서울시 은평구 재개발 (불광5구역)

안녕하세요, 윤파파입니다.
오늘은 서울시 은평구 재개발 사업지인 불광5구역에 대해 자세히 알아보겠습니다.

기본 정보 및 입지 특징

불광5구역은 서울 은평구 불광동 238번지 일대에 위치하며, 대지 면적 93,936㎡에 달하는 대규모 재개발 지역입니다. 중심지 미관지구로 지정된 이 지역은 총 32개동, 지하 3층에서 최고 24층, 총 2,387세대(임대 374세대 포함) 규모로 재탄생할 예정입니다. 모든 세대가 남향으로 배치되며, 북한산 조망권을 확보해 주거 프리미엄이 높고 교통 여건도 뛰어납니다. 단지 북쪽으로는 지하철 6호선 독바위역, 남쪽으로는 3·6호선 환승역 불광역이 위치해 있으며, GTX-A 노선 연신내역과도 가까워 수도권 주요 도심과의 접근성이 우수합니다. 주변 환경은 쾌적한 자연과 도심 인프라가 조화를 이루고 있습니다. 불광근린공원과 북한산 등산로가 가까이 있어 여가 활동에 유리하며, 불광초, 대은초, 불광중 등 교육시설과 이마트, NC백화점, 연신내 전통시장 등 상업시설도 풍부합니다. 추가로, 불광역 인근 서울혁신파크 복합개발이 2025년 착공을 앞두고 있어 인근 상권 활성화와 생활 편의성 증대 및 지역 가치 지속적인 상승이 예상되, 투자로서 잠재가치가 큰 지역이라고 생각됩니다.

 

 

재개발 진행 현황

불광5구역은 2005년 조합설립 추진위원회 승인 후, 2008년 정비구역 지정, 2010년 조합설립 인가를 거치며 사업이 본격화되었습니다. 2022년 GS건설이 시공사로 선정되었으며, 2024년 11월 관리처분 인가를 받으며 사업 진행에 박차를 가하고 있습니다. 사업 과정에서는 은광교회 부지를 제척하는 대신 용적률을 249.8%로 상향하고 최고 층수를 기존 24층에서 35층으로 늘리는 설계 변경이 추진되었습니다. 이를 통해 사업성 확보와 더불어 일반 분양 물량도 크게 증가할 예정입니다. 향후 일정으로는 2025년 말 이주를 시작으로, 2026년 2분기 철거를 완료하고 약 37개월의 공사기간을 거쳐 2029년 준공을 목표로 하고 있습니다. 이와 함께 기반시설 정비 및 우회도로 개설 계획도 포함되어 있어 단지 내외부의 편의성 개선이 이루어질 것입니다.

투자 관점과 전망

불광5구역은 은평구 내에서 가장 주목받는 재개발 지역으로, 입지와 사업성 면에서 탁월한 평가를 받고 있습니다. 조합원 분양가는 전용 59㎡ 기준 6억 2,000만 원, 84㎡는 8억 1,600만 원으로, 입주 시점에는 상당한 시세 상승이 기대됩니다. 특히, 설계 변경을 통한 용적률 상향과 은평구 최대 35층수 증대를 통해 일반 분양 세대수가 추가되며, 사업성이 대폭 개선 될 예정입니다. 단지 설계에는 실내 수영장, 인도어 골프장, 프레스티지 시네마 등 고급 커뮤니티 시설이 포함되며, 59㎡와 84㎡는 각각 드레스룸과 파우더룸이 추가된 4베이 고급 평면으로 개선됩니다. GTX-A 노선 연신내역 개통과 서울혁신파크 개발 등 지역 호재는 중장기적으로 높은 투자 가치를 보장하며, 준공 후에는 전용 84㎡ 기준 14억 원 이상의 시세 형성이 가능할 것으로 전망됩니다. 또한, 향후 교통 및 생활 인프라의 개선 효과로 실거주 및 투자 수익률이 더욱 높아질 것입니다. 현재 84㎡ 조합원 물건은 매매가 5억(프리미엄3.5억)이며, 조합원 분양가는 8.2억으로 총 투자금액은 12억 수준으로 예상됩니다.

4. 글을 마치며

불광5구역은 은평구 내에서 최고층 35층 단지로 개발되어 은평구내 새로운 랜드마크로 자리 잡을 전망입니다. 하지만, 정비계획 변경과 설계 조정 과정에서 일정 지연 가능성 및 공사비 증액 리스크가 존재하므로 해당 구역에 관심이 있다면, 리스크에 한 충분한 검토가 필요할 것으로 생각됩니다. 다만, 재개발 이후 불광 5구역은 교통, 학군, 자연환경, 상업 인프라가 조화를 이루는 충분한 투자 가치와 실거주 매력을 가진 곳이라고 판단됩니다. 감사합니다.