서울시 중구 신당동 재개발 (신당10구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 중구 재개발 사업지인 신당 10구역에 대해 자세히 알아보겠습니다.

신당10구역의 기본정보 및 입지 특징

신당10구역은 중구 신당동 236-100번지 일대에 위치하며, 면적 63,893㎡로 중구에서도 보기 드문 대규모 재개발 지역입니다. 조합원수는 765명, 용적률은 300%로 계획되어 있으며, 지하 3층~지상 35층, 총 1,423세대 (임대 316세대) 규모로 조성됩니다. 특히 신당10구역은 서울시 신속통합기획의 첫 번째 사업지로 선정되어 빠르고 안정적인 개발 및 지원이 이루어질 것으로 보입니다. 입지적으로는 2호선, 4호선, 5호선, 6호선을 이용할 수 있는 동대문역사문화공원역, 청구역, 신당역과 가까워 뛰어난 교통 접근성을 자랑하며, 재개발 준공 이후 도심권 핵심지 직장인들이 가장 선호하게 될 직주근접 거주지로 발돋움 할것이며 상업시설과 생활 인프라까지 밀집해 있어 실거주 및 투자 가치가 매우 높습니다. 서울 중구의 일대 재개발 사업이 완료되면 도심권 랜드마크로 대표되는 서대문구 경희궁자이를 넘어 도심권내 새로운 랜드마크 일대로 자리잡을 것으로 생각됩니다.

재개발 진행 현황

신당10구역은 2006년 정비예정구역으로 지정되었으나, 2015년 정비구역 해제되며 사업이 중단되었고, 이후 서울시가 추진하는 신속통합기획 첫 번째 사업지로 2021년 8월 선정되며 재개발 사업의 새로운 전환점을 맞았습니다. 2023년 6월에는 정비구역 지정을 완료하였고, 단 6개월 만인 2023년 12월 조합설립인가를 획득하였습니다. 그러나 2024년 11월 시공사 선정 현장 설명회에 GS, HDC, 롯데 등 6개사가 참석 하였고, 경쟁 입찰이 될 것이란 기대와 달리 유찰이 되며 사업 일정이 다소 지연 될 것으로 예상됩니다. 시공사 선정이 1년 지연된 만큼 향후 일정은 2026년 사업시행인가, 2027년 관리처분인가, 2031년 초에 준공될 것으로 예상되나, 서울시 수많은 재개발 사례를 참고하면 관리처분인가까지 비대위, 종교시설, 소송 등 수많은 리스크들이 상존 하기에, 예상 일정대로 사업 절차를 진행하기 위해서는 조합 집행부의 강한 리더십이 필요할 것으로 생각됩니다. 그럼에도 신당 10구역의 입지는 서울 도심내에서도 탁월하기 때문에 재개발이 완료 된다면, 도심일 대의 랜드마크 단지로서 마포,성동구의 핵심 단지만큼 높은 시세를 보일 것으로 예상됩니다.

투자 관점과 전망

신당10구역은 교통 및 입지적 장점으로 투자자들 사이에서 높은 관심을 받고 있습니다. 인근 단지인 준공 14년차 청구E편한세상 84㎡ 기준 시세가 15억대인 점을 고려할 때, 신당 10구역은 신축 프리미엄을 더해 최소 20~30% 이상의 가격 상승 여력이 있을 것으로 보이며, 현재 신축아파트가 들어섰다는 가정시 최소 18억 이상, 확정수익 3억 이상의 시세차익을 기대할 수 있습니다. 현재 신당 10구역 조합원 물건의 매매가는 8.5억~9.5억(프리미엄 5억)의 시세를 보이며 전용84 조합원 분양가를 11억으로 산정시 총투자금은 16억대로 앞서 언급드린 청구E편한세상 보다 +1억정도의 가격으로 중구 일대의 신축 랜드마크를 매수 하는 것이므로 충분한 투자 가치가 있다고 생각하며, 시간 레버리지를 극대화 할 수 있는 좋은 투자처라고 생각합니다. 다만, 재개발, 재건축의 정비사업 투자시 사업 지연의 리스크는 필연적이기 때문에, 사업성분석은 기본이고 투자전 조합 내부의 상황까지 필히 확인 후 의사 결정을 하시길 당부드립니다.

글을 마치며

신당10구역 재개발 사업은 서울 도심의 뛰어난 입지적 가치를 바탕으로 중구 일대의 새로운 랜드마크 단지로 자리 잡을 가능성이 높습니다. 서울시 신속통합기획 1호 사업지라는 타이틀과 더불어 신축 프리미엄, 역세권 입지, 생활 인프라의 개선 효과는 신당10구역의 잠재 가치를 더욱 높일 것 입니다. 다만, 모든 재개발은 사업 지연의 리스크가 항상 상존 하기에 때문에 단기적인 시세차익보다는 장기적인 안목으로 미래 가치에 투자 하시길 당부드립니다. 감사합니다.