다. 다만, 한남뉴타운은 투기과열지구로 지정되어 관리처분인가 이후 전매가 금지되므로, 예외 물건의 가격 급등이 예상되며, 관리처분인가 전 매매를 검토하는 것이 바람직합니다. 한남4구역을 포함한 한남뉴타운은 자본금이 충분한 투자자에게는 안정적이고 확실한 투자처로 판단 되며 물가 상승을 상회하는 자산 가치 상승에 도움이 될 것으로 생각됩니다.

글을 마치며

한남4구역은 서울 재개발의 핵심 지역으로, 뛰어난 입지와 향후 개발 호재를 고려할 때 자산 가치 상승이 예상되는 안정적인 투자처입니다. 한남뉴타운 내 1만3천 세대 준공 완료와 용산공원, 유엔사 부지 개발 등 대규모 개발 프로젝트가 시너지 효과를 낼 것으로 보이며, 현재 매매 가격은 저평가 상태입니다. 한남4구역은 뛰어난 교통과 교육 여건을 갖추고 있으며, 한강과 남산을 조망할 수 있는 고급 주거지로 자리 잡을 것입니다. 특히 삼성물산과 현대건설이 제시한 각기 다른 설계와 금융 혜택은 조합원들에게 매력적인 선택지를 제공합니다. 관리처분인가 전 매매가 바람직하며, 자본금이 충분한 투자자에게는 확실한 수익을 기대할 수 있는 지역으로 생각합니다. 감사합니다.