서울시 서대문구 DMC권역 재건축 (북가좌6구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 서대문구 DMC권역 주택재건축 북가좌6구역 사업지에 대해 자세히 알아보겠습니다.

북가좌6구역 기본 정보 및 입지특성

북가좌6구역은 서울시 서대문구 북가좌1동 372-1번지 일대에 위치하며, DL이앤씨의 하이엔드 브랜드 드레브372로 재탄생할 예정입니다. 이 재건축 사업은 지하 5층~지상 34층, 23개 동으로 구성된 총 1,984세대의 대단지로 조합원 1,198세대와 임대주택 251세대를 포함하며 정비구역 면적 104,656㎡의 사업지에 건축 될 예정입니다. 북가좌6구역은 가재울뉴타운과 수색증산뉴타운 사이에 위치한 역세권 초품아(북가좌초) 단지로, 도보 5분 거리의 디지털미디어시티역(DMC역)을 통해 6호선, 경의중앙선, 공항철도 이용이 가능하며, 2028년 개통 예정인 서부선을 통해 신촌, 여의도, 서울대입구 등 주요 업무지구와 직주근접성을 갖출 것으로 기대됩니다. 또한 인접지에 수색역세권 개발이 예정되어 있어 약 32만㎡에 이르는 대규모 복합개발이 이루어질 계획입니다. 이 개발은 철도차량기지와 철로를 재정비하여 복합쇼핑, 엔터테인먼트, 업무지구로 재탄생시키는 사업으로 사업이 완공 후 대규모 일자리가 생성 될것으로 예상되며, DMC업무지구의 확장에 따라 북가좌6구역을 포함한 해당지역 아파트 및 정비사업에 대규모 호재라고 판단됩니다. 이처럼 북가좌6구역은 초역세권, 직주근접, 초품아, 개발호재까지 향후 발전 가능성이 높은지역으로, 서대문 최초 '아크로' 아파트인 북가좌6구역 완공 후 성산시영 재건축이전까지 DMC권역의(수색, 증산, 가재울) 대장 아파트로 자리잡을 것으로 예상됩니다.

 

재건축 진행 현황

북가좌6구역은 2006년 일 추진위원회 승인을 시작으로, 2014년 정비구역 지정, 2020년 조합설립인가를 받으며 본격적인 재건축 절차에 돌입했습니다. 이후 2020년 11월 한국토지신탁이 사업대행자로 선정되었고, 2021년 동월인 11월 시공사로 DL이앤씨의 하이엔드브랜드 아크로가 확정되었습니다. 최근 2024년 6월에는 정비계획 변경안이 고시되어 사업 추진에 속도가 붙고 있습니다. 현재 2025년 상반기 사업시행인가를 목표로 단계별 절차가 진행 중이며, 정비구역 내 주거환경 개선 및 가치를 극대화하기 위한 계획들이 속속 반영되고 있습니다. 특히 하이엔드 브랜드 ‘아크로’를 적용하며 서울 서북부 DMC권역을 대표하는 고급 단지로 거듭날 전망이며 2025년 사업시행인가 고시를 받는다면, 이후 추진일정은 2026년 관리처분, 2027년~28년 이주 및 철거 2032년 준공을 목표로 진행 될 것으로 기대됩니다.

 

 

정비계획 변경안

이번 정비계획 변경안은 주민들의 주거환경을 개선하기 위해 공원의 면적을 조정하고, 일부 공원을 공공부지로 전환해 미래를 대비한 유보지를 확보했습니다. 지역 주민들이 겪는 주차 문제를 해결하기 위해 문화공원 내에 주차장이 신설 될 예정이며 아파트의 높이는 기존 75m에서 105m로, 최고 층수는 24층에서 34층으로 상향되었습니다. 총 세대수는 기존 1,903세대에서 1,984세대로 81세대 증가하였으며, 전용 60㎡ 이하는 541세대 줄어든 반면, 전용 60~85㎡는 324세대, 전용 85㎡ 초과는 209세대 늘어나며 중대형 평형을 선호하는 실수요자들의 요구를 반영하였고, 임대주택도 162세대에서 251세대로 확대되어 공공성을 더욱 강화했습니다. 모든 세대는 남향으로 배치되어 채광과 조망이 우수하며, 4bay 이상의 구조를 적용해 공간 활용도를 극대화했습니다. 예상 분양가는 전용 59㎡ 약 7.8억, 전용 84㎡ 약 9.9억으로 추정되며, 사업시행인가 이후 종전자산평가를 통해 조합원분양가는 최종 확정될 예정이므로 북가좌6구역 투자를 검토시 세밀한 사업성 검토가 필요할 것으로 생각됩니다.

투자 관점과 전망

북가좌6구역은 서울 서대문구 가재울뉴타운과 수색증산뉴타운 사이에 위치한 초역세권 재건축 단지로, DL이앤씨의 하이엔드 브랜드 ‘드레브372’를 적용해 지하 5층~지상 34층, 총 1,984세대 규모로 조성되며 DMC역(6호선, 경의중앙선, 공항철도) 도보 5분 거리의 입지와 2028년 서부선 개통 예정으로 주요 업무지구 접근성이 크게 개선될 전망입니다. 따라서 향후 성산시영 재건축 준공전까지 서울 서북권을 대표하는 랜드마크 단지로 일대의 시세를 리딩할 것으로 예상됩니다. 현재 조합원 물건 7.3억 (공주가*1.5배 보정시 추정감평 4.3억, 프리미엄3억) 전용84㎡조합원 분양가 10억기준시 총투자금액은 13~14억 수준이 될 것으로 추정됩니다. 다만, 아직 조합설립단계의 재건축 초기로 사업단계별 리스크가 존재하며 향후 사업단계를 밟아 나가면서 프리미엄이 상승할 것으로 기대됩니다. 따라서 시간을 투자하여 자산증식이 필요하신분들에게 적합한 투자처라고 생각되며 현재가치로 준공시 인근 DMC센트럴자이 전용84㎡ 매매가 16억 보다 높은 가격대가 형성 될 것으로 기대되며 확정이익을 안고 투자할 수 있는 확실한 사업지로 생각합니다.

글을 마치며

북가좌6구역은 서북권을 대표하는 랜드마크 단지가 될 것으로 기대됩니다. DMC역 접근성과 서부선 개통 등 호재가 많고, 중대형 평형으로 실수요자와 투자자 모두에게 매력적입니다. 그러나 사업의 초기단계로 리스크가 존재하고, 진행 상황에 따라 모든 추정치는 변동이 될 수 있는 가능성도 존재합니다. 따라서 신중한 투자 결정을 위해 지속적인 정비사업 시장 동향을 확인하고 사업지에 대한 충분한 사업성 검토 후 투자하시길 당부드립니다. 감사합니다.