서울시 동대문구 청량리 재개발 (전농8구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 동대문구 청량리 일대 핵심 재개발 사업지 전농8구역에 대해 자세히 알아보겠습니다.

전농8구역 재개발 기본정보 및 입지 특징

서울시 동대문구 전농8구역은 전농동 204번지 일대에 위치하고 있는 사업부지 약 93,697㎡의 재개발 사업지로, 용적율 249%, 지하4층~지상35층의 총1,750세대 (임대 352세대) 대단지 아파트를 조성하는 사업입니다. 전농8구역의 가장 큰 장점은 청량리의 뛰어난 교통 편의성입니다. 청량리역은 서울의 교통 중심지로 1호선 청량리역을 비롯해, 경의중앙선, 수인분당선, 경춘선 등이 지나며, 광역도시철도망인 GTX B·C노선의 개통을 통해, 강남, 여의도 등 서울 핵심지로 이동 편리성이 대폭 개선 될 예정으로 향후 지속적인 부동산 입지 및 가치 상승이 예상됩니다. 또한 청량리 인접 지역인 청량리4, 6, 7, 8구역, 제기 4, 5, 6,구역, 롯데L-65 등 초고층 주상복합, 전농14구역의 정비 사업이 활발히 진행 되고 있으며, 전농 8구역이 입주 하는 2030년 초에는 지역 일대가 신도시급의 변모가 예상되고, 전농8구역은 현재 동대문구 핵심 아파트인 레미안크레시티를 뒤이어 동대문구를 이끌 랜드마크 단지로 조성 될 것으로 예상됩니다.

재개발 진행 현황

전농8구역은 2005년 추진위원회 승인, 2008년에는 정비구역으로 지정되었으며 그 후 13년 만인 2021년에 정비사업 일몰제 등의 리스크를 넘어 조합설립인가를 받았습니다. 최근 2023년 10월에는 재정비촉진계획 변경 수정이 가결되어 본격적인 재개발 사업이 시작되었으며, 2024년 8월 청량리L-65를 준공한 롯데건설이 시공사로 선정되어 전농8구역을 청량리 일대의 랜드마크 아파트로 개발할 계획입니다. 롯데건설은 단지 중앙에 1만3,200㎡의 초대형 과장을 조성하고, 평면도, 커뮤니티, 조경 등 고급화 설계를 바탕으로 전농8구역의 가치를 올릴 계획이며 고급화에 따른 공사비 증가가 있겠지만, 총 1,750세대 중 700가구 이상 일반분양 비율 40%의 이상으로 사업성이 높은 구역이기에 조합원의 사업비 부담은 최소화 시키며, 전농8구역의 가치는 극대화 할 수 있을 것으로 기대됩니다. 앞으로 사업시행인가, 관리처분인가 등 사업의 중요한 절차들이 남아 있어 전농8구역 투자에 관심이 있는 분들께서는 조합의 내부 상황과 향후 진행 일정을 면밀히 검토해야 될 것으로 생각됩니다.

투자 관점과 전망

전농8구역의 재개발 사업은 뛰어난 교통 입지와 함께, 서울 동북권의 중심지로 떠오를 잠재력을 가지고 있습니다. 청량리역은 1호선, 경의중앙선, 수인분당선, 경춘선 등 주요 노선이 교차하는 서울의 교통 중심지로, 수도권광역급행철도(GTX) B·C노선과 면목선의 개통이 예정되어 있어, 향후 이 지역의 교통 편의성은 크게 향상될 것이고, 서울 핵심 업무 지구로 빠른 직주근접이 가능해 대기업 직장인들의 꾸준한 수요가 뒷받침 될 것으로 예상됩니다. 최근 청량리 일대의 시세를 보면, 롯데캐슬 L-65의 전용84가 17~18억, 동대문 대장 아파트인 래미안크레시티 전용 84가 15억의실거래가를 보이고 있으며, 전농8구역 입주시 최신축인 점을 고려해 최소 롯데캐슬 L-65 이상의 가격을 형성할 것으로 예상됩니다. 현재 전농 8구역의 대지 20평 기준 물건 매매가는 8억, 예상 감정가는 5억, 프리미엄은 3억정도로 추정되며, 조합원 분양가 11억을 기준으로 총투자금액은 13~14억 수준이 예상됩니다. 준공시점 2030년초 물가상을 고려해 볼때 최소 5억 이상의 시세 차익이 예상되며 서울 동북권 투자에 관심이 있는 분들께서 시간 레버리지를 극대화 할 수 있는 사업지라고 생각합니다.

글을 마치며

전농8구역 재개발은 청량리역과 인접한 뛰어난 입지와 교통망 덕분에 많은 투자자들의 관심을 받고 있습니다. 하지만 재개발 사업은 예기치 못한 일정 지연과 비용 변동, 정책 변화 등의 리스크가 존재하므로 신중한 투자 결정을 내려야 합니다. 특히, 사업 진행 상황에 따라 입주 시점과 가격 변동이 있을 수 있으므로, 철저한 사업성 분석과 함께 장기적인 투자 관점을 유지하는 것이 중요합니다. 그럼에도 불구하고, 전농8구역은 청량리 일대의 발전과 맞물려 미래 가치가 크고, 안정적인 수익을 기대할 수 있는 지역이라고 생각됩니다. 감사합니다.